« Sur Lyon et sur Villeurbanne, nous sommes à six mois de stock »

Hervé Simon est le président de la fédération des promoteurs immobiliers en région lyonnaise. Nous évoquons avec lui les récents chiffres publiés par la fédération au niveau national.

Le dernier observatoire de la FPI au niveau national montre un tassement des ventes, et une moindre dynamique de l’offre commerciale au niveau national. C’est le cas aussi sur Lyon ?

Si je compare les 10 premiers mois de l‘année 2017 aux 10 premiers mois de l‘année 2016, on observe un retrait en collectif, avec 4245 réservations, contre 5.100 l’an dernier. Cette baisse est observée pour partie sur les ventes en bloc, mais aussi sur l’investisseur privé.

Il y a, à mon sens, 3 explications pour ce retrait des investisseurs sur la Métropole de Lyon. L’offre, tout d’abord, se retreint : il y a moins de choix. Deuxièmement, les prix continuent de monter, notamment sur la zone A – Lyon et Villeurbanne. Enfin, il y a eu un peu d’attentisme vis-à-vis du devenir des dispositifs fiscaux, et sur la façon dont ils allaient évoluer. Cela a un peu freiné les investisseurs.

Sur l’offre, nous avions, à la même période l’année dernière, 4636 lots à vendre. Cette année, nous en avons 3829.

Ceci représente une diminution de près d’un cinquième de l’offre…

Oui. Et sur Lyon et sur Villeurbanne, nous sommes même à six mois de stock !

Y-a-t-il un écart, en termes d’offre et de demande, entre les communes de la zone A – Lyon et Villeurbanne – et les autres communes de la Métropole classées en B1 ?

En termes de stock, nous sommes plutôt, sur les autres communes de la Métropole entre 9 et 10 mois de stock. C’est lié à l’attrait de la zone A, mais aussi au fait que nous n’arrivons pas à remettre des programmes sur le marché. Concernant les mises en vente, nous avions mis 5100 nouveaux appartements à la vente sur la Métropole. Cette année, nous en sommes à 3578… C’est plus de 1.500 lots de moins.

D’où vient cette baisse ? Des propriétaires fonciers hésitent-ils à vendre relativement au PLU ?

Non, les propriétaires fonciers profitent de l’embellie, car les prix d’achat des terrains continuent de monter. Je pense que nous sommes, aujourd’hui, à une période charnière entre un ancien document d’urbanisme et un nouveau. Les services instructeurs ne savent plus sur quel pied danser. Ils ont contribué à l’élaboration d’un PLU qui a déjà quelques mois et qu’ils aimeraient bien appliquer. Ils font un peu d’anticipation dans l’application de certaines règles, mais ces règles-là ne sont pas connues… Cela oblige à prendre plus de temps à formaliser les permis. Cette frilosité sur les permis freine…

Il y a toujours le phénomène de recours, mais ce n’est pas cela qui fait que la situation s’aggrave. Les recours bloquent une partie de la production, mais n’ont pas augmenté. J’ai, en revanche, récemment alerté une partie de mes confères sur l’augmentation des prix en zone A qui est significative et qui fait que l’investisseur qui veut défiscaliser se pose des questions. Si nous achetons des terrains trop chers, nous n’arriverons plus à vendre.

L’investisseur commence à s’interroger sérieusement sur la zone A. Nous commençons à voir des investisseurs aller sur de la B1, c’est-à-dire aller sur des villes comme Saint-Priest ou Vaulx-en-Velin…

Voire même des communes hors Métropole ?

Cela dépend si elles sont localisées en zone B1 ou B2. En B2, le dispositif Pinel va s’arrêter. Nous avons des investisseurs sur Vienne. Ce n’est pas un marché profond, mais il y en a un peu.

Nous avons un écart de prix qui se creuse entre Lyon et la périphérie. Les prix en zone A continuent de monter. En dehors de la zone A, dans la Métropole, ça augmente aussi, mais nous vendons plus à l’extérieur de la zone A qu’en intramuros.

Pourtant, les prix diffusés par la FPI au titre du troisième trimestre montrent une stabilité des prix, à près de 4.100 euros du m²…

Il y a un an, nous vendions, en prix moyen, à 4.100 euros sur les 10 premiers mois de l’année. Là, nous sommes plutôt à 4.200 euros du m². Si nous allons plus finement dans les arrondissements de Lyon, ils dépassent les 5.000 euros le m². Et ils continuent de monter, car tous les nouveaux programmes mis en vente sont nettement supérieurs au prix moyen annoncé aujourd’hui. L’augmentation du prix moyen va se poursuivre. Ils progressent de 100 euros en un an, mais ce n’est pas fini. C’est un indicateur de segmentation de marché, voire de déséquilibre. Certaines populations sur Lyon ou Villeurbanne ne pourront plus être propriétaires.

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