« Dès lors que l’on est au bon prix, tout fonctionne »

Olivier Dabreteau, directeur associé de la régie Limouzi, nous parle de sa vision du marché immobilier lyonnais.

Quelle est la tendance sur le marché de la transaction sur Lyon ? Sommes-nous toujours dans une période d’attentisme ou voyons-nous un retour des acheteurs ?

Je ne vais parler ni d’attentisme, ni de retour des acheteurs. Il y a autant de biens à vendre qu’il pourrait y avoir d’acheteurs en face. La seule chose, c’est que les vendeurs pensent toujours que leur appartement vaut plus cher que ce qu’ils peuvent le vendre. Ils mettent donc leur appartement à la vente avec l’espoir de le vendre mieux que le prix de marché, qui est pour l’heure très légèrement orienté à la baisse, sauf dans certains quartiers où les prix sont encore orientés à la hausse du fait de la rareté du produit. Les acheteurs, eux, sont dans l’attente d’une certaine baisse, et rencontrent des freins à l’acquisition. Les banques sont en effet beaucoup plus exigeantes dans le montage d’un dossier, et les nouvelles lois fiscales incitent les acquéreurs à rester dans l’attente. C’est le cas pour les plus-values immobilières sur les résidences secondaires, qui pourraient être ramenées de 30 ans à 22 ans, mais aussi pour la loi Duflot sur les loyers, pour les investisseurs. Aussi, si l’on constate un phénomène d’attente, les acquéreurs continuent tout de même de s’engager. La preuve, c’est que la Régie Limouzi a vendu fin juin près de 40 appartements avec parking sur un immeuble à la découpe dans le quartier Ainay, alors que nous sommes dans une fourchette de prix très élevée, de l’ordre de 5000 à 5200 euros du mètre carré. Les investisseurs, les particuliers, ou les personnes qui veulent se monter un patrimoine en guise de retraite sont donc là. Dès lors que l'on est au bon prix, sur un emplacement idéal, tout fonctionne.

Ainay dispose d’une prime à la centralité. Toutefois, est-ce la même chose sur Villeurbanne ?

Ce sera la même chose. Si nous sommes sur des valeurs cohérentes par rapport au marché, avec des produits de qualité, il n’y a aucune raison que ceci ne se vende pas. Nous essayons d’avoir une estimation au plus juste avec les propriétaires, et nous essayons de soigner la qualité des acquéreurs. Cela fonctionne bien sur Lyon 2, mais aussi sur Villeurbanne. Les propriétaires se rendent compte que nous essayons d’évaluer leur bien au plus juste pour que celui-ci parte rapidement.

Sur l’encadrement des loyers, doit-on craindre une défiance des investisseurs vis-à-vis de l’achat immobilier ?

Non. Je ne pense pas. Les investisseurs vont au contraire se manifester car ils vont acheter au bon prix. Par contre, les principales problématiques vont être la valorisation et l’estimation des biens à la vente. Un exemple concret : pour quelqu’un qui a un appartement en location qu’il veut vendre, s’il doit baisser ou réajuster le montant du loyer par rapport à la nouvelle loi, on estimera son appartement par rapport à la rentabilité. Un acquéreur qui veut acheter un appartement doit se situer entre 4.5% et 6% de rentabilité pour réaliser une bonne acquisition. S’il est en dessous de 4.5%, il n’a aucun intérêt à investir dans la pierre. Il va donc s’orienter vers de l’assurance-vie, des SICAV et FCP ou bien encore la Bourse. C’est pour cela que ce pourrait être positif, car nous aurons des valorisations plus justes et réactualisées pour le bien immobilier, même si, d’un autre côté, certains vendeurs vont être freinés à revendre leurs biens, car la valeur ne sera pas forcément si bonne que cela. Cette nouvelle loi pourrait également avoir comme conséquence de faire louer des biens, ou de mettre en vente des biens qui sont vacants.

Quels sont les prix aujourd’hui à Villeurbanne ? Y-a-t-il toujours un écart substantiel avec Lyon ?

Il y a un vrai écart. Sur Villeurbanne, au plus bas, on sera à 1700 euros, dans le quartier des Buers, proche du périphérique. Sur les produits médians, les prix se situeront plutôt autour de 2300 à 2500 euros le mètre carré. Au plus haut, on sera aux alentours de 3000-3200 voire 3500 euros sur les meilleurs quartiers de Villeurbanne.

Sur quels quartiers en particulier ?

Sur les Gratte-Ciel, sur des appartements avec de belles prestations, on avoisinera les 3500 euros du mètre carré. On pourra parfois atteindre les 4000 euros du mètre carré si c’est de l’exceptionnel. Et il peut y avoir de l’exceptionnel à Villeurbanne. Beaucoup de lyonnais s’essayent donc à acheter sur Villeurbanne. C’est un public que l’on n’avait pas auparavant, plutôt jeune.

C’est une ville plutôt accessible aux primo-accédants ?

Oui. C’est une ville qui évolue sans cesse, au niveau culturel, au niveau des transports, des commodités. Beaucoup d’efforts sont faits à Villeurbanne. Les écoles sont bonnes, et il y a beaucoup de bâtiments qui sont « relookés » pour accueillir ce public-là. Quantités de choses sont faites pour capter ce public lyonnais qui était très réticent il y a 15 ans à venir sur Villeurbanne.

Peut-on rapprocher de Villeurbanne du quartier Bellecombe et du Nord du troisième arrondissement?

Non. En face (NDLR : l’agence Limouzi se trouve à quelques centaines de mètres de Villeurbanne, au 301 cours Lafayette), nous sommes à Lyon 3ème, nous sommes à 4000 euros du mètre carré. 100 mètres plus loin, cours Tolstoï, nous sommes avons un appartement de même qualité qui est vendu à 2800 euros du mètre carré.

La frontière est donc perceptible en termes de prix…

Oui. Villeurbanne ne sera jamais Lyon. Nous entrons ce critère-là dans nos analyses. Lorsque des vendeurs viennent, nous avons absolument à entrer ce critère.

Est-ce la même chose entre Lyon 3ème et Lyon 6ème ?

Oui. C’est même parfois très surprenant. Nous avons à la vente un très bel appartement Rue Baraban sur Lyon 3. Or, certaines personnes souhaitent n’être que sur Lyon 6ème et pas sur Lyon 3ème, alors qu’il n’y a que 100 mètres à faire… Les gens sont très attachés à leur vie de quartier, mais aussi à leurs origines et à leur histoire. On a des publics lyonnais qui sont nés ici et vivent ici, et même les jeunes.

Sur le marché locatif, quelles sont les grandes tendances du marché lyonnais et villeurbannais en termes de volume. Est-il déprimé ou toujours assez dynamique?

Côté Doua, il y a beaucoup de rotation. Du côté de la Presqu’île, la rotation est toujours forte, et l’agence accueille, en permanence, en ce moment 5 à 6 personnes en attente avec les dossiers pour trouver un appartement. Lorsque nous avons un appartement disponible dans le quartier Ainay, nous avons immédiatement une quinzaine de demandes qui tombent tout de suite. Nous n’avons pas suffisamment de biens pour faire rentrer tous les locataires. Il n’y a pas trop de rotation sur le bien lui-même, mais par contre nous avons très peu de biens à donner en location à nos locataires. Une ville avec autant de biens ne peut pas ne pas être dynamique. C’est un peu comme à Paris. Nous avons vendu ces 40 appartements sur Ainay. Il faut que nous les louions pour septembre, et nous ne devrions avoir aucun souci à les louer entre 20 et 23 euros du mètre carré.

Comment percevez-vous le marché de l’immobilier neuf ?

Nous sentons le marché très difficile et tendu. Le prix du mètre carré dans le neuf est extrêmement cher. Aujourd’hui, les investisseurs sont tellement avertis et avisés qu’ils préfèrent ne pas aller sur du neuf, du fait de la fin des dispositifs fiscaux et du niveau des prix. Les prix sont en effet très élevés dans des quartiers qui ne sont souvent pas forcément prisés. Du coup, les acquéreurs préfèrent souvent réaliser des transactions dans l’ancien, avec des professionnels comme Limouzi, sur des produits bien placés, parfois haussmanniens, et qui restent très abordables en termes de prix.

Sur le foncier, percevez-vous moins de prospection de la part des promoteurs ?

Non. Les promoteurs sont toujours en chasse de terrains. Lorsque l’on veut chercher du foncier à Lyon, il y a deux façons de le trouver. Soit on cherche du terrain disponible, et là, il très très rare d’en trouver, soit on cherche un immeuble en désuétude, et on récupère le terrain par ce biais-là. Mais très souvent, du fait de la nécessité de porter la part de logements sociaux à 20% sur un arrondissement, ces immeubles sont préemptés. Il y a donc beaucoup de préemption de la mairie et de la Courly sur des immeubles qui sont achetés par des promoteurs. Ils vont donc chercher à la périphérie de Lyon sur des villes saines, et des emplacements sains.

Villeurbanne correspond à ces critères là…

C’est l’une des villes qui effectivement a le vent en poupe. C’est d’ailleurs l’une des raisons qui a poussé la régie Limouzi à s’installer ici. Nous avons beaucoup d’immeubles en copropriété, et s’installer dans le quartier nous a permis d’être au contact de nos copropriétaires. De plus, avec Villeurbanne, nous sommes sur le 10ème arrondissement de Lyon, qui permet d’attirer ce public lyonnais. Fort de cette connaissance, nous allons les conseiller sur de l’acquisition à Villeurbanne.

» Limouzi, l’une des plus vieilles régies de Lyon






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Commentaires

Ce qu’il appelle le bon prix ne l’est pas pour moi, il s’appuie sur des prix déjà surévalués.

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On ne peut pas attendre la vérité sur les prix de la part des professionnels de l’immobilier, lesquels sont « juges et partie ».
Le vrai prix est celui que l’acquéreur est prêt à mettre.
Si l’on se fie aux économistes la baisse des prix devrait s’intensifier dès la rentrée et nous devrions retrouver les prix de 2009 (de – 20 à – 30%) et cette tendance devrait durer (voir les autres pays européens)
vendeurs vendez vite (il vaut mieux perdre une main qu’un bras) et acheteurs attendez !! vous aurez un 150m2 au prix actuel d’un 100 m2.

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