Logement social : connait pas la crise ?

4100 logements sociaux devraient être produits dans le Grand Lyon en 2012, et ce en dépit de la baisse d’activité dans le secteur de la promotion immobilière.

Malgré la baisse de production dans la promotion immobilière dans le Grand Lyon, le secteur du logement social ne sera, semble-t-il, que peu impacté sur le territoire du Grand Lyon et en Rhône-Alpes. 4100 logements sociaux devraient être financés cette année dans l'agglomération de Lyon, et 14500 en Rhône-Alpes.

C’est sans doute une bonne chose pour le secteur social, mais aussi pour le flux d'activité, dans les prochains mois, de l’industrie du bâtiment, dont l’activité a été nettement impactée récemment par la conjonction de plusieurs facteurs négatifs : recul du marché de la maison individuelle, contraction de l’activité en promotion immobilière, et augmentation prévisible des charges du fait des plans de rigueur et de compétitivité successifs.

Vers une hausse des ventes en bloc

La production de logements sociaux ne sera donc finalement pas impactée par la baisse de l’activité dans la promotion. Car faut-il le rappeler, au sein des secteurs de mixité sociale du Grand Lyon, les promoteurs consacrent un quart de leurs programmes aux logements sociaux. Ce qui consiste à dire qu’une grosse partie de la production des bailleurs. Un membre de la direction d’un important bailleur social de la région m’avouait même récemment que près de 80% de sa production découlait des ventes en VEFA émanant des promoteurs. Aussi pourrait-on penser qu’un trou d’air dans la promotion peut avoir des conséquences importantes chez les opérateurs sociaux : en bref, moins de programmes, donc moins de ventes à des bailleurs sociaux…

Or il n’en est rien. Car face à la crise de la promotion immobilière, les ventes en bloc à destination des opérateurs sociaux résistent, à en croire les chiffres du CECIM, un peu à l’image de ce qui s’était passé en 2008-2009, quand la crise avait déjà impacté gravement la promotion immobilière. Le logement social, qui constitue la priorité du gouvernement, pourrait donc une fois de plus servir de bouée de sauvetage aux promoteurs. Les ventes en bloc pourraient donc repartir à la hausse. « Si ce choix politique est maintenu, c’est quelque chose qui va résister et même s’amplifier » indiquait récemment Jean Jacques Mathias, le président du CECIM au salon de l’immobilier.

« Des éléments contradictoires »

De son côté, Louis Lévêque, adjoint au maire de Lyon en charge de l’habitat, relève qu’« il y a des éléments contradictoires » dans cette situation. « Le fait qu’une part de la production de logements sociaux se fasse en VEFA dans les programmes des promoteurs fait que lorsqu’il y a une baisse de la production des promoteurs, il y a mécaniquement une baisse de la production de logement social. Mais, en même temps, compte tenu que les promoteurs vendent moins ils ont tendance à vendre davantage en bloc aux opérateurs sociaux » explique ainsi l’élu, qui note que, dans cette optique, la question des crédits est très importante.

C’est ainsi dans les années 2009-2010, alors que la crise de l’immobilier atteignait son paroxysme, que la production de logement social avait atteint ses plus hauts niveaux dans le Grand Lyon, avec notamment 2000 unités construites sur la seule ville de Lyon. Dans le même temps, les bailleurs sociaux disposaient de crédits de l’Etat très importants : 25 millions d’euros pour le Grand Lyon, et 26 millions d’euros pour l’Etat. En 2012, les crédits devraient atteindre, côté Grand Lyon, 20 millions d’euros. Pour Louis Lévêque, « le logement social est contracyclique : quand l’immobilier est en crise, le logement social est un élément permettant d’atténuer les effets de la crise, en produisant du logement social et en permettant aux promoteurs de vendre une partie de leur programmes pour limiter la casse ». Une relative constance dans la production qui a un autre avantage, à savoir la préservation de l’appareil productif, via le maintien d’un certain flux d’activité dans le bâtiment.

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