Immobilier neuf : le marché lyonnais devrait passer sous les 3.000 ventes en 2022

La FPI et le CECIM ont présenté les chiffres de réservations de logements neufs en région lyonnaise. L’occasion de tirer la sonnette d’alarme sur une production trop faible.

La fédération des promoteurs immobiliers (FPI) de la région lyonnaise et le CECIM ont présenté ce vendredi les chiffres des réservations de logements neufs sur les 8 premiers mois de 2022. Etaient présents pour l’occasion Philippe Layec, président de la FPI régionale, et Eric Verrax, président du CECIM.

Moins de mises en vente

Et premier constat: Il y a moins de logements, moins d'acquisitions dans la Métropole, au profit des extérieurs du territoire. « Ce point est complètement corrélé aux mises en vente», note Eric Verrax.

Car par rapport aux chiffres de 2019, dernière année hors crise sanitaire, les mises en vente ont chuté de 21% dans la Métropole de Lyon, à 2.018 logements, en baisse de 19% sur un an. Et avant la crise sanitaire, on se souviendra que 2.546 logements avaient été mis en vente en 2019 sur le territoire, soit un chiffre encore bien inférieur aux années fastes de 2016 (3.760) et 2017 (3.507). En 6 ans, les mises en vente ont, ainsi, quasiment été divisées par deux. Dans le même temps, les mises en vente ont, elles, progressé de 29% à l'extérieur de la Métropole de Lyon, à 1.007 unités.

Dans l’hypercentre de la Métropole, on perçoit des mouvements contraires. Philippe Layec voit dans la progression de 54% des mises en vente à 537 unités un motif d’espoir. Inversement, il se dit préoccupé par la chute de 82 % des mises en vente sur Villeurbanne, à 94 logements, avec « une vraie difficulté de sortir des opérations dans le diffus », alors même que Villeurbanne faisait auparavant jeu égal avec Lyon.

Dans le même temps, les mises en vente des extérieures à la Métropole (secteur qui comprend notamment Vienne, L’Isle d’Abeau, Tarare, Villefranche) représentent près de la moitié de la Métropole de Lyon, à 1.007 unités contre 2018.

« On y tendait, on s'en approchait, et à deux unités près on y est. On est à un moment de bascule où les extérieurs de la Métropole de Lyon vont représenter plus de la moitié de la Métropole. Il y a un vrai succès de la part de la Métropole à ne pas trop agglomérer les demandes, et d’essayer de répartir à l'extérieur les habitants et les activités.»

Eric Verrax

Selon ce dernier, ces chiffres agrégeant tous les programmes à partir de 5 logements, la construction de logements à l'extérieur de la Métropole de Lyon s'avère au final bien supérieure à la moitié de celle réalisé à l'intérieur du territoire.

Moins d’investisseurs

L’offre disponible est, elle, en hausse, mais celle-ci est « en trompe-l’oeil » selon Philippe Layec.

« Elle traduit une nouvelle offre qui est insuffisante dans certains quartiers, notamment dans les quartiers en renouvellement urbain, et aussi une baisse des réservations qui fait que cela devient compliqué pour certains d’acquérir leur logement.»

Philippe Layec

La part d’investisseurs s’établit à 44%, contre 56% d’utilisateurs. Le socle d’acquéreurs occupants reste solide, avec 1.052 réservations à la fin août, quand les ventes aux investisseurs privés représentent 829 réservations. Philippe Layec note une baisse des acquisitions d'investisseurs, alors que les acquisitions d’acquéreurs occupants restent stables. Ceci peut s'expliquer par un choix insuffisant de produits, par la hausse des taux et la hausse des prix, élements qui expliquent que la rentabilité est moins au rendez-vous que les dernières années.

« Dans certaines communes, on atteint un prix plafond au-dessus duquel il devient compliqué d'avoir des rythmes d'écoulement importants. On assiste tous à une augmentation des taux de désistement. On a une difficulté d'accès au prêt de nos acquéreurs. Certains acquéreurs pourraient accéder au prêt mais se trouvent bloqués par le taux d'usure. C'est une vraie difficulté aujourd'hui qui fait que l'on a une perte d'acquéreurs qui pourraient acheter, mais qui se retrouvent bloqués pour des raisons réglementaires. »

Philippe Layec

La part des investisseurs avait atteint, rappelons-le, 59% en 2016.

Hausse des prix à l’extérieur de la Métropole

Le prix moyen des réservations progresse de 1%, à 4.911€ le m² dans la Métropole

« En trois ans, finalement, l'acquéreur moyen a augmenté son prix d'achat de 12%, ce qui n’est pas si important que ça au regard de l'inflation que l'on connaît depuis trois ans. »

Eric Verrax

Néanmoins, on notera que les prix tendent à augmenter de manière plus marquée dans les extérieurs de la Métropole, avec une hausse des prix de l'ordre de 11%, à 3.776€.

« C’est la conséquence d'une offre insuffisante dans la Métropole. On peut se satisfaire de construire dans des coeurs de village, dans des communes. Il faudrait pouvoir densifier dans la Métropole et avoir un développement plus équilibré. Nous avons une vraie pression foncière dans les extérieurs également. »

Philippe Layec

Par secteur, sur les huit premiers mois de 2012, on notera que le prix moyen en TVA normale est le plus élevé sur Lyon 6 (8.723 €), Lyon 4 (7.808 €), Lyon 5 (6.897 €), et Lyon 2 (6.783 €). Le prix moyen sur la ville de Lyon s'établit à 6.320 € le m². Dans la Métropole de Lyon, celui-ci s'établit à 5.319 € le m². À l'extérieur de celle-ci, le prix moyen s’établit à 4.016 € du m².

Réservations au plus bas

Sur le front des réservations, les chiffres sur 8 mois, avec 1.881 ventes, s’avèrent être inférieures aux 8 mois de 2020, année marquée par la Covid (1.915 réservations). Et Eric Verrax n’est pas plus optimiste pour la fin de l’année.

«On sera vraisemblablement sous les 3.000 logements (…). En réalité, c'est un chiffre qui est le plus bas depuis au moins 15 ans, pour une population qui, elle-même, a augmenté.»

Eric Verrax

Les réservations sont ainsi continuellement à la baisse depuis le pic de 2016, quand 6.169 avaient été réservés. La part des extérieurs est désormais de 30%, contre une proportion de 10% à 15% au début des années 10.

Toutefois, note Eric Verrax, quasiment aucun abandon de programme n'est pour l’heure constaté. Il y a un rythme de commercialisation suffisant pour assurer la bonne marche des opérations, explique-t-il. En revanche, Philippe Layec souligne qu'un certain nombre de programmes envisagés pourrait ne pas être lancés.

Interrogations sur le marché locatif

On notera enfin que les ventes à TVA réduite représentent 28% des réservations par des utilisateurs, quand les ventes en bloc sont au nombre de 240 logements à fin août, dont 73% relèvent de ventes aux bailleurs de logements sociaux, en fort recul par rapport à 2021 (-49%). À l'extérieur de la Métropole, 114 logements sociaux ont été vendus, soit quasiment la moitié de ce qui est réalisé dans le Métropole. « On a jamais fait aussi peu de logements sociaux à Lyon que pendant ces huit premiers mois », regrette Eric Verrax. « La baisse de notre production est grave, parce qu'elle touche non seulement les acquéreurs occupants, mais elle touche aussi les locataires privés (…), et elle touche aussi le locatif social », abonde Philippe Layec.

Plus globalement, se pose la question de la continuité d’approvisionnement du marché locatif, dans un contexte où la production de logements sociaux diminue et où le Pinel+ va encore restreindre l’approvisionnement du marché en logements abordables, alors même qu’un certain nombre de logements (les biens en DPE F et G) vont être à l’avenir progressivement interdits à la location.

« Je ne vois pas comment on va arriver à éviter un afflux de demandes sur les locations. Il y a un problème majeur d'accès au locatif qui va arriver. Le SCOT, c’est +8.500 habitants par an sur la Métropole. Là, nous sommes sur moins de 3.000 logements par an. Or il y a le renouvellement, les décohabitations… Cela va être très compliqué, il y a une tension qui s'annonce. »

Eric Verrax

Difficultés à obtenir des permis de construire

Le président de la FPI en région lyonnaise a rappelé que la principale difficulté des promoteurs rester aujourd'hui la difficulté d'obtenir des permis de construire. Certains maires ayant fait une campagne sur l’arrêt de la construction, certaines communes n’ont quasiment plus d’offre, ou disposent d'une offre bien insuffisante au regard du potentiel de la commune.

Selon lui, l'écart entre neuf et ancien pourrait évoluer dans les prochaines années. Alors qu'il était jusqu'ici de près de 800€ à 1.000€, la forte hausse des prix l'énergie pourrait en effet augmenter cet écart.

« On va assister au creusement d'un écart extrêmement important entre le coût des charges du logement neuf - même des logements neufs RT2012, sans parler des logements neufs RE2020 – et les logements anciens. Cela va poser un vrai problème pour les occupants des logements. »

Philippe Layec

Selon lui, il faut désormais réfléchir changer de paradigme et réfléchir au coût global du logement, lequel cumule le prix d’acquisition et le prix d’exploitation.

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