Les prix de l’immobilier atteignent des records et freinent l’activité

Century 21 a fait part ce lundi de son point trimestriel sur le marché français.

Le réseau d’agences franchisées Century 21 a ce lundi de son point trimestriel sur le marché immobilier français. Les prix de l’immobilier n’ont été aussi élevés en France, selon le réseau. Ils s’établissent à 2.356€ le m² pour les maisons (+11% sur 12 mois), et à 3.895€ le m² en moyenne pour un appartement (+7,3%). Or le réseau souligne que ces chiffres record pèsent sur le pouvoir d’achat des ménages et excluent de facto les candidats acquéreurs les plus modestes du marché. Selon lui, l’activité en pâtit et connaît au 3e trimestre 2021 un net ralentissement, avec une baisse de 18,8% de transactions sur le segment des maisons par rapport au 3e trimestre 2020, et de 10,6% sur le segment des appartements.

« Certes, le 3e trimestre 2020 revêtait un caractère particulier. Nous étions en sortie de confinement et vivions une période de rattrapage des ventes qui n’avaient pu être réalisées durant 8 semaines. Pour autant, le nombre de transactions enregistré ce dernier trimestre est même en-deçà (-5%) du niveau observé au 3e trimestre 2019. » Century 21

Selon le réseau, « les prix ont progressé trop rapidement, décorrélés de l’inflation ou de l’augmentation moyenne des salaires. Et même si les taux d’intérêt, historiquement bas, favorisent les acquisitions, ils ne peuvent pas neutraliser cette hausse ». Sur le front des montants moyens d’une transaction, ils atteignent des sommets, à 268.639€ pour une maison et 229.533€ pour un appartement.

Forte pression de la demande

« Pour pouvoir concrétiser leur projet, les ménages puisent dans leur apport personnel -quand ils le peuvent- : celui-ci représente désormais 13,1% du montant de l’acquisition (contre 10,2% au 1er semestre 2021). Tous ne peuvent pas réaliser cet effort financier supplémentaire. » Century 21

Ceci touche notamment les ménages les plus jeunes. Les moins de 30 ans et les 30/40 ans voient leur proportion parmi les acquéreurs baisser, de respectivement de 11,5% et de 6,3%, ce qui indique que ce sont essentiellement les secundo-accédants qui tirent leur épingle du jeu en profitant des plus-values générées par la vente de leur précédent logement. De la même façon, en termes de catégorie socioprofessionnelle, seuls les cadres supérieurs ou professions libérales et les retraités voient leur part parmi les acquéreurs progresser (+10,5% et +9,9%). Inversement, celle des commerçants et artisans s’amenuise fortement (-13,4%), note Century 21.

Cette envolée des prix est le résultat d’une forte pression de la demande : le confinement a modifié la manière dont les Français envisagent leur logement. C’est un lieu où ils passent davantage de temps aujourd’hui grâce notamment au télétravail, qui répond bien entendu aux besoins physiologiques de sécurité (un toit sur sa tête) mais qui s’apparente de plus en plus à un refuge face aux risques extérieurs, un cocon garant d’un « mieux vivre ». Cette manière de repenser son logement a fait naître de nombreux projets immobiliers que l’offre sur le marché ne peut absorber entièrement.

Les délais de vente se raccourcissent, particulièrement sur le segment des maisons, très prisé. Il recule de 10 jours, contre une baisse de 2 jours pour les appartements. Les acquisitions au titre de résidence secondaire progressent le plus vite (+12,7%) et leur part est ainsi de 8% aujourd’hui. Les investissements locatifs voient également leur proportion progresser, de 3,1%. Ils représentent 30,3% des transactions nationales au 3e trimestre 2021.

Baisse des volumes sur le marché parisien

Paris voit ses volumes baisser de 3,2% entre le 3e trimestre 2020 et le 3e trimestre 2021. Il faut dire que contrairement au reste de la France, le prix moyen au m² a baissé au 1er semestre 2021 et se stabilise au 3e trimestre, avec un repli de 0,1%, pour se situer à 10.522€ le m².

« Le marché parisien est passé de la frénésie à la raison : les Parisiens prennent le temps de la réflexion avant d’acheter et les délais de vente se sont allongés de 18 jours pour atteindre 75 jours en moyenne. Ce marché est tiré par les acquisitions destinées à l’investissement locatif dont la part augmente encore de +3,3% sur douze mois pour représenter 34,5% des transactions : du jamais vu !

Les résidences secondaires ont également le vent en poupe dans la Capitale : 8,6% des acquisitions parisiennes entrent dans ce cadre, quand un an auparavant leur part n’était que de 3,1%. » Century 21.

Deux catégories professionnelles souffrent terriblement, selon Century 21, à savoir les employés/ouvriers dont la part chute de -26,8% pour ne représenter que 3% des acquéreurs dans la Capitale (contre près de 14% en 2009), et les commerçants/artisans dont la proportion s’effondre de 28,3% (3,8% des achats seulement).

L’Ile-de-France a vu, elle, ses prix moyens au m² augmenter de 5,3% pour les maisons et de 7,6% pour les appartements. Ces derniers s’établissent respectivement à 3.420€ le m² et 4.605€ le m². En revanche, une forte contraction de l’activité est observé avec une glissade de 22,1% pour les maisons et de 21,6% pour les appartements.

« Le montant moyen d’une acquisition francilienne atteint des niveaux inégalés : 387 877€ pour une maison et 261 760€ pour un appartement (soit une progression de +7,9% sur les 2 segments) ».

La part consacrée à la résidence principale représente 73% des transactions, tandis que les acquisitions dédiées à l’investissement locatif continuent de progresser - de 2,4% - pour représenter désormais 25,9% des achats franciliens.

Evolution contrastée dans les régions

Les prix, en région, évoluent de manière très hétérogène avec une hausse des prix en Bretagne où le prix des maisons et appartements progressent de +24%, quand en Normandie les maisons ont pris +19% et les appartements + 14,5%. Et en PACA, le prix moyen au m² des maisons explose, de 31,2% entre le 3e trimestre 2020 et le 3e trimestre 2021.

Inversement, le prix moyen au m² des maisons recule légèrement de 1,7% dans les Pays de la Loire, quand, les appartements en Auvergne-Rhône-Alpes voient leur prix se replier de 3,5%.

Pour le dernier trimestre, Century 21 ne voit aucune amélioration. « Face à une démographie toujours croissante et à une demande des ménages très forte, la solution pour endiguer ces tensions sur les prix ne peut venir que de la construction de logements neufs. Le marché immobilier de l’ancien subit actuellement cette carence chronique de production. Même si l’année 2021 restera parmi les plus dynamiques, il est probable que, dans ce contexte, le ralentissement de l’activité perdure sur le 4e trimestre ».






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