L’avertissement de Moody’s et son impact sur l’immobilier français

Les menaces d’un abaissement de la perspective de la note française ont fait s’envoler de 18% l’écart de rémunération entre les taux allemands et les taux français. L’OAT apparait de moins en moins comme un placement sûr, ce qui pourrait avoir indirectement de lourdes conséquences sur le marché immobilier.

Après le 24 août, le 17 septembre 2011 va-t-il faire date dans l'immobilier ? Après la chasse aux niches fiscales entamée par le gouvernement à la fin de l'été, et la menace persistante d’un « crédit crunch » dans le secteur bancaire, c’est au tour de Moody’s d’assombrir un peu plus les perspectives dans le secteur. Avec la menace d’un abaissement de perspective de la note française, les professionnels pourraient bien voir l’un des derniers voyants jusqu'ici au vert virer subitement au rouge.

Récemment, les taux de l’OAT avaient atteint un plus bas depuis un an, pour quasiment rejoindre les 2.40%, soit un niveau identique à ceux qui avaient cours fin 2010. Ce qui aurait dû, en temps normal, permettre aux taux de crédit immobilier de revenir sur des niveaux proches de ceux de la fin de l’année dernière. Mais voilà, les banques, en ce moment, ont besoin de maximiser leurs marges, dans l’optique de consolider leur bilan, et ne baissent pas leurs taux.

Résultat, la hausse des taux de l’OAT intervenue en début d’année a bien été intégrée dans les barèmes, les taux moyens ayant remonté de près de 65 points de base, selon Crédit Logement. Mais depuis début avril, et la baisse continue des taux de l’OAT, les établissements financiers n’ont pas bougé leurs grilles. Maël Bernier d’Empruntis confiait récemment que les banques restaient très vigilantes vis-à-vis de l’évolution des taux, et donc de leurs marges : « si les taux de l’OAT remontent, elles ont été très claires : les banques nous ont indiqué qu’elles remonteront leurs taux tout de suite, alors même que si les taux de l’OAT baissent, elles ne suivront pas forcément » indiquait-elle.

Découplage

Or c’est précisément ce qui se passe aujourd’hui. Le seuil des 3% repassé par le haut sur l’OAT, les établissements de crédit pourraient bien reprendre le réajustement à la hausse de leurs barèmes de taux de crédit immobilier, d’autant plus rapidement que, cette fois-ci, la dynamique auparavant positive pour la dette française pourrait bien s’être cassée. Avant la décision d’hier, la dette française était vue comme l’une des plus sure d’Europe, et suivait en cela la direction de la dette allemande.

Ainsi, quand les taux baissaient outre Rhin, les taux français avaient tendance à suivre, ce qui impliquait que l’Etat français s’endettait à vil prix. Ces derniers temps, la baisse des taux français était toutefois devenue moins franche que celle des Bunds, ce qui avait creusé l’écart de rémunération entre les rendements des deux obligations d’Etat souveraines. Désormais, l’écart grimpe rapidement. Rien qu’aujourd’hui, ce dernier progresse de 17%: la dette allemande, encore considérée comme sure, voit ses rendements diminuer, alors même que la dette française fait, elle, l’objet de dégagements, ce qui se traduit par une hausse de ses taux. Les rendements de l’OAT s’établissent désormais à 3.13%, alors même que les taux allemands redescendent, eux, à 2.01%, soit un écart de 112 points de base. L’écart n’était que de 80 points de base il y a trois séances.

Un impact encore peu mesurable

Aussi, il conviendra de voir l’impact à moyen terme de cette dégradation sur la dette française. Si les taux français continuent à se comporter comme les taux allemands dans les prochains jours, on pourra considérer cet avertissement comme un moindre mal. Si en revanche, le découplage entre les taux des deux pays devient pleinement effectif, et que les taux français montent pour converger vers les taux espagnols ou italiens, les acteurs économiques de tous ordres, et notamment dans l’immobilier, peuvent se montrer inquiets. Car ceci se traduira inéluctablement par une moindre activité dans le domaine des transactions du simple fait de la désolvabilisation des acteurs induite par de très probables hausse de taux de prêts de la part des banques, mais également par un rééquilibrage, à terme, des prix, lequel a déjà commencé dans bon nombre de régions. Par ailleurs, le gouvernement, qui ne dispose plus de grandes marges de manœuvre, devra, sous la contrainte des agences de notation, de nouveau tailler dans les dépenses publiques. L’une des premières victimes de cette annonce de Moody’s pourrait bien être le PTZ+, qui avait échappé au précédent plan de rigueur. Le dispositif pourrait bien être rapidement réformé, et, au minimum, être soumis à conditions de ressources. Ce sera peut-être avant la suppression d’autres dispositifs d’aide à la pierre, particulièrement peu populaires en ce moment. La chasse aux niches fiscales, en tout cas, ne fait que commencer…

 

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