Promotion immobilière : « les prix vont baisser dans le neuf»

Yann Balthazard est le fondateur de la Financière Finapierre, une société intervenant dans les tours de table de promoteurs. Il nous décrit sa vision du marché de la promotion immobilière.Comment voyez-vous évoluer le marché de la promotion immobilière à court terme?

A court terme, les prix vont baisser dans le neuf. Certes, il n’y a pas beaucoup de stock à l’échelle nationale, mais il est concentré. Tout ce qui ne sera pas vendu à la fin octobre risque de rester en stock pendant très longtemps. Les investisseurs, déçus par les coups de rabots successifs du Scellier, le rallongement à 30 ans de détention pour l’exonération des plus-values immobilière, le risque de plafonnement des loyers, sont partis. Tous les promoteurs qui ont des projets en cours de construction ont souvent encore du stock à commercialiser. Après le rush de la fin d’année 2011, les délais de commercialisation se sont depuis largement allongés. Certains promoteurs n’ont pas vendu 1 lot depuis plus de 6 mois !

On observe, au regard des derniers chiffres de la FPI sur Lyon, une baisse des prix de l’immobilier. Est-ce une tendance qui pourrait se prolonger ?

Oui, je pense que cela va continuer. On va sans doute voir se multiplier les offres commerciales : cuisine ou / et frais de notaires offerts, voire même une baisse de prix. On va voir ce que dit la loi de finances, mais si rien n’est prévu pour stimuler le marché de façon significative, le ralentissement du secteur va encore s’accentuer.

Une loi de finances est en cours de préparation, prévoyant la mise en place d’un dispositif sur le modèle du Besson. Pensez-vous que ceci pourrait faire repartir le marché ?

Ce dispositif risque de ne pas être assez incitatif. A priori les loyers seront fortement plafonnés et l’amortissement déductible plus faible que l’ancien Robien. A mon sens, le dispositif Scellier a été trop incitatif à sa mise en place, 25% de réduction d’impôt, du jamais vu. Certes, le dispositif a permis de sauver le secteur du Bâtiment et de la promotion immobilière au lendemain de la crise de 2008. Mais dans un deuxième temps, le Scellier a fait augmenter l’ensemble des prix. La chaîne de la valeur – des commercialisateurs aux promoteurs en passant par les banques - a finalement rapidement intégré la réduction d’impôt dans les prix de vente. Cette loi a bénéficié d’un énorme « effet marketing », car très facile à commercialiser. Par voie de conséquence, ceci a également eu un effet direct sur le prix du foncier qui a augmenté.

Avec la fin du Scellier, les leviers pour l’investissement immobilier résidentiel se restreignent drastiquement…

Il reste le « déficit foncier », qui est une niche fiscale encore assez intéressante et qui le sera d’autant plus en 2013. (Pour ceux qui ont déjà des revenus fonciers). Le LMNP, la location meublée, (résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées, résidences d’affaires, résidences de tourisme) peut aussi redevenir attractif après avoir souffert pendant ces dernières années, même sous sa forme «Censi-Bouvard». Il restera tout de même à régler le problème des exploitants de ces résidences gérées qui ne sont absolument pas encadrés d’un point de vue financier et qui pratiquent régulièrement des renégociations de loyers (en défaveur des investisseurs) en se mettant sous la protection légale de la « mise en sauvegarde ». Cela a provoqué de véritables drames financiers pour des milliers de foyers et sur ce sujet le gouvernement n’a toujours pris aucune mesure malgré un grand nombre de procédures en cours. Il serait pourtant simple d’imposer à ses exploitants d’avoir un minimum de fonds propres, une garantie, une assurance pour les couvrir en cas de défaillance. Celle-ci devrait être obligatoire pour exercer leur métier et stabiliser ce marché qui répond à un réel besoin, notamment pour les étudiants et les personnes âgées.

Vous intéressez-vous au marché de l’immobilier d’entreprise?

Nous commençons à nous y intéresser et à regarder certains sujets, car on sent bien que le marché résidentiel va être compliqué pendant un ou deux ans…

D’un autre côté, les commercialisateurs de bureaux voient 2013 d’un mauvais œil…

Tout dépend de la signature et de la durée ferme du bail que l’on obtient. On ne regarde pas que des sujets neufs mais aussi des immeubles anciens déjà loués. Si l’on a un locataire solide, avec un bail long et ferme, il sera pertinent pour nous d’investir. Toutefois, nous ne dépasserons pas les 10 000 m².

On voit toutefois que le rendement de certains véhicules en immobilier d’entreprise comme les SCPI tend à décroître. On reste tout de même sur des rendements qui sont supérieurs à l’immobilier résidentiel ?

Oui, tout du moins en termes de rendement pur. En termes de plus-values, c’est très difficile à évaluer dans le temps, étant donné les multiples incertitudes, notamment fiscales. Sur certains dossiers bien placés, on peut approcher les 8% à 10% de rendement locatif. Sur de l’immobilier résidentiel, nous ne parviendrons jamais à de tels taux en ne considérant que les loyers ...

La loi sur l’encadrement des loyers est-elle de nature à plafonner la rentabilité?

Mécaniquement, oui. Si les investisseurs sentent qu’ils perdent trop de liberté ils ne vont plus acheter d’immobilier résidentiel. Aussi, comme nous l’évoquions, le rallongement pour l’exonération des plus-values immobilières à 30 ans n’arrange rien. L’investisseur est pragmatique, il raisonne sur une base de trois critères immuables : « Risque, Rentabilité, Disponibilité ». A un moment donné si l’Etat ne respecte pas ces équilibres, il casse le marché et surtout la confiance.

Ce repli de l’investissement immobilier ne pourrait-il pas se traduire à terme par un déficit de logements ?

J’entends dire partout dans les médias qu’on manque de logements en France, moi je crois surtout que les gens manquent de moyens pour acquérir leur résidence principale. Le manque de logements est très prégnant dans les couches populaires mais il y a là une impasse au niveau des politiques de logements sociaux qui pèse sur le secteur libre, ce qui fait augmenter le prix des biens neufs pour les accédants à la propriété.

La mixité est primordiale, le problème est qu’elle participe à l’augmentation du prix de vente. En effet, un promoteur est obligé de vendre une partie de son immeuble à des bailleurs sociaux à des prix qui souvent sont en dessous de son coût de revient (la vente à perte est par ailleurs interdit en France…), le manque à gagner sur ces lots sociaux est reporté sur les logements du secteur libre du même immeuble. Cela contribue encore à diminuer le pouvoir d’achat des ménages qui sont au dessus des seuils et qui ne bénéficie pas d’aide.

Afin de débloquer la situation, les bailleurs sociaux doivent avoir plus de moyens financiers pour pouvoir acquérir les logements auprès des promoteurs privés à des prix plus cohérents. Cela participerait à faire baisser le prix des logements pour les accédants à la propriété du secteur libre. Un autre mécanisme qui pourrait débloquer la situation est le « démembrement de propriété » qui permet aux bailleurs sociaux d’acquérir des appartements (l’usufruit) pendant une durée déterminée à un moindre coup. Cela permet à la commune de répondre à ses quotas de logements sociaux et au promoteur de vendre à des prix plus cohérent sa production. Le problème est que beaucoup de communes refusent ce dispositif car à terme (en général 15 ans) le bien retombe dans le domaine privé. Ce mécanisme est pourtant gagnant-gagnant puisqu’il permet à la commune d’avoir un parc de logements sociaux de bonne qualité et régulièrement renouvelé et au promoteur de vendre ses logements sociaux à un prix correct qui ne pèse moins sur les lots qu’il doit vendre en secteur libre. Ces deux points permettraient de faire diminuer le prix de vente des appartements neufs et de les rendre plus accessibles.

Toutefois,  à moyen terme si rien n’est fait, un des effets pervers sera sans doute l’augmentation des prix des loyers, du fait du nombre de biens moins importants sur le marché. Plus tard seulement, on pourrait voir intervenir une augmentation des prix à la vente. Mais aujourd’hui on est dans un marché de vendeurs et non d’acquéreurs.

L’immobilier neuf pourrait donc souffrir, du fait de commercialisations moins importantes que prévu, et d’un stock qui tend à grossir… Il pourrait donc y avoir de la casse ?

Le stock et le manque de confiance en l’avenir vont tirer les prix vers le bas. Par conséquent, je pense que la purge qui aurait dû avoir lieu en 2008-2009 se produira dans les prochains mois. Le risque est important. On parle d’un pan entier de l’économie française, le bâtiment. Des milliers d’emplois sont en jeu.

Cette purge va-t-elle se propager à l’immobilier ancien ?

Pour l’ancien, c’est plus compliqué : on est souvent contraint de raisonner en micro-marché. Le cas typique, c’est Lyon 6^ème arrondissement de Lyon. Avec le papy-boom, il y a un mouvement structurel de gens qui déménagent d’une maison dans les Monts-d’or pour venir s’installer dans le sixième arrondissement et l’hypercentre, les prix continuent d’augmenter. Aussi, on note que les jeunes couples « dynamiques », préfèreront acquérir un appartement dans l’ancien rénové dans l’hypercentre de Lyon pour le même prix qu’un bien neuf dans un quartier reculé. L’appartement neuf en hypercentre étant au moins 30% plus cher pour une surface équivalente dans l’ancien…

Dans cet environnement, comment intervenez-vous en tant que financier ? Quels sont vos critères de sélection ?

Comme d’habitude en période tendue, nous allons être encore plus attentif aux fondamentaux : l’emplacement et le prix. Nous allons choisir des projets de plus petite taille. Alors que nous allions auparavant sur des ensembles importants, nous aurons maintenant tendance à privilégier des projets de 10 à 40 logements maximum, en tout cas dans la région. Dans le pays de Gex, près de la frontière, l’effet de change joue en faveur de frontaliers qui veulent venir s’installer en France. On pourra donc partir sur de plus gros ensembles. Mais en dehors de ce cas précis, en Rhône-Alpes, on sera sur de petites opérations. Le fait d’entrer dans des plus petites opérations nous permet de diviser notre risque. Aussi, les propriétaires et les investisseurs préfèrent acquérir dans de plus petites copropriétés.

Le prix de vente est également très important au regard de ce que nous avons dit ci-dessus. Si l’on est au prix de vente d’hier, dans un contexte où le Scellier était encore largement diffusé, ça ne marchera pas. Il faut que le prix de vente soit celui d’aujourd’hui, soit 15 à 20% inférieur.

Intervenez-vous sur l’immobilier ancien ?

Nous pouvons intervenir dans le tour de table d’opérateurs qui vont effectuer des opérations de rénovation. Dans ce secteur, nous serons toutefois en face de marchands de biens, moins structurés que les promoteurs. Il est d’autant plus difficile de trouver des bons opérateurs. D’un autre côté, aujourd’hui, il est plus facile de vendre de la plus-value sur une opération de déficit foncier. Il existera une économie d’impôt en 2013 qui ne sera pas intéressante sur le neuf classique. De plus, ce type d’opérations se réalise le plus souvent en cœur de ville, à un endroit qui dispose de plus de visibilité pour l’investisseur et d’une valeur patrimoniale actée.

On commence à percevoir, en périphérie de Lyon, certains ajustements sur le foncier. Pensez-vous que ce phénomène va se propager au centre de Lyon, et se répercuter sur les prix de vente finaux ?

Encore une fois tout est une question d’emplacement et de rareté… En cœur de ville, les fonciers ne baisseront pas ou peu. Après qu’appelle t-on le centre de Lyon, si vous considérez que Villeurbanne est dans le centre de Lyon, oui, à cet endroit les fonciers risquent fort de baisser. A Villeurbanne on compte plus de 30 programmes en cours de commercialisation qui peinent à se terminer.

Il y a un risque sur ce genre de programmes ?

Il y a un risque certain sur ces programmes. Comme je le disais précédemment, les lots qui ne seront pas vendus fin octobre auront énormément de mal à trouver preneur. Ils vont sans doute rester en stock pendant des mois. Certains opérateurs auront les moyens de les porter pendant ce laps de temps. Pour les autres, la situation sera extrêmement tendue…

Pourtant il existe une demande en logement?

Comme je le disais plus haut, la demande existe mais après il y a le porte-monnaie des ménages. Et là, l’écart est énorme et s’accentue. Tout le monde a envie de devenir propriétaire, mais énormément de gens n’en ont tout simplement pas les moyens.

Comme chacun le sait, il y a très peu d’élasticité des prix dans l’immobilier. De plus, l’empilement de la réglementation du point de vue des normes environnementales et techniques n’a cessé d’augmenter ces dernières années, cela a un réel impact sur le prix de vente.

Les marges des opérateurs ne sont pas si importantes que l’on pense au vu des risquent qu’ils prennent. C’est l’effet de levier qui est important, pas la marge. Mais l’effet de levier se paie cher en garanties réelles que la banque prend sur le promoteur (caution sur la maison mère, caution personnelle, hypothèque sur le terrain, PPD…). Et si l’opération se passe mal, l’effet de levier se transforme en effet massue… Un opérateur peut tout perdre sur une opération qui se passe mal.

La marge d’une opération est de l’ordre de 8 à 12% du CA et les honoraires pris par le promoteur entre 4 et 6%. Au vu des fonds propres à injecter, du risque et des garanties à fournir à la banque, les marges ne sont pas astronomiques comme on peut l’entendre. En comparaison, entre la TVA et les taxes locales, l’état et les collectivités gagnent plus que l’opérateur… (Sans parler de l’IS et des impôts que celui-ci doit payer sur son revenu).

Quelle serait la meilleure solution pour relancer l’immobilier neuf ?

Je pense que l’incitation fiscale est nécessaire pour les immeubles neufs. C’est beaucoup moins vrai pour la maison individuelle qui est un tout autre marché, car elle est malheureusement encrée dans l’ADN de l’investisseur. C’est un peu dommage mais l’investisseur préfère finalement payer plus cher un bien et avoir une économie d’impôt par ailleurs que de payer le juste prix et de ne pas avoir d' économie d’impôts…

Il faudrait donc arriver à trouver un dispositif moins « agressif » que le Scellier, mais suffisamment incitatif. Il est également impératif que le dispositif, comme la fiscalité dans son ensemble, soit stable dans le temps.

Enfin, comme je le disais plus haut, stopper l’empilement de la réglementation, qui a un coût, et mettre en place une politique sociale du logement plus efficiente afin que les logements sociaux ne pèsent pas autant sur les prix du secteur libre.

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