« Un affaissement important du nombre de transactions »

Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com, nous livre son analyse sur le marché immobilier français.

Quelle est votre analyse du marché immobilier au terme du premier semestre?

On constate un affaissement important du nombre des transactions. Selon les zones, on est entre 30 et 40% de volumes en moins, avec un doublement des délais de transactions : 30 jours devenus 60 jours et 45 jours devenus 90 jours en province. Certains actifs se vendent bien, la demande restant très présente : c’est le cas des petites surfaces dans les villes centrales. A Paris, tout ce qui vaut 350.000 euros ou moins se vend rapidement. C’est vrai aussi dans les villes de province attractives et dynamiques, où il y a une demande forte toujours présente. A l’autre bout du spectre, il y a aussi une demande pour le haut de gamme. La clientèle étrangère et française aisée est toujours présente sur ce marché, même si l’on observe un léger ralentissement pour l’instant. En revanche, pour tous les biens intermédiaires, à partir de trois pièces et au-delà, et pour des sommes supérieures à 350.000 euros, les choses sont plus compliquées, et ce un peu partout en France. Les délais de vente y sont beaucoup plus longs. Lorsqu’on commence à s’éloigner des centre-villes dynamiques, on peut se retrouver dans certains marchés dans une situation de quasi blocage. C’est le cas en province, en zone rurale notamment, où des maisons sont en vente depuis plus de 6 mois et ne trouvent pas preneur. De la même façon, on a des appartements familiaux de 100 m2 à Paris, qui n’ont pas un cachet exceptionnel, qui semblent avoir d’énormes défauts, et qui se vendent mal actuellement, ce qui était difficile à imaginer il y a un an. Il y a un très grand décalage entre un niveau extrêmement élevé d’intérêt pour la pierre et le nombre de personnes qui passent réellement à l’acte.

Est-ce aussi dû au durcissement des conditions de financement ?

Oui et non. Les conditions de crédit se sont beaucoup durcies depuis août 2011. Des gens à qui elles ouvraient leurs portes avant 2011 peuvent se voir refuser un crédit, même si les banques disent le contraire. Les conditions d’octroi, les niveaux d’endettements, le paiement des mensualités ne devant pas représenter plus d’un tiers des revenus : ça c’est la règle. Or, jusqu'à début juillet 2011, il y avait souvent des exceptions à cette règle. Aujourd’hui, il n’y a plus d’exceptions. On ne va pas prêter aujourd’hui à quelqu’un qui a moins de 10% ou 15% du montant de la vente. Ceci a mis hors circuit un certain pourcentage d’acheteurs. Mais ceci n’explique pas tout. Pour ceux qui ont encore accès au crédit, les conditions de crédit sont excellentes. On s’approche même des meilleurs taux que l’on ait jamais connu : nous sommes quasiment aujourd’hui sur les niveaux d’octobre 2010.

Dans ce cas, où se situe l’écueil? Est-ce un blocage psychologique du marché ?

Oui, il y a une dimension psychologique indéniable, à l’approche des élections puis après. Il y a un grand niveau d’incertitude règlementaire et fiscal autour de l’immobilier. Il y a très peu de lisibilité de la politique gouvernementale. Depuis 8 mois, on s’est employé à nettement diminuer l’intérêt pour l’immobilier : la suppression du PTZ+ dans l’ancien, la modification de la fiscalité sur les investissements locatifs et résidences secondaires, sans compter les propositions de diminution des droits de mutations en cours de campagne ou encore le durcissement de l’ISF, qui devrait prochainement intervenir. Au final, ceci crée un climat peu lisible pour les propriétaires ou ceux qui veulent le devenir. Ceci vient s’ajouter aux incertitudes globales, qui dépassent le secteur de l’immobilier, et qui fait que les gens aujourd’hui peuvent renoncer ou reporter leurs projets immobiliers. Il y a un écart en ce moment un peu plus grand écart entre acheteurs et vendeurs. Les vendeurs, depuis juillet 2011, s’attendent à ce qu’il y ait une correction sur les prix. Or celle-ci ne se produit pas vraiment. Paris, entre juillet et février 2011, a baissé de 3%, mais il n’y a pas de très gros ajustements. Il y a pas mal d’endroits où ça ne bouge pas beaucoup. Il n’y a pas d’ajustement franc à la baisse des prix. Cela, c’était pourtant le signal qu’attendaient un certain nombre d’acteurs sur le marché, ils ne l’ont pas. C’est pour cela que l’on a un volume de transaction aussi faible. La baisse qu’attendent les acheteurs ne se produit pas, parce que les taux ont dopé le pouvoir d’achat des acheteurs. Sur les transactions qui se font, les prix ne baissent pas, mais nous ne voyons pas encore les prix de celles qui ne se font pas.

» « Nous avons vocation à devenir le guide Michelin des agences immobilières »

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