« Il faut permettre la conception de logements moins chers »

Gérard Forcheron est le président de l’Union Nationale des propriétaires Rhône Alpes (UNPI) et de l'UNPI69. Il aborde avec Lyon Pôle Immo les divers sujets touchant les propriétaires, de la fiscalité aux loyers, en passant par les réserves foncières.

Combien l’UNPI totalise-t-elle d’adhérents dans le Rhône et en Rhône-Alpes?

Sur le département, nous totalisons entre 4500 et 5000 adhérents. Sur la région, l’UNPI du Rhône ayant également la présidence Rhône-Alpes, nous totalisons 14000 adhérents, répartis sur plusieurs départements : le Rhône, la Loire, la Savoie, la Haute Savoie, l’Isère, la Drôme, l’Ardèche, l’Ain et la Haute Loire. L’UNPI du Rhône agit en tant que coordinateur, notamment en termes de communication.

Il y a, selon vous, des contraintes de plus en plus fortes qui pèsent sur la propriété…

Il est plus facile de taxer un propriétaire immobilier qu’un propriétaire d’actions, d’obligations ou de liquidités, qui peut, lui, transmettre ces actifs à l’extérieur du territoire. L’immeuble est un actif non délocalisable. L’immobilier est en effet beaucoup plus taxé que les autres valeurs de rendement. Pendant l’année 2011 qui est une année pré-électorale, on va essayer de peser sur l’ensemble des candidats: bien sûr, on ne va pas demander la suppression de tous les impôts : l’impôt, les propriétaires savent que c’est un mal nécessaire. Nous demanderons en revanche à ce qu’il y ait une justice, et qu’on ne taxe pas trop les propriétaires.

Quels sont les axes prioritaires que vous allez mettre en avant durant cette année?

Nous allons surtout mettre l’accent sur la fiscalité, et sur la multiplication des taxes : l’impôt sur le revenu, l’ISF qui va être remodelé, les taxes foncières, ainsi que les plus-values immobilières qui ne sont pas taxées au même titre que les plus-values des valeurs mobilières.

La suppression du bouclier fiscal est-elle une satisfaction ?

Oui, mais en réalité cela touchait très peu de gens, et surtout pas notre base de propriétaires. Nous n’avons pas, à l’UNPI, que des propriétaires qui disposent de patrimoine de 10 millions d’euros. Nous avons énormément de propriétaires qui ne disposent que d’un, deux ou trois appartements. Beaucoup de nos propriétaires sont des artisans commerçants qui ont des petites retraites, et qui ont acquis au cours de leur vie un ou deux appartements pour réaliser un complément de retraite.

Comment jugez-vous l’évolution des taxes locales sur Lyon ?

L’augmentation des taxes a été relativement modérée sur Lyon, sur le Rhône, et sur Rhône-Alpes. Cependant, nous avons tendance à rester vigilant, car nous ne savons pas ce qui va se passer dans les années à venir. Sur un plan général, les municipalités ont souvent tendance à augmenter les dépenses, en augmentant en face les taxes pour maintenir un équilibre budgétaire.

On entend en ce moment beaucoup parler de plafonnement des loyers, quelle est votre position sur ce sujet ?

Nous sommes dans un système libéral ou nous voulons tout bloquer, tout réglementer. A force de vouloir tirer sur les propriétaires, en taxant, en bloquant les loyers, et en imposant sans cesse de nouveaux diagnostics, un jour ou l’autre, les français se détourneront de l’immobilier. Ils sont pourtant très attachés au patrimoine immobilier.

Sur le diagnostic énergétique, quel est votre position ?

Toute la réglementation du Grenelle de l’environnement est un coût supplémentaire pour le propriétaire. En 2020, avec le Grenelle 2, qui sera capable de rénover des appartements anciens du cœur de Lyon? Personne. Que ce soit pour des immeubles haussmanniens, pour des immeubles des années d’après-guerre, ou pour des immeubles des années 60, pour mettre à un tel niveau, il faudrait tout raser! Sur cette question, les gouvernants devraient être un peu plus pragmatiques. En voulant mettre des normes énergétiques, il faut se demander en combien d’années celles-ci vont être amorties… Sur les immeubles neufs, on peut faire du BBC, mais là encore, cela génère un surcout : quelqu’un qui achète du BBC à 5000 euros le mètre carré ne va pas louer à 5 euros le mètre carré, il faut être logique.

Est-ce ce fait qui explique la hausse de 5.9% des loyers observée en 2010 par Clameur?

En tant que propriétaire, les loyers appliqués sont quasiment stables et suivent l’IRL, qui a très peu augmenté. Cette hausse de 5.9% annoncée me surprend. Elle provient sans doute de la relocation. Sur ce dernier point, il y a des facteurs qui expliquent l'augmentation des loyers à la relocation, comme les diagnostics, qui sont de plus en plus nombreux. Le Grand Lyon a encore imposé au premier janvier un nouveau diagnostic sur l’assainissement : on en est, je crois, au dixième diagnostic. Il faut par ailleurs prendre en compte le cout des travaux d’amélioration de l’habitat.

Cette augmentation peut s’expliquer également pour partie d’un renouvellement du parc locatif, aidé en cela par le dispositif Scellier…

Oui, il faut faire une moyenne. Le promoteur, pour sa part, vend de la défiscalisation. Quand un propriétaire achète du Scellier à 4000 euros du mètre carré, à combien va-t-il louer son appartement. Je me pose la question sur nos gouvernants. On fait de la défiscalisation sur l’immobilier, en incitant les propriétaires à investir : on donne de la carotte, et on sort par la suite le bâton pour les taper! Actuellement, l’une des réflexions menées par l’UNPI est de permettre la conception de logements moins chers. Les diagnostics sont une chose, mais il faut voir aussi les obligations sur le plan technique que l’on a avec les DTU. Les promoteurs, lorsqu’ils intègrent les contraintes administratives et techniques imposées par la loi, sont obligés d’appliquer un prix qui s’envole. Diminuer le coût permettrait d’avoir des loyers moins élevés, et de faire de logements sur les zones tendues. Il faut arrêter la défiscalisation sur les zones détendues, ça ne sert à rien. On se retrouve avec des logements vides, et on ne peut même plus avoir de réflexions nationales sur l’immobilier…

La défiscalisation a, sur ce point, impacté de manière différentes les villes de la région…

On a fait, sur certaines villes, de la défiscalisation, et de l’autre, on a autorisé les bailleurs sociaux à construire sur ces villes-là. Or, on construit sur des zones qui ne sont pas tendues. Là aussi, il faudra que l’on réfléchisse à une certaine homogénéisation des bailleurs sociaux. Est-ce qu’un bailleur social a besoin de construire des logements sociaux à Saint-Etienne ? Est-ce que les logements privés dans cette ville ne permettraient pas de résoudre les problèmes des familles qui rentrent dans les plafonds des revenus modestes? A cette question, je réponds tout de suite oui. Les bailleurs sociaux de Saint-Etienne devraient utiliser leurs fonds sur les zones tendues. Il faut savoir que ces derniers ont peu de problèmes de territorialité, puisqu’ils peuvent construire sur des départements limitrophes. En ce sens, le message que veut faire passer notre président national, Jean Perrin, est clair : bailleurs privés, bailleurs sociaux, on devrait mener un combat commun pour travailler sur les zones tendues.

Le parc a eu tendance à se développer sur l’agglomération lyonnaise. Jugez-vous qu’il y a suroffre ?

Nous sommes dans un bon équilibre. Pour moi, il y a des réflexions à mener sur les couts de construction et sur le problème des réserves foncières. Nos maires ont là un grand rôle à jouer. On dispose d’un important foncier sur Lyon. Beaucoup d’institutions et d’associations sont propriétaires de tènements aujourd’hui, tant au niveau des hospices civils, que de l’armée et de l’évêché. Les hospices civils avaient proposé des baux emphytéotiques il y a quelques années. Ils réfléchissent plus aujourd’hui, me semble-t-il, à des ventes.

Jean Luc Mano a récemment proposé le bail emphytéotique à Paris pour faire baisser les loyers. Ça ne peut, selon vous, répondre entièrement aux problèmes des prix à la location?

Ça a plus ou moins bien marché sur Lyon. Les prix à la location sont fonction de l’offre. On a peu d’offre sur les zones tendues. Réfléchissons à élargir l’offre. Le bail emphytéotique est un moyen pour que le cout d’investissement soit moins élevé, et donc que le coût du loyer soit moins élevé. Nous sommes vraiment dans un système d’épicerie : plus vous vendez cher, plus vous avez des loyers chers. Plus votre coût de vente sera bas, plus votre loyer sera bas. Plusieurs autres possibilités existent, notamment en limitant la réglementation et en maitrisant les prix du foncier. On maitrisera ces derniers par la concurrence : si les municipalités mettent un peu plus de terrains sur le marché, les propriétaires privés qui détient un terrain sera obligé de s’aligner. Le promoteur ira en effet sur le terrain où les prix sont les moins chers. Ça ne sert à rien de crier au feu parce que l’on manque de logement, si on ne se donne pas les moyens d’en construire.

 

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