Terra Nova propose d’aider les communes « bâtisseuses»

Le Think Thank note que la hausse des prix immobiliers pourrait avoir dégradé la compétitivité-coût des entreprises. L'organisation souhaite que les communes qui encouragent la construction soient aidées.

La fondation Terra Nova a publié ce mardi une note sur les conséquences de prix de l’immobilier trop chers sur la croissance en France. Et, pour elle, le constat est sans appel : « l’immobilier cher a des conséquences négatives sur l’économie française ».

Terra Nova constate ainsi que les prix de l’immobilier n’ont pas baissé ces dernières années, en dépit d’une augmentation de 150% en France entre 1995 et 2007. Le ratio prix immobiliers / revenus, qui avait nettement progressé, a lui aussi connu une tendance comparable à celle des autres pays de l’OCDE, avec une augmentation de près de 60% entre 1995 et 2007. Mais la crise de 2008 a des effets significativement différents suivant les pays de l’Organisation. Un retracement de la hausse a eu lieu dans la plupart des pays de l'OCDE, mais dans certains, comme le Royaume-Uni, la Belgique, l’Allemagne et l’Autriche, les prix ont de nouveau augmenté dès 2009, avant de stagner en 2012 et 2013.

Terra Nova souligne que la croissance des prix a été différenciée suivant les régions: elle a ainsi été plus rapide à Paris que dans le reste de la France. « La hausse des prix est plus rapide à Paris qu’en Ile-de-France, cette même hausse étant encore plus rapide par rapport à la province où les prix semblent se stabiliser » note Terra Nova, qui note que « les villes-centres et les banlieues proches ont connu les pressions les plus fortes ».

Effets négatifs sur la croissance

La hausse des prix a, selon Terra Nova, des effets négatifs sur la croissance française. Les pressions salariales sont de fait accentuées et la part d’épargne qui bénéficierait aux entreprises est de ce fait réduite. « Il renforce les inégalités entre les ménages, en fonction du revenu et de l’âge. Il soutient l’étalement urbain en poussant les ménages modestes à s’éloigner des centres villes » note-t-elle, précisant qu’en rallongeant la durée de transport, « la pression immobilière pèse sur les salariés des entreprises et nuit à leur productivité ». L’action publique s’est en outre, selon elle focalisée sur le soutien à la demande alors même que « le contexte d’offre demeurait rigide ».

Terra Nova note que « la hausse des prix immobiliers pourrait avoir dégradé la compétitivité-coût des entreprises, en renchérissant notamment le coût du travail. Elle indique ainsi qu’à l’intérieur de la zone euro, « les pays qui ont fait face à la plus forte augmentation du coût du travail ont également fait face à la plus forte inflation immobilière sur la période 2000-2010 ».

Quelles solutions ?

Des solutions à la crise du logement doivent donc être trouvées. L’actuelle baisse des prix doit ainsi être « fortement amplifiée par une large stratégie publique courageuse libérant l’offre pour construire davantage ». Les objectifs de construction pourraient ainsi être fixés par l’Etat en concertation avec les collectivités en charge de les mettre en oeuvre.

Elle propose ainsi « un appui aux collectivités locales constructrices, l’émergence d’un pouvoir d’agglomération pour l’urbanisme, une pression sur les propriétaires fonciers et des dissociations entre la propriété du foncier et celle du bâti ». Terra Nova propose ainsi que les communes volontaires en matière de construction soient aidées financièrement. « Alors même que la déclaration d’un terrain en zone constructible bénéficie à son propriétaire, elle engendre pour la commune des coûts supérieurs aux bénéfices » note-t-elle. Elle préconise ainsi que l’Etat encourage les élus bâtisseurs et pénalise ceux qui pratiquent la rétention foncière. « Une partie des dotations de la DGF (NDLR : dotation globale de fonctionnement) devrait être conditionnée à la mise en oeuvre d’un PLU défini pour intégrer les objectifs de construction assignés par ailleurs » note le think tank.

PLU Intercommunal

Il préconise également que les permis de construire soient accordés au niveau de l’intercommunalité sans possibilité de déroger à cette règle, comme c’est le cas aujourd’hui dans le cas de la constitution d’une minorité de blocage (prévue par la loi ALUR). « L’expérience montre que l’expression citoyenne sur ces questions est d’abord une expression de refus de la part du voisinage, d’autant plus influente que l’échelon de décision, le maire, est proche. Il est donc essentiel que le niveau démocratique des décisions en matière d’urbanisme revienne à l’agglomération » note Terra Nova, qui suggère par ailleurs que de nouveaux dispositifs dissociant le foncier et le bâti pourraient être couplés à des dispositifs de maitrise des prix.

L'objectif reste la baisse des prix, une solution qui pourrait toutefois se heurter à des résistances. "Les détenteurs de biens immobiliers, acquis à prix très élevés pour les acheteurs récents, devraient accepter une baisse de leur patrimoine. En cas de baisse de prix brutale, le risque peut exister que des acheteurs récents ayant acquis leurs logements à prix élevés en voient la valeur réduite, en deçà du montant de leur dette immobilière restante" prévient le think tank.

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