«On va se priver d’un potentiel de construction neuve»

Ludovic Scarpari est le président de la LCA-FFB Auvergne-Rhône-Alpes. Nous évoquons avec lui le plan logement présenté la semaine dernière par le gouvernement.

Quelle est votre ressenti suite aux annonces gouvernementales effectuées mercredi dernier ?

Tout d’abord, tant dans le secteur de la maison individuelle que dans l’aménagement ou la promotion immobilière, il nous manque encore le projet de loi de finances pour avoir une vision globale des impacts possibles sur notre secteur d’activité. Celui-ci nous permettra, lorsqu’il sera connu, d’avoir une vision plus large sur ce qui nous attend demain.

Sur ce que l’on nous propose, nous nous félicitons de la prolongation du dispositif Pinel sur 4 ans, parce que cela donne de la visibilité. Emmanuel Macron reste, en cela, fidèle à ce qu’il avait promis. Nous avons besoin de visibilité pour que les gens investissent, mais aussi pour que nous puissions sortir nos dossiers. En promotion immobilière, il nous faut, en général, un an pour monter une opération. Si nous n’avons pas un peu de visibilité, nous ne pouvons pas nous positionner sur des fonciers et développer des dossiers sur ceux-ci.

Cette prolongation est donc une bonne chose, même si l’on peut regretter que le dispositif soit restreint aux zones tendues. Le Pinel ne sera plus possible en zone B2. Pour le renouvellement urbain des villes moyennes, c’est un coup dur.

Montélimar et Valence ne seront, par exemple, plus concernées par ce dispositif…

Oui, elles sont en zone B2. On va se priver d’un potentiel de construction neuve qui aurait surement trouvé preneur. Vous avez toujours des investisseurs locaux qui veulent investir près de chez eux. Si vous leur proposez un investissement dans leur ville en profitant du dispositif Pinel, ça les intéresse. Beaucoup de gens se positionnent aujourd’hui en se disant que, dans 10 ou 15 ans, leur investissement pourra se muer en une résidence principale. Dès l’instant où ils ne peuvent plus le faire près de chez eux, dans la région dans laquelle ils veulent continuer à vivre, on les dissuade d’investir.

L’autre aspect, c’est que le coût de construction constitue un minimum. Quand bien même le terrain ne serait pas cher car situé à Montélimar ou Valence, ce coût est incompressible. Ces gens-là ne réaliseront pas d’investissement sans un coup de pouce fiscal comme le dispositif Pinel qui pousse à la décision.

L’autre restriction concerne aussi le PTZ, qui ne sera plus possible à terme dans le neuf au sein de certaines zones…

Sur les zones B2 et C, c’est là où l’on trouve le plus de candidats à l’acquisition d’un logement neuf, sous forme de maisons neuves. Dans ces zones-là, l’apport que représentait le PTZ, mentionné dans le montage financier sous forme d’un apport ne va plus exister. Cela avait bien redémarré avec le PTZ+ fin 2014. On va encore subir un coup de frein. Pour un certain nombre de personnes, localement, il ne sera pas possible d’acheter une maison.

Ce n’est pas bon pour la fracture territoriale. On ne va pas favoriser le développement de ces territoires. Les gens ne parfois vont pas trouver à s’y installer de manière durable, de la manière dont ils veulent le faire, à savoir construire une maison individuelle à un coût qu’ils peuvent assumer. Dans ces zones-là, où le bâtiment représente une partie non négligeable des emplois par rapport à des industries lourdes qui ne sont souvent pas présentes, cela peut être un coup dur pour l’emploi.

Ce fléchage des aides – PTZ et Pinel - vers les zones tendues ne pourrait-il pas avoir un impact haussier sur les prix au sein des grandes métropoles ?

Il peut avoir un impact sur les prix puisqu’il va concentrer aides sur les zones tendues. D’un autre côté, c’est dans ces zones y a le plus de besoin en logements. Or tant que le foncier n’est pas abondant, on a le risque de rareté de ce dernier. Et compte-tenu du fléchage sur ces zones-là, on va avoir une demande plus forte sur le foncier, qui va peut-être avoir tendance à le surenchérir. A moins que les mesures annoncées par le gouvernement entourant la fiscalité des plus-values à un horizon 3 ans puissent produire leur effet pour rendre le foncier plus disponible et plus abondant.

Sur bon nombre d’agglomérations, les « grenellisations » successives des PLU se sont traduites par une raréfaction du foncier. Ce phénomène et la fin du PTZ dans les zones dites non tendues peuvent-ils représenter un danger ?

Cela peut représenter un danger. Si du foncier n’est pas mis sur le marché soit par des propriétaires tentés par la nouvelle mesure de diminution temporaire de la fiscalité sur les plus-values, soit par la production de foncier de type ZAC par les collectivités locales, il existe un risque de surcout du foncier.

Quels sont les points positifs du plan logement ?

La mise à disposition de foncier public est une bonne chose, même si celle-ci avait déjà été promise par Cécile Duflot lorsqu’elle était ministre. La production de logement issue de ce foncier n’a malheureusement pas été suffisante, et il ne faudrait donc pas que cette situation se reproduise. A la lumière de cette première expérience, je pense que des enseignements seront tirés.

Je note la volonté de mettre un coup d’arrêt pour freiner les recours abusifs. En attendant de connaitre la méthode, je pense que c’est une bonne chose. Ensuite, il y a la volonté de freiner l’inflation normative, voire d’engager une déflation normative. Lorsque l’on évoque la hausse des couts de construction, les normes y sont pour beaucoup. L’aspect environnemental est devenu très lourd dans le développement des dossiers, notamment dans le cadre d’aménagements de foncier, de création de terrains à bâtir.

Les annonces concernant le renouvellement urbain sont aussi positives ?

Oui, car il faut revitaliser l’ANRU, qui est passée dans une phase basse depuis quelques temps. Il faut donner des moyens au NPNRU. Beaucoup de quartiers ont amorcé une mue. Il faut la poursuivre.

Les mesures visant à fluidifier les parcours des occupants dans le parc social est aussi un élément majeur. Il faut que le logement social retrouve sa fonction première, à savoir de loger des gens dont les moyens correspondent aux niveaux de revenus pour lesquels ces logements sont destinés. Aujourd’hui, le fait que la zone soit tendue incite les gens à rester dans leur logement. Il y a de fait un manque de fluidité : on ne débloque pas de nouveaux logements occupés pour de nouveaux locataires potentiels qui ont parfois des revenus plus faibles que les personnes qui ont vu leurs revenus augmenter depuis le temps où ils sont entrés dans le logement.

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