Lyon: 2011, « année exceptionnelle » pour l’immobilier de bureau

Thomas Durand est le directeur de l'agence de DTZ de Lyon. Il nous parle de sa vision de l’immobilier d’entreprise lyonnais, et du marché des tours à la Part-Dieu.

2011 aura été une bonne année pour l’immobilier de bureau ?

2011 aura été une année exceptionnelle, la deuxième meilleure année depuis 10 ans. Tout le monde se disait au mois de novembre que l’année se solderait par une demande placée de 230.000-240.000 m2. Finalement, à la faveur d’un très bon quatrième trimestre, nous terminons l’année à 260.000 m2, du fait notamment de la très forte proportion de clés en main et des lancements de construction. Il y a 8 transactions supérieures à 7500 m2 sur Lyon, contre 3 auparavant, ce qui a joué dans la balance. Je suis raisonnablement confiant dans le sens où nous devrions réaliser de 3 à 4 transactions de ce type.

Certaines opérations comme Opale devraient arriver sur le marché …

Opale a été vendu à un investisseur mais n’a pas été loué. Ce sera fait soit en 2012, soit en 2013. Il y a 18 mois de construction, avec une livraison en 2013. Il y a des chances assez importantes, vu la qualité de son positionnement, que cette opération soit commercialisée en 2013. Ceci se fera peut-être cette année, peut-être l’an prochain.

Avez-vous ressenti une rupture d’activité durant l’été ?

Non. Lorsque l’on voit les commentaires négatifs dans la presse, et ce qui s’est placé en bureaux à Lyon en 2011, c’est assez surprenant. La crise, nous l’avons sentie en 2009, où seulement 164.000 m2 avaient été placés. Mais globalement, le marché des bureaux est un marché régulier. Les investisseurs n’achètent pas des opérations s’ils ne sentent pas que le marché va être porteur. Les investisseurs ne lancent pas des opérations en blanc, s’ils ne sentent pas que le marché est sous-offreur, comme c’est le cas aujourd’hui à la Part Dieu. Cette année, deux immeubles ont été vendus "en blanc", car les investisseurs savaient très bien qu’en 2011 et 2012, il n’y avait pas de "blanc" livré à la Part Dieu. Ils font donc forcément une bonne opération, le marché étant sous-offreur. Le marché lyonnais est réputé pour être le marché le plus stable. S’il est stable en transactions, il est stable en termes d’investissement. Les montants d’investissement font que les investisseurs ont confiance pour investir à Lyon.

La demande devrait-elle rester dynamique sur les plus petites surfaces ?

On devrait avoir une demande correcte sur les surfaces de 0 à 5000 m2. Même sur les surfaces supérieures à 3000 m2, il y a une dizaine de projets. Ceci est juste le début de l’année. Nous devrions avoir des résultats corrects fin 2012. Ils ne seront sans doute pas comme en 2011 : nous devrions aboutir à une demande placée de plus ou moins 200.000 m2 cette année.

Sommes-nous toujours dans une situation de pénurie sur l’offre neuve sur le secteur de la Part Dieu ?

Complètement, il reste 3000 à 3500 m2 sur la tour Oxygène. Nous n’avons pas de livraisons en 2012 en bureaux sur la Part Dieu. Les premières livraisons devraient intervenir en 2013, notamment sur l’immeuble Be, une opération de 11.000 m2, à proximité du Vélum. C’est une opération sur laquelle nous sommes très confiants, du fait de la demande tacite dans le secteur. Nous arrivons sur les derniers immeubles de moins de 28 mètres de haut. Il faut savoir que dès que l’on dépasse les 28 mètres de haut, on part sur des IGH, des immeubles de grande hauteur. C’est là où, jusqu’en 2020, le Grand Lyon se projette sur le projet des tours à la Part Dieu. Les deux derniers immeubles non IGH seront donc le Be, ainsi que l’immeuble Equinox, en face de l’immeuble des archives départementales.

Comment jugez-vous le processus de commercialisation de la tour Oxygène ?

Le temps de commercialisation n’a pas été spécialement long. Sur les 26.000 m2 de bureaux disponibles, 16.000 avaient été réservés au départ par la SNCF. Puis sont arrivés Ernst&Young, le World Trade Center… Ce sont des opérations phares faites à des valeurs "prime".

Le marché des tours est porté par une demande locale, voire régionale. Pensez-vous qu’à terme des sociétés de portée nationale puissent s’implanter à Lyon ?

C’est le but. Lyon va être de mieux en mieux desservie par le TGV. La ville va à terme concurrencer d’autres villes d’Europe. Elle pourrait être à un moment donné un point de ciblage pour les grandes entreprises. Ce sont des choses qui, je l’espère, se passeront dans le futur. C’est quelque chose de déterminant pour la réussite de la Part Dieu.

L’offre, qui serait considérablement augmentée par la construction des tours Incity et autres, pourrait-elle être absorbée par le marché lyonnais ?

Je pense que les entreprises et les grandes entreprises qui auront le moyen de se payer des tours vont venir à la Part Dieu. A partir de 2015, ce sera le marché des IGH. La transformation du PLU va se faire de telle manière que lorsque l’on voudra s’installer à la Part Dieu sur des immeubles neufs, on le fera sur des tours.

Que penser du parc de bureaux ancien ?

Le stock ne baisse pas trop, car nous avons beaucoup de vieux immeubles des années 70. L’avantage de ces immeubles, c’est leur positionnement. Aujourd’hui ces immeubles vont faire l’objet soit de réhabilitation, soit de déconstruction.

C’est le cas notamment d’Incity…

D’Incity mais aussi du Milkyway. On est, sur ce dernier, à côté de la gare de Perrache. Les utilisateurs descendent de la gare, et sont quasiment dans leur immeuble : c’est très pratique. Cette réhabilitation est un très bon exemple. Il s’agit d’une rénovation BBC, et il y a de ce fait une vraie concurrence par rapport au neuf, d’autant que l’immeuble est mieux situé que certains immeubles neufs.

Il y a donc un potentiel de réhabilitation du parc ancien?

Il y a un potentiel important. Certains vieux immeubles ne sont pas commercialisables en l’état : ce ne sont plus des immeubles à haute performance énergétique. Ils vont donc trouver des suites. Un immeuble de bureaux peut en outre être transformé en hôtel ou en résidence étudiante.

Connaissez-vous de tels projets de changement d’affectation, comme par exemple une transformation d’un immeuble de bureaux en résidence étudiante ?

Il y a des choses qui vont se passer. Ce seront des transactions de 2012.

On parle beaucoup du concept de mixité… Qu’en pensez-vous ?

Les entreprises aiment aller dans des quartiers d’affaires, mais il faut mélanger à cela un peu d’habitation, pour éviter de se retrouver dans des quartiers vides. Ce n’est heureusement pas le cas de la Part Dieu, où il y a de l’habitation, et où il existe un vrai projet qui lie commerces, habitations, bureaux, activités et loisirs. La ville souhaite qu’il y ait une vie de quartier. La dynamique est intéressante.

Pensez-vous que nous allons rester sur une bonne dynamique dans les autres quartiers d’affaires, comme par exemple à Confluence?

La première phase de Confluence s’est bien passée. La deuxième phase évolue dans son cahier des charges. Ils veulent apporter plus de mixité que ce qui a été fait jusqu’à maintenant. Jusqu’à présent, la première phase de Confluence le long de la Saône a été marquée par l’arrivée de grands noms, tels que la Banque de France, Euronews, l’Hôtel de Région, le siège régional d’Eiffage ou encore GL Events. Tout ceci a apporté beaucoup de bureaux. Désormais, l’idée est de faire des immeubles mixtes, avec des bureaux sur certains niveaux et des logements sur d’autres.

Cette politique de mixité, on la retrouve déjà sur l’Ilot P…

C’est tout le projet de la phase 2, qui se situe face à la Darse et l’hôtel des Régions. Elle va donner lieu à la construction d’immeubles de bureaux et d’habitations.

L’offre va de facto être assez limitée et relativement bien assimilable par le marché ?

La phase 2 va se développer petit à petit. Cela se fera sans doute plus progressivement que la phase 1, qui a été très rapide. Le marché des bureaux va être sans doute plus retreint que le marché du logement.

Pensez-vous qu’il y aura de la place pour des immeubles de grande hauteur ?

Je pense qu’il y en aura, et il y en a même déjà en projet. Il va y avoir un signal qui va être fort sur la pointe de Confluence. On parle aussi d’habitation avec des immeubles de grande hauteur. En effet, pourquoi ne pas imaginer des logements au-dessus des bureaux ? Des gens seront séduits d’avoir des logements de ce type. En même temps, je ne parle pas de faire des tours comme à Dubaï… on ne doit pas s’enflammer. Toutefois, je pense qu’il faut avoir confiance en notre agglomération, qui est le premier marché en région. Nous ne sommes certes pas à l’abri d’une contre-performance sur une année, mais nous sommes sur un marché porteur à moyen terme. L’économie de notre agglomération est assez diversifiée : on le voit notamment dans les grandes transactions de cette année, où de nombreux secteurs d’activités sont représentés. C’est le cas de SEB pour l’électroménager sur la Techlid, de Manitowoc pour l’équipement industriel, la Banque Postale pour les services à Gerland, Euronews pour les médias à Confluence, ou encore Technip pour l’ingénierie au Carré de Soie…

Sur Gerland, est-on sur la même dynamique ? On pense notamment à l’immeuble Sunway ?

Je suis confiant sur cette opération. On est sur un superbe emplacement, sur une bouche de métro, et à l’intersection des axes Jean Jaurès et Debourg, des axes importants à Lyon. Via le métro, on est en sept minutes de la Part-Dieu. Une entreprise nationale ou internationale qui a son siège à Paris peut descendre en TGV, et, en 7 minutes, est dans son entreprise.

Que dire du marché de Gerland ?

C’est un quartier qui est assez demandé. L’avenue Jean Jaurès est celle qui emporte le plus d’adhésion. Après, il y a des développements en second front qui ont un peu plus de difficulté, et où les valeurs locatives sont un peu moins élevées. Nous répondons aux demandes des utilisateurs. Pour les clients qui veulent un accès rapide au périphérique, nous orienterons plutôt du côté de la ZAC Techsud. Un client qui veut un bon positionnement en transport en commun, et qui ne veut pas payer le prix de la Part-Dieu viendra en revanche plus sur Jean Macé.

Est-ce que le fait d’être à proximité des grandes universités, comme l’Université Claude Bernard ou l’ENS s’avère être un élément de choix pour les utilisateurs ?

C’est un plus. Il y a certaines sociétés qui sont très attachées à être à proximité des universités.

Sur les investissements, le marché a été porté cette année par les SCPI. Voyez-vous une poursuite de ce mouvement en 2011 ?

Les SCPI ont beaucoup collecté, et ne font pas appel au financement, comme peuvent le faire d’autres investisseurs étrangers. Je pense que le profil des investisseurs devrait être, en 2012, identique à celui de 2011.

 

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