Immobilier d’entreprise: « il y a un véritable problème de demande »

Benoît de Fougeroux est le président de la FNAIM Entreprises de Lyon. Il nous décrit la situation du marché de l'immobilier d'entreprise au terme d'un premier semestre 2012 marqué par une moindre activité en bureaux par rapport au premier semestre 2011.

Lyon Pôle Immo - Le premier semestre a été un peu moins actif sur le segment des bureaux. Est-ce le contexte économique qui pèse sur l’activité ou existe-t-il un problème d’offre disponible ?

C’est une conjonction de plusieurs facteurs. Le contexte économique joue un rôle, c’est certain. Pour la partie bureaux, l’année 2012 avait été un excellent cru : lorsque des métropoles comme Lille ou Marseille étaient en retrait de 30%, Lyon était en augmentation de 20%. La baisse que l’on enregistre sur le premier semestre se justifie donc en partie mécaniquement par le rattrapage naturel par rapport à l’augmentation importante que l’on avait eu l’année dernière en décalé par rapport aux autres métropoles. Sur le premier semestre, avec 90.000 m², on s’en sort donc plutôt bien. Ce sont beaucoup d’opérations qui ont vu le jour sur la fin de l’année 2011, et qui se concrétisent aujourd’hui.

Les trois prochains mois vont donc être déterminants ?

Dans les prochains mois, on va voir très clairement comment se comporte l’activité économique. Il y a toujours un décalage, d’autant que les opérations sont de plus en plus longues : c’est quelque chose que tout le monde remarque sur le marché. Les opérations qui vont se réaliser sur le deuxième semestre 2012 auront été engrangées début 2012, voire fin 2011 pour certaines. La différence notable que l’on verra en bureaux par rapport à l’année dernière, c’est qu’il n’y aura pas autant de grandes opérations que l’année dernière, soit plus de 1.000 ou 5000 m². Il y en a, il y en a eu, mais il n’y en aura pas autant sur l’ensemble de l’année. Le phénomène des fameux 20%, imputables aux grandes transactions en 2011, ne se reproduira pas en 2012.

Sur ces grandes transactions, on est vraiment dans un problème d’offre ?

Oui et non. Nous avons un problème d’offre sur les surfaces intermédiaires entre 1 000 et 5 000 m². Des sociétés qui veulent se décider rapidement sur des immeubles neufs ne se trouvent pas, en face d’énormes possibilités en termes de produits. Une société qui veut déménager sur plus de 5 000 m² est capable de se projeter à 18 ou 24 mois. Et dans ce cas-là, le champ des possibilités s’ouvre : on a énormément de projets qui nécessitent 18 mois après accord pour que l’opération sorte. Beaucoup d’opérations s’étaient faites comme cela l’année dernière : que ce soit pour SEB, Technip, la Banque Postale ou Manitowoc, lorsque ces opérations ont été signées, l’immeuble n'avait à peine démarré. Ce n’est pas forcément un problème pour les plus de 5.000 m². Ce dont on a besoin, ce sont des immeubles neufs, livrés et avec une vraie divisibilité en termes de surfaces. Quelques produits arrivent sur le marché, dans un contexte économique difficile. Dire qu’aujourd’hui, on manque d’offre neuve, ce n’est pas, à l’instant T, une réalité. Il y a quelques immeubles sur Gerland, Vaise, voire même sur Part-Dieu, qui vont arriver d’ici à la fin de l’année. Ces immeubles devraient se louer en totalité dans les 6 à 8 mois qui suivent leur livraison, mais avec plusieurs locataires à l’intérieur.

C’est le cas d’Equinox ou encore du Be ?

Ces deux immeubles vont arriver beaucoup plus tard. Mais nous allons avoir des immeubles comme le Sunway à Gerland, l’Adresse à Vaise, ou, dans le même quartier, l’espace 50 ou l’espace 84. L’immeuble de l’OPAC du Grand Lyon (NDLR : le Crystallin), qui va également être restructuré, arrivera également un peu plus tard, en cours d’année 2013. Ces immeubles qui vont être livrés dans les prochains mois le seront sans qu’aucun utilisateur n’ait pris tout ou partie de l’immeuble. On peut se poser la question si le marché est véritablement actif et dynamique en ce moment. Je pense que ce sont des immeubles qui trouveront preneur une fois livré. Il est en fait assez difficile de trouver des preneurs avant la livraison. Cela arrive une fois de temps en temps, mais cela reste rare, car les deals, on l’a dit, sont de plus en plus longs.

Sur les autres secteurs, a-t-on ce même ressenti?

En activité, en entrepôts, on résiste plutôt bien, avec un niveau de demande placée qui est à peine inférieur à celui de l’année dernière, à savoir 145 000 m² placés. Nous sommes sur une baisse de 6%, donc le marché résiste plutôt bien, même si, de la même façon, on reste sur des délais de transaction qui ont augmenté.

En logistique, le premier semestre a été satisfaisant, du fait des grands deals, tels que Darty ou Fiducial…

Oui, nous avons fait un bon premier semestre, avec 130 000 m² placés, mais ceci reste très fragile. 2012 devrait être une bonne année, mais si on la compare aux années précédentes, on ne peut être que satisfait. Les années précédentes avaient été catastrophiques sur Rhône-Alpes en termes d’immobilier logistique. On voit de nouveau des retours de transactions, ce qui est plutôt rassurant. Maintenant, est-ce que cela va se poursuivre ? Je pense qu’il y aura encore quelques deals sur l’année 2012. Je ne pense toutefois pas que l’on puisse parler de véritable reprise en logistique.
Est-ce là aussi un problème d’offre ou de demande ?

Je pense qu’il y a un véritable problème de demande, même si il y a de moins en moins d’offres disponibles. Maintenant que les surfaces se consomment, il manque, sur certains secteurs, d’offre neuve. Il nous faut des entrepôts suffisamment grands. Les entrepôts qui dépassent 20.000 à 30.000 m² deviennent effectivement de plus en plus rares.

Pour revenir sur le marché du bureau, y-a-t-il eu d’importantes mutations en termes géographiques ?

La Part-Dieu reste le secteur le plus demandé : un tiers de la demande y est placé chaque année. De manière étonnante, l’an dernier, près d’un tiers de la demande s’est porté sur l’ouest lyonnais, du fait d’importants deals, comme Seb, Sopra ou Manitowoc. On ne peut toutefois pas en tirer de conclusions, le secteur restant très endogène. Aujourd’hui, les marchés de report sur lesquels vont les sociétés sont évidemment Gerland, mais aussi Villeurbanne.

Ce dernier marché tire parti de sa proximité avec la Part-Dieu…

Il y a deux proximités avec la Part-Dieu : une proximité géographique avec le Tonkin, du côté de Stalingrad et puis la proximité par les transports en commun, du côté de Villeurbanne Gare, un secteur très accessible par le tramway, où des programmes neufs sortent et sont scrutés de très près par les utilisateurs…

Le Carré de Soie est-il en train d’émerger comme un pôle majeur de l’agglomération ?

Le Carré de Soie commence à prendre de l’ampleur. On l’a vu avec l’arrivée de Technip, de Veolia Environnement, et l’annonce d’Alstom sur 36.000 m². Cela structure vraiment le secteur géographique en termes de pôle économique. Avant d’en faire un véritable pôle économique avec des prestataires qui travaillent pour ces sociétés-là, cela risque de prendre un peu de temps, mais ces trois grosses signatures devraient incontestablement donner un vrai dynamisme au secteur dans les années à venir.

Sur le secteur de Confluence, arrive-t-on à maturité ?

Oui, je pense que l’on arrive à maturité. Sur la première phase, il y a eu énormément d’immeubles de bureaux qui ont été réalisés, avec le succès que l’on connait. Le succès dans le montage, car ce ne sont pas des investisseurs habituels, ni des utilisateurs habituels. C’est un véritable succès d’estime de la part des utilisateurs. La deuxième phase verra encore quelques immeubles tertiaires, mais ceux-ci n’auront pas la même portée que ce qu’on vu dans la phase 1. On peut donc dire que nous sommes arrivés à maturité. Le Grand Lyon s’était attaché à ce qu’il y ait une véritable recherche architecturale sur les immeubles de la phase 1. Sur la phase 2, je n’ai pas l’impression que ce soit cela qui soit recherché avant tout. Dans la phase 2, les immeubles de bureaux seront intégrés à la ville. Dans la phase 1, il y avait eu la constitution d’un pôle économique, avec une partie habitation au nord de la darse. Dans la phase 2, on voit vraiment une mixité bureaux / habitations/ commerces et lieux de vie.

Pensez-vous qu’il peut y a avoir un redémarrage début 2013, du fait de l’arrivée de nouvelles livraisons?

Non. Il faut que la demande soit là, que l’économie porte l’activité. Pour l’instant, il faudrait déjà savoir où est le bout du tunnel. Nous écoutons ce que nous disent les économistes. Or ces derniers ne sont pas confiants sur l’année 2013. On ne peut par nature pas être confiants, du fait que l’immobilier d’entreprise est directement lié à la conjoncture, même si, sur certains immeubles neufs, on arrive à justifier des économies de coûts.

Justement, le mouvement de regroupement et de rationalisation des coûts dans l’immobilier est-il terminé ?

Non, car il y a encore beaucoup de sociétés qui sont dans des immeubles de seconde main… Et ce sera un éternel recommencement. Car le jour où l’on aura fini avec ces derniers, les immeubles neufs d’aujourd’hui auront vieilli, et se posera également la question de la réhabilitation. L’immobilier est un cycle. Aujourd’hui, la volonté est de se regrouper, pour rationaliser les surfaces, mettre en commun des services. C’est aussi la volonté de rationaliser l’organisation. Dans un immeubles neuf, on maîtrise également les charges à l’avenir.

Le quartier de la Part-Dieu va voir éclore un certain nombre de tours dans les prochaines années. Ne peut-on pas craindre une suroffre sur ce marché ?

Oui et non. Les tours ne s’adressent pas à tout le monde, à l’utilisateur moyen. Ce qui m’inquiète plus, ce n’est pas de me dire qu’il va y avoir 20.000 ou 30.000 m² disponibles dans des tours, c’est de savoir si nous aurons suffisamment d’immeubles dans des cibles de loyers des utilisateurs lambda, à savoir 240 ou 250 euros. Lorsqu’on est à plus de 300 euros, dans un IGH, avec des charges importantes, nous sommes sur une cible très particulière. Il ne peut y avoir de la suroffre que sur ce segment-là. Mais cela ne devrait pas nuire au reste de la concurrence.

La problématique est donc de fournir de l’offre neuve en abondance sur ces petites et moyennes surfaces comprises entre 1000 et 5000 m².

Oui. 1000, 5000 voire plus… Car il y a des clients qui souhaitent louer 10.000 m² et qui ne veulent peut être pas être dans un IGH. La Part-Dieu ne peut pas se satisfaire de n’avoir que des IGH, car 90% des utilisateurs ne souhaitent pas des locaux dans ces immeubles, pour des problèmes essentiellement liés aux coûts. Les utilisateurs veulent être à la Part-Dieu, mais dans des loyers de marché, et pas dans des loyers top. Dans la tour Oxygène, on voit qu’il reste 3.000 m² disponibles un an après sa livraison. Et pourtant, à 285 euros du mètre carré, nous sommes sur des loyers extrêmement abordables par rapport aux IGH qui sortiront dans les prochaines années, et dont les loyers devraient dépasser les 300 euros du mètre carré.

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