Immobilier d’entreprise : un recentrage sur Lyon intra-muros

Le marché tertiaire s’est recentré sur le marché intra-muros au premier trimestre 2012, selon deux études, publiées successivement par Jones Lang LaSalle et DTZ.

« Le marché tertiaire lyonnais résiste à l’agitation du monde financier et l’attentisme que l’on aurait pu craindre en cette période pré-électorale n’a finalement pas impacté les résultats de ce début d’année ». Jones Lang LaSalle a livré, à l’occasion de la publication de ses chiffres du premier trimestre 2012 en matière d’immobilier de bureaux, son analyse sur le marché lyonnais, à l’instar d’un de ses concurrents, DTZ.

Le conseil en immobilier d’entreprise a ainsi noté une progression de 7% du marché tertiaire lyonnais, à 45.513 m², soit un chiffre identique à celui de DTZ, et assez proche de celui divulgué récemment par la FNAIM Entreprises – qui fédère les agents en immobilier d’entreprise lyonnais -et le CECIM. Surtout, les deux études notent un recentrage du marché lyonnais sur Lyon intra-muros, et une forte activité sur le segment des grandes surfaces, avec 9 transactions de plus de 1000 m² enregistrées cette année, qui représentent 52% du total des surfaces.

Les chiffres détaillés par secteur dans l’étude de Jones Lang LaSalle montrent un net recentrage de la demande placée sur Lyon/Villeurbanne. Celle-ci a crû de 29% sur le premier trimestre 2012 par rapport au premier trimestre 2011, soit un chiffre final de 34957 m². Hormis le secteur Villeurbanne / Carré de Soie, qui a profité des chiffres de l’opération Véolia, les secteurs de la Confluence (+150%), de Lyon 8°/ Hopitaux (+123%), et de Lyon 7 / Gerland (+12%) ont connu une évolution positive sur les trois premiers mois de l’année.

Loyers "prime" stables

En revanche, le quartier central des affaires de la Part-Dieu a, lui, vu sa demande placée diminuer de 21%, à 5229 m2, la faute à une offre trop peu importante. « Certains secteurs du centre de Lyon se trouvent d’ores et déjà en situation de pénurie comme la Part- Dieu, Presqu’Ile / Confluence et le 6e arrondissement, où le taux de vacance immédiat est nettement en-deçà des 4,5%. Dans ces trois secteurs l’offre neuve est également plus que réduite » note ainsi Jones Lang LaSalle. Même constat chez DTZ, qui note dans son étude que sur 106 000 m² de bureaux neufs livrables en 2012, 50% sont d’ores et déjà commercialisés.

Du coup, les loyers ont tendance à monter sur Lyon intra muros. DTZ perçoit ainsi une légère progression des valeurs locatives moyennes, à 176 €/m²/an pour les locaux de première main et 146 euros/m²/an pour les surfaces de 2nde main, en raison d’une plus forte concentration des transactions sur Lyon intra-muros. Du côté du loyer « prime », Jones Lang LaSalle et DTZ s’accordent à dire que celui-ci est stable, à respectivement 270 et 260 euros par m² par an. La filiale d’UGL Services prévoit toutefois une augmentation de ce dernier en 2013.

Prévisions mitigées

Après un bon premier trimestre, que faut-il espérer pour 2012 ? Les avis sont partagés. « Le bon rythme de commercialisation observé en ce début d’année devrait se maintenir au cours du prochain trimestre. Nous ressentons néanmoins une certaine fragilité du marché et un tassement de la demande exprimée, notamment sur les grands gabarits, qui devraient se traduire à moyen terme par une baisse de l’activité» note Thomas Durand, directeur de l’agence lyonnaise de DTZ. Le conseil en immobilier d’entreprise note en outre une forte hausse du stock vacant, avec 354 100 m² de bureaux disponibles immédiatement ou à six mois.

Pour sa part, Jones Lang LaSalle maintient sa prévision en termes de demande placée sur le segment des bureaux, et prévoit un chiffre compris entre 200 et 220 000 m² sur 2012. « Le marché locatif lyonnais devrait être alimenté, comme à Paris, par l’opportunisme de preneurs cherchant à profiter d’un marché favorable, notamment sur les secteurs référencés, par des mouvements de regroupements non achevés ou par l’intérêt des entreprises pour des immeubles aux normes environnementales » pense le conseil.

 » Bon premier trimestre pour l'immobilier de bureaux à Lyon
» Véolia au Carré de Soie, plus grosse opération du trimestre à Lyon

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