Résilience de l’immobilier neuf en 2022 sur la métropole clermontoise

Les ventes de logements neufs ont certes baissé en 2022, mais restent à un niveau historiquement assez élevé. Toutefois, les mises en ventes ont plus nettement reculé.

Ce lundi 20 mars, nombre de promoteurs et acteurs de l'immobilier auvergnats étaient rassemblés à la maison de l’habitat de Clermont-Ferrand. Cédric Serre, président de l’observatoire OEIL, et Pierre Boyer, consultant chez Adéquation, ont en effet présenté les chiffres du logement neuf en 2022 en région Auvergne.

Cédric Serre a introduit la conférence en dévoilant, avant l’exposé de Pierre Boyer, quelques chiffres marquants pour le marché auvergnat.

«Entre 2021 et 2022, on a une vingtaine de programmes en moins. Cela fait 18% de programmes en moins. Nous sommes à 1.037 mises en vente de moins. Cela fait 400 mises en vente en moins, avec des chiffres qui ont particulièrement baissé sur le dernier trimestre 2022. Les ventes brutes se sont un peu mieux maintenues, puisqu'on a enregistré 1.251 ventes en 2022, contre 1.394 l'année dernière. »

Cédric Serre

Hausse des mises en chantier

Pierre Boyer a, en amont de sa présentation, fait un point sur la construction en Auvergne. Les logements commencés dans l’ancienne région se sont établis à 6.313 unités, contre 5.434 en 2021. Au sein de ce total, le Puy-de-Dôme représente 61% des logements commencés de l’ex-Région, soit 3.852 logements. Dans le collectif, le département cumule 83% des logements commencés de l’Auvergne, soit 1.613 logements.

Le collectif représente 31% des mises en chantier, contre 44% en 2021. L’individuel pur représente, lui, 47% de celles-ci, contre 43% l’année précédente. L’individuel pur regroupe 11%. Les résidences services représentent, elles, 11%, contre 7% en 2021.

Chute des ventes en bloc

Sur le front des réservations, les ventes au détail représentaient 94% du total de celles-ci. On a compté en effet 1.020 ventes au détail sur l'Auvergne en 2022 (-15,4% par rapport à 2021), tandis que, dans le même temps, 57 ventes en bloc ont été enregistrées (-87%). Au final, les ventes sont ressorties à 1.077 en 2022, contre 1.657 en 2021.

Sur l’Auvergne, les ventes au détail sont principalement localisées dans le Puy-de-Dôme. On compte en effet 976 ventes dans ce département, contre 36 ventes en Haute-Loire, 6 ventes dans l’Allier et 2 dans le Cantal.

Une écrasante majorité des ventes 79% (806 ventes) s'est faite en B1, soit un zonage éligible au Pinel. 142 ventes ont été réalisées en zonage B2, soit 14% du total, et 72 ventes en zone C, soit 7% du total.

Les ventes hors zonage Pinel représentent une proportion assez importante.

«On a quasiment 20% de ventes qui se font hors zonage Pinel, ce qui est quand même assez significatif et non négligeable. Pour nous, il nous semble que celles-ci pourraient augmenter assez significativement dans les années qui viennent.»

Pierre Boyer

Pour Adéquation, la géographie de l’activité change petit à petit. Cette proportion d’investissement locatif en périphérie, hors des zonages Pinel, pourrait ainsi petit à petit augmenter.

Baisse des mises en vente

Si l’année 2022 s’avère être en recul par rapport à une année 2021 record, la résilience reste de mise sur le front des mises en vente, celles-ci revenant à proximité de leur niveau de 2019. 968 mises en vente ont été réalisées en 2022 sur Clermont Auvergne Métropole, soit un reflux de 25% par rapport à 2021, quand 1.284 commercialisations avaient été dénombrées. Sur l’Auvergne, les mises en vente se montent à 1.037 logements, soit un repli de 26,7%.

88% des mises en vente ont été réalisées sur Clermont-Ferrand, proportion en hausse de 7 points par rapport à 2021. On compte ainsi 855 mises en vente sur la ville centre, soit un recul de 17%. L’observatoire fait toutefois état d’un décrochage des commercialisations dans la ville au quatrième trimestre avec seulement 26 mises en vente.

Au global, 37 nouveaux programmes auront été lancés à la commercialisation en 2022, avec des programmes très fluctuants, oscillant entre 6 et 120 logements. La taille moyenne des programmes s’avère néanmoins proche des 30 logements.

Ventes plus nombreuses à Clermont-Ferrand

Les mises en commercialisation se sont avérées être en repli de 17% sur Clermont Auvergne Métropole par rapport à 2021. Clermont-Ferrand est la ville où les commercialisations sont les plus nombreuses. Mais d’autres communes trouvent leur place aux côtés de la ville centre.

Sur le front des réservations, Clermont-Ferrand totalise 764 ventes, un chiffre en baisse de 15%, tandis que Clermont Auvergne Métropole totalise, au global, 925 ventes, soit un recul de 17%.

La part des ventes en secteurs aménagés sur Clermont Auvergne Métropole ne cesse, depuis 2016, de diminuer, observe Pierre Boyer. Celles-ci n’ont même représenté, en 2022, que 8% des ventes sur la ville de Clermont-Ferrand.

La part des ventes à occupants atteignait pour sa part 31% en 2022 sur la Métropole, contre 29% en 2021.

69 % d’investisseurs

La part des ventes à investisseurs est importante sur Clermont en comparaison d'autres métropoles, même si celle-ci est en faible recul. On compte 69% de ventes de ce type sur Clermont Auvergne Métropole (-2 points) avec 648 logements vendus, et 81% sur Clermont-Ferrand, avec 616 logements vendus. La part de logements vendus sur la périphérie recule de 18 points, avec 24 logements vendus.

Offre disponible en recul

Au terme d’une année où les ventes ont moins reculé que les mises en commercialisation, l’offre disponible recule à 834 logements à fin 2022. Celle-ci est essentiellement composée de T3 (313) et de T2 (283), loin devant les T4 (179), les T1 (40) et les T5 (16).

Le rythme de vente ralentit, avec un écoulement théorique de l’offre de 10,8 mois sur Clermont Auvergne Métropole (+2 mois) et de 11,2 mois sur Clermont-Ferrand (+2,5 mois). L’offre progresse ainsi sur ce marché. 14 % de celle-c est localisée en périphérie.

Prix en hausse

Les dynamiques de prix sont variables suivant la localisation des ventes. En B1, les prix (vente au détail TVA pleine hors stationnement) augmentent à 4.140€ le m² pour une surface moyenne de 51 m², contre un prix en moins nette augmentation en zone B2, où ils s’établissent à 2.835€ le m² pour une surface moyenne de 68 m².

Le prix de vente moyen sur Clermont Auvergne Métropole augmente, au global, de 6% à 4.103€ le m². Sur Clermont-Ferrand, on compte seulement 33% de ventes sous 4.100€. Inversement, alors que les ventes comprises entre 4.800€ le m² et 6.000€ le m² étaient quasiment inexistantes en 2016, elles représentent aujourd’hui près de 15% sur marché sur la ville centre.

Sur Clermont Auvergne Métropole en dehors de la ville de Clermont-Ferrand, ce sont en revanche 58% des ventes qui sont enregistrées sous 4.100€.

Un recul moins prononcé que dans les autres métropoles

En France, si les ventes s’avèrent être globalement en repli, Clermont Auvergne Métropole recule moins fortement que d’autres Métropoles comme Nantes (-28% à 1.460 logements), Orléans (-29% à 670 logements), Rennes ( -25% à 1.810 logements) ou les Métropoles de Toulouse (-30% à 3.225 logements), Montpellier (-36% à 1.555 logements), Marseille (-25% à 3.215 logements) ou encore Lyon (-16% à 2.880 logements).

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