« Nous réalisons près de la moitié des logements en France »

Claudy Chenelat, délégué Rhône-Alpes de l’Union des Maisons Françaises, répond aux questions de Lyon Pôle Immo et d'Enviscope.

Avez-vous ressenti au niveau régional un ralentissement depuis le début de 2011 ?

Nous ressentons un ralentissement, notamment à travers le Markemetron, qui donne les chiffres des ventes de maisons. On peut avec cet outil les rapprocher des statistiques des mises en chantier et des permis de construire fournies par le ministère de l’Ecologie et du Développement durable.

Le nombre des permis de construire et des mises en chantier est en hausse, et sur 12 mois glissants, nous sommes toujours dans le positif. Nous observons toutefois un tassement des ventes, mais qui mettra un certain temps à se concrétiser en termes de permis de construire et d’ouverture de chantiers. Les explications de cette baisse sont multiples : au début de 2011, la loi de finances 2011 a raboté les crédits d’impôt sur la construction de maisons neuves, et notamment pour les projets  BBC en avance par rapport à la réglementation thermique. Les personnes qui avaient envie de faire du BBC ne l’ont du coup pas fait. En outre, le Prêt à Taux Zéro n’a pas été favorable aux zones rurales.

Le PASS foncier était-il plus favorable à la construction de maisons individuelles ?

Le Pass foncier était plus favorable pour tout le monde ! Mais, avec l’élargissement aux logements verticaux, il devenait trop coûteux pour l’Etat. On a donc arrêté le Pass Foncier, et on est repassé au système du Prêt à taux zéro en l’ouvrant à tous les primo-accédants, sans conditions de ressources. Or le PTZ+ n’a pas été favorable, du fait du découpage en zones, qui pénalisait les zones rurales.

Ressentez-vous une tension sur le financement des accédants?

Ce n'est pas le demi-point en moins sur les taux de crédit immobilier qui changera la situation des acquéreurs. Leur pouvoir d’achat n’augmente pas : l’enveloppe est à peu de choses près toujours la même. Or le coût des terrains augmente, et le coût de la construction ne baisse pas. Les contraintes liées à la performance énergétique poussent les prix à la hausse. Le terrain est la seule variable d’ajustement.

Pensez-vous notamment que le prix des terrains va continuer à monter, notamment du fait de la récente réforme sur la taxation des plus-values immobilières ?

J’ai tendance à penser que le marché sait se réguler. Le prix du terrain, durant la crise de 2008, n’a pas baissé. Nous l’avons trop soutenu. La crise de 2008 a été de ce point de vue trop courte. Car dans le même temps, le prix de la maison n’a jamais autant augmenté. Chaque fois que les constructeurs trouvaient une astuce pour n’augmenter que de 2% ce qui aurait dû l’être de 5%,  le terrain a absorbé la différence. Aujourd’hui dans un marché qui se tend, je pense qu’on ne peut jouer que sur un curseur : le prix du terrain.

La consommation de foncier est forte en Rhône-Alpes : 3000 hectares par an sont consommés dans les infrastructures, les zones d’activités, le logement. Cela met en péril certaines activités agricoles, ou des milieux naturels. Des mesures ont été prises par l’Etat via les SCOT ou encore par la Région, pour que le foncier soit économisé, ou encore que les constructions se fassent près des centres bourg. Que pensez-vous de cette nouvelle vision de l’urbanisme ?

Ce ne sont pas les constructeurs de maisons individuelles qui ont défini l’urbanisme : un constructeur construit sur des parcelles où il est autorisé à construire. Ce ne sont pas eux non plus qui ont poussé certains Lyonnais à s’excentrer en deuxième couronne dans les années quatre vingts.

Aujourd’hui, il y a une prise de conscience des élus, notamment des maires,  sur ce sujet. D’autre part, il y a un phénomène démographique qui joue : en France, dans les années 50, nous étions 43 millions. Nous sommes aujourd’hui 65 millions. Où loge-t-on les gens ? On reconstruit la ville sur la ville ? Ça a ses limites. On ne peut pas tout régler par l’urbanisme. Chaque année 400 000 logements sont construits en France et ce sont à plus de 50% des maisons individuelles.

Le problème de fond, c’est que la profession des constructeurs individuels est une profession méconnue et attaquée systématiquement. Nous  réalisons 200.000 logements, soit près de la moitié des logements. Or nous sommes considérés comme les responsables du mitage du paysage. On considère que c'est nous qui avons emmené les habitants loin des villes.

 Vous avez  donc peu de contacts avec les élus, et notamment les maires ? 

Nous sommes au bout de la chaîne : nous ne concevons pas les lotissements, réalisés pas les lotisseurs. Nous avons très peu de contacts avec les élus, et lorsque nous avons un contact, nous ne sommes jamais à l’origine de la discussion. Par ailleurs, la participation à un SCOT, à un PLH ou un PLU n’est pas ouverte aux professionnels du secteur de la construction, ce qui pose un problème.

Comment la maison individuelle peut-elle évoluer en tenant compte de ces divers paramètres que sont le coût du foncier,  la diminution de la taille des parcelles, la réduction du mitage?

La maison reste le produit des zones urbaines et rurbaines. Les constructeurs peuvent proposer des maisons de ville. Mais la volonté est politique. Ce sont les maires qui sont, à l’occasion de la loi SRU, les premiers montés au créneau pour imposer une surface minimum pour les parcelles. Nous nous battons notamment pour que, dans certaines communes, des propriétaires de 3 000 m2 de terrains soient autorisés à faire construire une deuxième maison. Mais souvent, ça ne marche pas.

Du point de vue du bâtiment, quelles sont les performances énergétiques proposées aux acquéreurs  ?

Avant le premier janvier 2013, l’obligation légale reste la règlementation thermique 2005. Et aujourd’hui, comme il n’y a plus d’aide pour faire du BBC avant l’heure, nous n’avons plus que le PTZ+. Nous ne touchons ainsi qu’une catégorie de clients, qui n’est souvent pas la plus sensible à cet aspect-là.

Entre une maison équipée en chauffage électrique à 100 Kwh d’énergie primaire par m2 par an, et une maison à 50 Kwh d’énergie primaire par m2 par an pour laquelle il faudra investir 15.000 euros en plus, il faudrait que l’énergie augmente fortement pour que l’investissement plus économique soit rentable rapidement. Entre une RT 2005 et une RT 2012 le surcoût est d’environ 15 000 euros pour une maison de 105-110 mètres carrés  notamment  en raison de  l’isolation, des vitrages, des systèmes de chauffage, etc…

Il est très difficile d’amortir ce type d’investissement?

L’amortissement est possible mais il très long. Le primo-accédant passe souvent du statut de locataire voire même de locataire social au statut de propriétaire : peu sont sensibles à la performance énergétique. Les contraintes en termes de règlementation thermique sont surtout l’affaire des professionnels, qui doivent la respecter, et qui sont déjà en avance.

En 2010, un grand nombre de constructeurs se sont lancés dans le BBC, parce qu’ils pouvaient vendre à leurs clients un crédit d’impôt. Seulement, avec la suppression de certaines aides début 2011, beaucoup n’ont plus labellisé. Les maisons étaient plus  performantes, plus que la RT 2005, mais sans bénéficier de label. Les professionnels font avancer les choses : personne n’est réactionnaire. Les Maisons Françaises organisent chaque année notre challenge des maisons innovantes, qui nous permet de primer les constructeurs en pointe, et notamment sur ces questions.

Comment avez-vous vu évoluer les différents types de chauffage ?

L’électrique est resté prédominant. Les produits se sont beaucoup améliorés, avec notamment du chauffage par le sol, mais aussi des radiateurs électriques plus performants, des ventilations double flux. Le chauffage gaz a également évolué, avec les chaudières à condensation. Aujourd’hui, on va de plus en plus vers de chauffage gaz, voire de la pompe à chaleur air-eau : nous allons mettre un plancher hydraulique et une pompe à chaleur électrique. On chauffera ainsi l’eau sanitaire, via également, parfois, des panneaux solaires. Il y a de multiples combinaisons possibles.

Recueilli par Sylvain D'Huissel et Michel Deprost (enviscope.com)

» L’UMF en Rhône-Alpes : « 66 sociétés pour plus de 80 marques »

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