« Entre 170.000 m2 et 190.000 m2 de demande placée» en 2012

Laurent Vallas est le directeur de Jones Lang LaSalle Lyon. Pour lui, si l’année 2012 a été moins active sur le front des transactions, la qualité du tissu économique lyonnais permet le maintien d’un important flux d’activité sur les petites transactions.

Comment percevez-le marché de l’immobilier d’entreprise en cette fin d’année ?

Forcément il y a une corrélation entre l‘immobilier d’entreprise et la croissance économique. A 0% de croissance, nous avons plutôt une contraction des mètres carrés placés ou des mètres carrés investis au niveau de l’immobilier d’exploitation. Sans être prospectiviste, l’année va se terminer entre 170.000 m2 et 190.000 m2, à moins d’une énorme signature d’un bail en état futur d’achèvement d’ici à la fin de l’année. Néanmoins, ce qui est un point à relever pour l’agglomération lyonnaise, c’est que le marché n’a pas bénéficié comme l’an dernier de transactions de plus de 5.000 m² sur le marché. La transaction de Véolia a été enregistrée en début d’année mais c’était une opération qui était dans les cartons depuis un an et demi. Nous avons surtout une qualité du tissu économique lyonnais, composé de PME-PMI, qui, cette année a animé le marché de l’agglomération lyonnaise.

Ce sont donc beaucoup de petites transactions…

Ce sont les demandes comprises entre 300 m² et 1000 m², voire 1500 m² qui ont fait le marché. Sur ce segment, on est sur un rythme équivalent voire supérieur aux années précédentes. Pour moi, c’est la façon d’expliquer de manière positive le marché, ceci étant lié à la qualité et la complémentarité du marché de l’immobilier d’entreprise lyonnais. Ce marché-là se pérennise, ça, c’est un point positif. Au niveau des groupes, nous avons plusieurs demandes prospectives de la part d’utilisateurs, et de groupes internationaux, régionaux, qui se projettent plutôt dans une vision à 2, 3 ou 4 ans. Dans une conjoncture de crise, nous sommes passés d’un modèle d’organisation tourné vers le cost-killing et la recherche des valeurs locatives les plus basses, à un modèle où l’immobilier devient l’un des fondements même du développement de l’entreprise. L’immobilier est à la fois un outil d’implantation et un outil de management. Il est parfois intéressant d’attirer des collaborateurs débutants, des ingénieurs, des consultants, ou encore des collaborateurs internationaux dans un immobilier adapté, et correspondant à la communication interne et externe que souhaite mettre en place l’entreprise, ainsi qu’à une vision dynamique de celle-ci.

Et sur 2013 ?

Sur 2013, il y a des dossiers en cours, il y a des négociations qui vont aboutir et qui vont se décaler l’année prochaine. Le monde de l’immobilier d’entreprise ne peut se développer qu’à travers la présence des investisseurs. De ce côté-là, nous avons un marché sain, plutôt sous tension. Nous avons en effet très peu de disponibilités d’offres tertiaires neuves et de qualité sur l’agglomération lyonnaise, de petite, de moyenne ou de grande taille. L’arrêt de production des offres tertiaires en spéculatif fait que l’on a très peu de livraison en ce moment. Si on a une baisse de la demande placée, on a une démarche parallèle entre l’offre et la demande. Nous avons toujours un équilibre, voire une certaine tension dans certains secteurs géographiques, au niveau de l’offre par rapport à la demande attendue de la part des utilisateurs. L’année prochaine, trois immeubles vont être livrés sur la Part-DIeu. L’un, le Crystallin, est déjà commercialisé. Les deux autres, le Be et Equinox, représentent 20.000 m2 par rapport à une demande placée dans le neuf d’environ 35.000 à 40.000 m2 moyens. On a habitué les investisseurs et promoteurs à des phases de précommercialisation très actives : il y a 2-3 ans, nous étions sur des statistiques de l’ordre de 70% à 90%, voire 100% des immeubles précommercialisés avant livraison. Quand on observe les livraisons des actifs sur la Part Dieu, on se rend compte que l’opération de Gecina, le Velum, est prélouée pour 15.000 m2, tout comme l’opération de 11.000 m² de GFC Cirmad / Natixis commercialisée en grande partie à l’ARS. L’opération du groupe Cardinal, le Crystallin, est également pré commercialisée. On ainsi près de 30.000 m2 de précommercialisé à la Part-Dieu. Il ne reste que 2 immeubles en développement qui vont être commercialisés en 2013 : le Be, et Equinox. Au final, sur 5 immeubles en développement, 3 sont pré-commercialisés, ce qui est un très bon score en termes de prises de décision des entreprises un an voire 2 ans avant la livraison d’un projet. De plus en plus, les demandes significatives de la part des grandes entreprises anticipent un schéma directeur immobilier. On gère de anière stratégique l’immobilier au sein de l’entreprise, avec une vision à long terme, une vision à moyen terme, et des actions à court terme. Les actions à court terme peuvent être des actions correctives : l’entreprise prend à côté de chez elle des surfaces supplémentaires ou résilie un bail. La vision à moyen terme, c’est par exemple consolider les implantations de la société et d’avoir des échéances de baux relativement identiques. La vision à long terme, c’est de savoir comment l’immobilier va être géré : est-ce que l’entreprise va privilégier la verticalité ou un campus horizontal ? Quel mode de services associés privilégier? Souhaite-t­-elle s’implanter à proximité des transports en commun ou pas ? L’immobilier se gère de manière de plus en plus stratégique dans l’entreprise. Il y a ainsi une phase d’inertie entre la phase de réflexion et la phase de transaction.

Est-ce que le coup de frein de 2012 en matière de projets ne va pas se retrouver dans 3 ou 4 ans dans la production d’immobilier neuf?

Vous pointez du doigt un fait sensible, qui est celui de cycle immobilier. La production d’actifs tertiaires significatifs type campus horizontal ou tours se traduit par des tailles d’opérations de plus en plus importantes. On parle désormais de 20.000, 30.000, voire 50.000 mètres carrés qu’ils soient en périphérie ou en intra-muros. Pour le montage d’opération pour ce type d’actifs, il faut pouvoir faire abstraction d’une année ou deux de conjoncture économique très difficile, et extrapoler la livraison de l’immeuble dans 3, 4 ou 5 ans. La difficulté réside là: ce ne sont pas les SCPI qui vont se positionner sur ces gros actifs, ce seront plutôt des investisseurs institutionnels. Les opérateurs qui ont une notion de développement immobilier, des grands fonds, gèrent l’immobilier de manière réellement stratégique à travers un portefeuille international. Ils ont une lisibilité des places européennes, et procèdent à des arbitrages entre les grandes métropoles internationales. A un moment donné, c’est une prise de risque que ces opérateurs peuvent prendre, en faisant abstraction d’une année 2012 ou 2013 qui ne sera pas bonne, et en anticipant qu’a contrario 2015, 2016 ou 2017 seront des année de pénurie d’offres tertiaires, avec une augmentation des valeurs locatives de manière structurelle. Il y a, il est vrai, au niveau des modes de financement des investisseurs, la nécessité de mettre de plus en plus de fonds propres pour équilibrer ou pour justifier le risque d’une opération qui va sortir dans quatre ou cinq ans. C’est cette notion de capacité d’analyse et d’extrapolation du marché immobilier et de l’économie de l’agglomération lyonnaise dans les 3 ou 4 ans qui arrivent. Notre obligation en tant que conseil, c’est d’avoir un maximum de transparence sur le marché, avec nos prévisions d’offres futures, de taux, de valeurs locatives, afin d’aiguiller les investisseurs vers une stratégie adaptée à notre agglomération.

Les valeurs locatives justement, sont-elles en stagnation?

Il n’y a pas de tendance particulière. Elles ne s’affolent pas forcément. Elles ont plutôt tendance à se stabiliser sur les actifs dits classiques. Maintenant, nous sommes persuadés que la notion du loyer n’est que très relative par rapport à celle de coût complet. Les immeubles vont être de plus en plus sophistiqués, en ayant recours à une GTC performante et des matériaux isolants de plus en plus sophistiqués. Nous allons avoir une augmentation du coût de l’augmentation de l’immobilier tertiaire. Donc, forcément, avec une augmentation de la charge foncière, le cumul fait que l’on devrait avoir un coût de plus en plus élevé du m² d’immobilier d’entreprise. Donc, la conséquence serait une valeur locative qui devrait croitre dans les années à venir. Ceci est logique : si on améliore un produit performant, c’est qu’on estime qu’en termes de cout d’exploitation, nous aurons une baisse très importante par rapport à un immeuble énergivore. L’arbitrage va se faire au niveau de l’utilisateur, qui doit se demander si il est prêt à accepter de changer sa vision des choses, en raisonnant en coût global et non plus en valeur locative.

Avez-vous des indicateurs pour estimer ce coût global ?

Nous essayons de fournir des indicateurs en termes de coût global, mais ceci ne dépend pas que de nous : cela dépend du promoteur de l’immeuble, du gestionnaire de l’immeuble. Nous leur demandons de plus en plus de transparence, afin que nous puissions donner des informations en termes de coût global par poste de travail. Certains immeubles emblématiques de Lyon que l’on pensait très faibles en termes de loyers possède un coût global nettement supérieur aux derniers immeubles construits, comme les tours Oxygène ou la Part-Dieu. On a des a priori qui nécessitent de la part des entreprises utilisatrices d’avoir une vision globale à 360 degrés de leur coût global de l’immobilier.

La labellisation est de facto importante…

Bien sûr. On va dans cette direction-là. Les notions de développement durable et de green building nécessitent de la transparence. Dans le concept de développement durable, il y a un partenariat entre l’entreprise utilisatrice et le propriétaire de l’immeuble. Le bail triple net où tout est à la charge du locataire, c’est terminé… Le bail vert oblige le propriétaire à de la transparence, et oblige l’utilisateur à un mode de fonctionnement et d’utilisation de son espace privatif de manière différente de ce qu’il faisait auparavant. C’est un besoin de pédagogie et d’explication, pour les entreprises et les investisseurs, pour que tous deux fassent en sorte que leur immobilier soit le plus optimisé possible et notamment sur le montant des charges. Lorsque l’on voit l’augmentation de l’ILAT, qui est de 3.2% sur un an, on commence à paramétrer des dispositifs permettant de lisser dans le temps la progression au niveau de la clause d’indexation, et de diminuer le montant des charges par rapport à une évolution technologique de l’immobilier.

Sur les tours, il y a encore de la disponibilité dans la Tour Oxygène. Comment l’expliquer ?

Il y a eu deux négociations qui n’ont pas abouti in fine, dont l’une devrait aller dans un autre immeuble de la Part Dieu. Nous avons depuis fin octobre des manifestations d’intérêt de la part d’entreprises, pour tout ou partie de l’immeuble. Certaines entreprises n’ont pas souhaité prendre de décision en 2012.

Est-ce que les tours ne font pas un peu peur aux utilisateurs, notamment en matière de valeurs locatives ?

Il y a un problème de culture en France au niveau des Immeubles de grande hauteur. Nous n’avons peut-être pas cet état d’esprit de la verticalité, de la densité. Il faut dire aussi que les premières tours ont été faites dans des modes d’environnement ou de conception dépassées. Sur le 1.1 million de m2 de bureaux de la Part-Dieu, 325.000 m² de bureaux sont des IGH. Une personne sur trois travaille ainsi dans des immeubles de grande hauteur. Néanmoins, sur ces 325.000 m² d’IGH, 240.000 m² ont été construits avant 1980. La perception que nous avons de ces IGH, très austères, très énergivores, très profonds, sans façade, sans vie, ne sont pas bien perçus par les utilisateurs. Deux tiers, voire trois quart des bureaux étaient en second jours, car les immeubles pouvaient faire 35 mètres de profondeurs. Dans la tour Oxygène, 95% des bureaux sont en second jour. Nous allons ainsi vers des immeubles plus confortables, plus hauts, avec une luminosité qui est assez extraordinaire.

 






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