Foncière Inea : croissance de 15% en 2018

Le groupe a publié mardi ses résultats annuels.

Foncière Inea, spécialiste des bureaux neufs en régions, a annoncé ce mardi ses résultats annuels consolidés au 31 décembre. La foncière a annoncé pour 2018 un résultat net de plus de 27 millions d’euros. La foncière a mis en avant, dans son communiqué, trois engagements majeurs qui transparaissent dans ces résultats 2018, à savoir la poursuite de la dynamique d’investissement créatrice de valeur, le recentrage du patrimoine sur la typologie des bureaux neufs, et enfin le financement du pipeline des opérations en cours de construction.

Patrimoine en hausse de 15%

Le groupe a fait état d’un patrimoine en hausse de 15%. Foncière Inea a en effet poursuivi ses investissements principalement sur des acquisitions en VEFA dont les livraisons s’étaleront entre 2019 et 2021, pour un volume d’engagement total de 118 millions d’euros.

Le groupe précise qu’en parallèle, 90% du portefeuille qui avait été constitué aux côtés de Foncière de Bagan depuis 2010 sur la typologie des bureaux à rénover en régions a été cédé à fin 2018. « Cette cession permet à la fois de concrétiser les plus-values constituées et de recentrer le profil de Foncière Inea sur la typologie des bureaux neufs en Régions », note Foncière Inea, qui précise que, fin 2018, la valeur de son patrimoine s’établissait à 754 millions d’euros (droits compris), en hausse de 15% sur 12 mois.

Les actifs immobiliers sont composés d’immeubles neufs, 80% ayant moins de 10 ans, essentiellement à usage de bureaux, situés dans les principales métropoles régionales (83% du parc est situé dans les 8 premières villes régionales). Le patrimoine, d’une surface locative totale de plus de 340.000 m², offre un rendement potentiel moyen de 7,2%.

Nette hausse du chiffre d’affaires

Le chiffre d’affaires est en nette croissance de l’ordre de 15 %, tout comme l’EBIT (+13%), un fait qui s’explique par l’entrée en exploitation de 7 nouveaux immeubles au cours de l’exercice, qyu représentent une valeur d’acquisition de 61 millions d’euros et près de 25.000 m² de surface locative.

« L’élargissement de la base locative, grâce à la mise en loyer de ces nouveaux immeubles et à une activité commerciale soutenue sur le patrimoine existant, a permis au taux d’occupation du portefeuille de continuer à s’améliorer, en s’établissant à 91,1% à fin 2018. La vacance s’est ainsi résorbée de 40% depuis fin 2014 », précise Foncière Inea. Selon le groupe, la commercialisation des 180 millions d’euros d’actifs à livrer entre 2019 et 2021 est également prometteuse.

Nouvelles ressources financières

Le groupe a rappelé que 120 millions d’euros de nouvelles ressources financières avaient été levées en 2018, afin de sécuriser le pipeline des opérations en cours de construction. La foncière a émis en février de l’année dernière un emprunt labellisé « Green » sous la forme d’un Euro PP d’un montant de 100 millions d’euros. De plus, la société a rehaussé son principal crédit corporate long terme de 80 à 100 millions d’euros.

La structure précise que le coût de portage de ces nouvelles ressources s’est traduit par un surcoût de l’ordre d’un million d’euros, qui a pesé sur les charges financières (+43%) et a minoré la progression du résultat net et du résultat net récurrent. Le résultat net récurrent de la société, retraité de ce surcoût ponctuel, aurait en effet progressé de 12,2%. La dette globale a une maturité de 4,5 ans avec un coût maîtrisé (2,53%, et 1,87% hors emprunts obligataires). Cette dette est couverte à 79% contre le risque de hausse des taux d’intérêt.

Décote de 18 % du cours par rapport à l’ANR hors droits

Parmi les autres indicateurs dévoilés, on notera que l’actif net réévalué droits compris s’est révélé être en hausse de 6%. La foncière a fait part d’une création de valeur significative sur l’exercice 2018, comparable à celle constatée en 2017 (11,3 millions d’euros). « Cette prise de valeur du portefeuille vient confirmer l’attractivité des marchés régionaux et la qualité des immeubles acquis », indique Foncière Inea.

Il est à noter que, conformément aux règles que se fixe la société, les immeubles du pipeline dont la date de livraison prévisionnelle est postérieure à juin 2019 n’ont pas encore fait l’objet d’une évaluation à la juste valeur.

L’actif net réévalué triple net calculé sur la base de la valeur droits compris des immeubles tire parti de cette appréciation du patrimoine, et s’élève à 317 millions d’euros. Il s’établit, par action, à 53,2€, en hausse de près de 6% pour la deuxième année consécutive.

« Le cours de bourse termine l’année 2018 à 39,60 €, un niveau qui a surperformé l’EPRA France de 22%. La performance boursière 2018 (dividende réinvesti) s’affiche à près de 4%. Au 31 décembre 2018, la décote du cours de bourse par rapport à l’actif net réévalué hors droits est de 18% », indique Foncière Inea.

Le groupe a fait état d’une hausse du dividende de 10 %. Le cash-flow courant généré en 2018 est en forte augmentation, de l’ordre de 22%, et est porté par les dividendes issus des cessions réalisées par Foncière de Bagan (4,6 millions d’euros).

Dividende de 2,20 € par action

Foncière Inea a décidé de proposer pour la deuxième année consécutive un dividende en forte hausse. Elle soumettra ainsi au vote des actionnaires lors de la prochaine assemblée générale un dividende de 2,20 € par action, en hausse de 10% par rapport à 2017. Sur la base du cours au 18 mars 2019 (39,70 €), le rendement sera ainsi de 5,5%.

Le groupe a indiqué à l’occasion de la publication de ses résultats que son résultat net récurrent des exercices 2019 comme 2020 devrait être en phase avec l’objectif annoncé - à 15% de croissance en moyenne sur la période 2018-2021 - compte tenu des livraisons d’immeubles attendues.

Augmentation de capital

Afin de maintenir la dynamique au-delà de cet horizon, la foncière a annoncé concomitamment à ses résultats, le lancement d’une augmentation de capital en numéraire avec maintien du droit préférentiel de souscription d’un montant brut maximum d’environ 125 millions d’euros et dont les engagements de souscription représentent environ 94 millions d’euros.

« Cette augmentation de capital marque une étape clef pour le développement de Foncière Inea, qui succède naturellement à la levée de 200 M€ de ressources nouvelles via la souscription d’un crédit corporate en 2017 et l’émission d’un Green Bond en février 2018. Cette opération se réalise dans un contexte favorable pour le marché des bureaux en régions. Elle conforte la société dans la réalisation de son objectif de taille, à savoir un portefeuille d’un milliard d’euros d’ici fin 2021. La création de valeur attendue sur la croissance embarquée de la société devrait permettre d’absorber rapidement la dilution qui résultera de cette opération», a souligné le président de la foncière, Philippe Rosio, dans son communiqué.

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