Nouvelle croissance des revenus pour Covivio au 1er trimestre

La foncière propriétaire des immeubles Silex à Lyon a publié mercredi ses résultats trimestriels.

Covivio a annoncé mercredi ses résultats trimestriels. Ce trimestre, les revenus s’élèvent à 166 millions d’euros, en hausse de 13,5%. Ils ont bénéficié de la forte dynamique d’investissement de l’année 2018, notamment suite à la fusion avec Beni Stabili et aux acquisitions en Hôtels. A périmètre constant, la croissance de +3,3%, contre +3,2% sur l’ensemble de l’année 2018, est le fruit de la transformation du portefeuille réalisée depuis 2015 et traduit la bonne tenue de nos marchés locatifs.

Le groupe a annoncé des livraisons de 325 millions d’euros part du Groupe en 2019, prélouées à 86% en moyenne. Les cessions d’actifs se sont poursuivies à 360,5 millions d’euros part du groupe de nouveaux engagements, dont plus de 70% en Italie. Le groupe a annoncé 20.000 m² de bureaux déjà préloués à 30% et le lancement d’un nouveau bâtiment sur Symbiosis à Milan.

La croissance des revenus s’avère solide s’établit à 3,3% à périmètre constant, à 166 millions d’euros, en hausse de 13,5 %.

La croissance des bureaux en France s’établit à 4,2% à périmètre constant, à 1% à périmètre constant en Italie, et à 4,1% à périmètre constant pour le résidentiel Allemagne. Les hôtels en Europe progresse de 1,2% à périmètre constant.

Standard&Poor’s a relevé sa notation financière de Covivio à BBB+, avec une perspective Stable.

Rotation d’actifs

Covivio a poursuivi sa politique de rotation d’actifs au premier trimestre en intensifiant, d’abord, le pipeline de développement, à 1,3 milliard d’euros part du Groupe de projets engagés à fin 2018. « 800 millions d’euros part du groupe supplémentaires sont prévus pour 2019, dont un nouveau projet à Milan, lancé ce trimestre », note Covivio, qui renforce sa présence dans les grandes métropoles européennes, et répond à la forte demande de surfaces neuves avec des actifs de qualité, adaptés aux nouveaux usages.

En parallèle, Covivio a signé pour 360,5 millions d’euros part du Groupe (395,5 millions d’euros à 100%) de nouvelles cessions et nouvelles promesses, à un rendement moyen de 5,7% et une marge de 2,5% sur les dernières valeurs d’expertise. Ces ventes, dont plus de 70% portent sur des actifs en Italie, s’ajoutent aux 274 millions d’euros part du groupe sécurisés à fin 2018 et restants à réaliser.

Le groupe a annoncé le lancement de Symbiosis immeuble D, un nouveau projet de bureaux à Milan de 20.000 m², préloué à 30%

Lancement du troisième immeuble du projet Symbiosis.

Après la livraison du siège social de Fastweb en 2018, Covivio a lancé le troisième immeuble du projet Symbiosis. Le bâtiment D représente 20.000 m² de bureaux pour un investissement total de 84 millions d’euros et un rendement d’environ 7%. 6.400 m² ont déjà été préloués à une multinationale afin d’installer son siège social italien, marquant ainsi une nouvelle étape dans le développement de ce quartier d’affaires innovant. Le bail a été signé avec un loyer de 315 euros par m² sur la partie bureaux et une maturité ferme de 10 ans (+6 ans sur option du locataire). La livraison est prévue pour 2021. Pour rappel, un autre projet de développement est en cours sur la zone pour un bâtiment de 9.200 m², préloué entièrement à ICS International School. Le taux de prélocation est de 86% en moyenne sur les livraisons 2019.

325 millions d’euros de livraisons en 2019

Les livraisons 2019 représentent 325 millions d’euros part du groupe (399 millions d’euros à 100%) de projets sur l’ensemble des classes d’actifs. Elles concernent 5 projets de bureaux à Milan, Bordeaux et Lille pour 63 000 m², 5 hôtels à Paris, Lyon et Munich pour 790 chambres et 454 logements à Berlin.

Deux de ces projets ont été livrés ce trimestre, totalisant 54 millions d’euros de coût de revient (36 millions d’euros part du Groupe) et 6,9% de rendement, tous deux entièrement loués, avec le projet Hélios de 9.000 m² de bureaux à Lille, pris à bail par le groupe Caisse d’Epargne, et l’hôtel Meininger à Munich, de 173 chambres. Les trois projets restants à livrer cette année sont déjà préloués à 86% en moyenne.

Cessions

Covivio a par ailleurs signé une promesse vente portant sur un portefeuille d’actifs matures et non core pour 263,5 millions d’euros, comprenant l’immeuble via Montebello à Milan et 9 actifs situés dans des localisations secondaires en Italie (Rome, Bologne, Venise, etc.). Ce prix est légèrement supérieur à la dernière valeur d’expertise et fait ressortir un taux de rendement net de 4,9%. Le transfert de propriété sera réalisé en décembre 2019.

En France, Covivio a signé pour 68 millions d’euros de nouveaux engagements avec une marge légèrement positive sur les dernières valeurs d’expertise. Le groupe a notamment conclu une promesse de vente sur un actif situé à Charenton-le-Pont, pour 54 millions d’euros. Cet immeuble, totalisant 11.500 m² de bureaux, est entièrement loué à Natixis pour 4,5 ans fermes. Le reste des cessions concerne 6 actifs non-core pour 14 millions d’euros, situés en 2ème couronne parisienne et dans des villes secondaires en régions.

En hôtellerie, Covivio a vendu l’hôtel 5 étoiles Westin Bellevue à Dresde, de 340 chambres, au prix de 48,5 millions d’euros (21 millions d’euros part du groupe), soit une marge de +8,8% sur la valeur d’expertise. Le groupe conserve par ailleurs la réserve foncière adjacente disposant d’un fort potentiel de développement résidentiel, nourrissant ainsi son pipeline de développement en Allemagne.

Revenus en hausse

Ce trimestre, en Bureaux France, l’augmentation est de 4,2% à périmètre constant. Elle résulte principalement des locations de l’année 2018 (+2,3 pts), essentiellement réalisées à partir du 2e trimestre 2018. L’impact positif sera ainsi progressivement lissé sur l’année 2019. L’indexation contribue à hauteur de +1,2 point et les renouvellements pour +0,7 point. En Italie, les loyers progressent de +1,0%. Sur le portefeuille de bureaux à Milan hors Telecom Italia, la croissance s’établit à +1,3%. Le Groupe bénéfice sur ce portefeuille d’un taux d’occupation de 98,0% à fin mars 2019.

En Allemagne, la performance locative en résidentiel atteint +4,1% à périmètre constant, tirée par la dynamique de Berlin (+5,0% à périmètre constant). 26% de cette croissance est générée par l’indexation, 28% par les relocations et 46% provient des modernisations.

Enfin, en hôtels, les revenus augmentent de +1,2%. Cette performance s’explique par des programmes de travaux de repositionnement en cours de réalisation par Accor sur certains hôtels en loyers variables afin d’en améliorer la croissance future. Le taux d’occupation et la maturité des baux se maintiennent à des niveaux élevés sur l’ensemble du patrimoine, respectivement à 98,1% (+0,1 pt par rapport à fin 2018), et 7,1 années fermes (+0,1 an par rapport à fin 2018).

Versement d’un dividende de 4,60€ par action

L'assemblée Générale Mixte des actionnaires réunie le 17 avril a approuvé le versement d’un dividende au titre de l’exercice 2018 d’un montant de 4,60€ par action (en croissance de 2,2% par rapport à 2017), ainsi que l'option de paiement du dividende en actions. Le prix d’émission des actions qui seront remises en paiement du dividende est fixé à 81,29 €.

Cette opération permettra à Covivio d’avancer significativement vers l’objectif de LTV inférieure à 40%, tout en poursuivant ses investissements, notamment dans le pipeline de développement qui offre une forte rentabilité (rendement de 6,1% sur le coût de revient total des projets engagés). Les actionnaires présents au Conseil d’administration de Covivio (Delfin, Covea, Predica et ACM, soit 49% du capital), se sont d’ores-et-déjà engagés à souscrire à cette option.

Le mandat de président du Conseil d’administration de Jean Laurent a été renouvelé pour quatre ans supplémentaires. Les actionnaires ont également approuvé la nomination de deux nouveaux administrateurs indépendants, Christian Delaire et Olivier Piani.

Christian Delaire (ex CEO de Generali Real Estate et d’AEW Europe) et Olivier Piani (ex CEO d’Allianz Real Estate et de GE Capital Real Estate Europe) renforceront les compétences immobilières et internationales du Conseil d’administration.

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