« Il n’y a plus d’augmentation significative des prix »

Bernard Poncet est le directeur de la structure générale de Century 21 République, et dirige à ce titre un réseau de neuf agences dans l’agglomération lyonnaise et en périphérie. Il nous livre sa vision du marché immobilier du Grand Lyon, qu’il juge toujours dynamique.

Comment jugez-vous la situation du marché lyonnais de l'immobilier depuis le début de l'année ?

L’activité est très satisfaisante, même si l'on n'est plus dans les chiffres stratosphériques des années 2003 à 2006.

Beaucoup de gens et d'instituts évoquent désormais la possibilité d'une surévaluation des prix de l'immobilier et la formation d'une bulle immobilière. Est-ce que c'est quelque chose que vous ressentez au niveau de l'agglomération ?

Absolument pas. On peut parler de bulle immobilière en Espagne lorsque des centaines de milliers d'appartements ne trouvent pas preneur et qu’ils ne sont pas occupés. En France, et à Lyon en particulier, nous sommes toujours en pénurie d'appartements, il faut que ce soit absolument clair. Que ce soit en début de chaîne, comme pour les appartements HLM, ou à l'autre bout de la chaîne, on manque de tous types d'appartements en France. Dans ces conditions, une bulle immobilière n'est pas imaginable. Qu'à un moment donné, il y ait un freinage sur l'augmentation des prix, c'est tout à fait envisageable: on peut même dire que c'est le cas aujourd'hui. Les prix plafonnent et il n'y a plus d'augmentation significative des prix. Il y a encore eu une augmentation de l'année dernière à Lyon, que l'on mesure entre 5 et 7 %. Cette année, nous sommes dans une certaine stagnation des prix, mais à un niveau qui reste certes élevé.

Cet arrêt de la hausse des prix n’est pas toutefois pas dû, selon vous, à une baisse de la demande.

A titre personnel, dans toutes mes agences, nous sommes en manque de produits. On a plus de clients vendeurs que de clients acquéreurs, dans ces proportions très importantes. Si on prend l'agence du troisième arrondissement de Lyon, nous sommes dans la situation la plus déséquilibrée où la disproportion entre vendeurs et acquéreurs est colossale. À Villeurbanne, nous sommes dans une pénurie absolument criante. Si l'on va dans des agences plus excentrées du Nord Isère, cela est moins vrai : lorsque l'on est à Bourgoin-Jallieu, nous ne sommes pas dans une vraie pénurie de biens, sauf pour certains types de produits.

"Le low-cost ne me perturbe pas"

Le métier d'agent immobilier est donc plus que jamais concentré autour de la recherche de bien la vente...

Ça tombe bien car c'est la philosophie que Century 21 a depuis l'origine. Il y a 15 ou 20 ans, lorsque nos confrères cherchaient des acquéreurs, nous savions déjà que c'était celui qui a les produits qui tient le marché: c'est à dire celui qui a trouvé des vendeurs en amont et qui a signé avec eux un contrat de mandat, si possible de type exclusif. Aujourd'hui, cela se vérifie encore plus que jamais.

Aujourd'hui, du fait du rapport de forces favorables aux vendeurs, n'est-il pas difficile d'avoir des mandats exclusifs ?

Bien sûr que c'est difficile. Le vendeur, on ne le convainc qu'en lui apportant de plus en plus de services, et des services de plus en plus sophistiqués. Ce qui est susceptible de faire la différence et de décider de prendre une exclusivité avec une agence, c'est la qualité de service qu'on propose. Là encore, c'est une vieille idée de Century 21. Nous n'avons jamais cherché à avoir les honoraires les plus bas, comme les agences low-cost. Leur arrivée sur le marché perturbe certains de mes confrères, mais moi ça ne me perturbe pas. Nous n'avons jamais cherché à être les moins chers, mais à offrir le meilleur service à des gens qui sont en demande de services immobiliers. Des clients comme ceux-là, il y en a beaucoup, comme il y a beaucoup de clients pour Air France, alors qu'il existe à côté d'eux des compagnies low-cost. Dans notre esprit, les gens qui achètent via le low-cost sont des clients qui échappaient jusqu'ici à la profession. Ces derniers vendaient jusqu'ici de particulier à particulier, et pour une somme modique, étaient susceptibles de donner leurs biens à la vente avec zéro services à la clef, mais avec, en revanche, une communication Internet qu'ils ne pourraient pas avoir seul de particulier à particulier. Dans mon esprit, ça ne prend pas de clients aux agences qui avaient un niveau élevé de services et des taux d'honoraires en proportion.

Justement, quels sont les services que vous offrez par rapport à une agence low-cost?

C'est tout ce qui tourne autour des services demandés par nos clients, comme des mises en valeur du bien avant la vente, que ce soit une mise en valeur virtuelle ou une mise en valeur réelle. C'est également tout ce qui tourne autour de la sophistication de la communication, de la communication directe avec le vendeur, et tout ce qui tourne autour des services Internet, en plus de la notoriété de la marque. En ce moment nous avons des films courts tous les vendredis soir sur TF1 en prime time à 20h30. Des marques immobilières en France qui ont accès au prime time des grandes chaînes de télévision, il n'y en a pas beaucoup : au maximum quatre ou cinq en France. Century 21 est ainsi largement en tête en termes de notoriété, notamment sur la région parisienne, et en Rhône-Alpes. Notre politique est simple : une forte notoriété nationale, et une déclinaison locale. Où que l'on soit, nous ambitionnons d'être leaders. Cela veut dire un travail de terrain considérable: c'est vraiment du labourage, avec une présence par panneaux et une présence physique permanente dans les résidences, et toutes les boîtes aux lettres.

Pour revenir aux fondamentaux du marché immobilier du Grand Lyon, y a-t-il une différence de dynamique entre le marché de la périphérie de Lyon et le marché intra-muros ?

Oui, mais pas tant que ça. Il y a une pression des acquéreurs très importante à Villeurbanne ou le sixième et troisième arrondissement de Lyon, beaucoup plus que dans des secteurs comme Vienne, L'Isle-d'Abeau, ou Bourgoin-Jallieu. Mais la différence est aplanie par l’écart de prix. Bien évidemment, on est sur Lyon à des niveaux de prix très élevés qui exclut de l'accession à la propriété une part importante de la population. Aujourd'hui, pour acquérir sur le troisième, il faut disposer de revenus assez conséquents. C'est plus facile d'accéder à la propriété à Vienne et à Bourgoin, mais l'attractivité est moindre : on est sur un marché local. Lorsque l'on parle du marché de l'immobilier sur le troisième arrondissement de Lyon, on s'adresse à une clientèle au minimum rhônalpine. Un investisseur particulier peut venir de tous les départements rhônalpins et les départements voisins. On n’imagine pas des investisseurs choisir Bourgoin ou Vienne pour placer de l'argent dans l'immobilier. Par contre, même si l'investisseur n'est jamais venu dans le quartier de la Part-Dieu, il sait que c'est un quartier d'affaires, avec l'un des centres commerciaux les plus importants de France, qu'il y a une gare TGV, le tramway, le métro...

Percevez-vous des tensions sur le financement des biens des acquéreurs depuis le début de l'année ?

Aucune. Clairement, la petite remontée des taux et la poursuite de l'augmentation des prix ont malheureusement exclu du marché de nouveaux acquéreurs potentiels. De plus en plus de gens ne peuvent plus accéder à la propriété. Par contre, ceux qui sont sur le marché ont des financements qui sont tout aussi bien bouclés que ce qu'ils étaient il y a un an. Des refus de prêt, nous n'en voyons pas.

Avez-vous senti depuis le 1er janvier les effets du PTZ plus ?

Non. Cela a eu un impact totalement marginal. Néanmoins, je n'ai pas d'agences sur les quartiers populaires: des primo accédants, nous en avons très peu. Nous sommes essentiellement, sur le troisième arrondissement de Lyon et sur Villeurbanne, sur un marché de revente.

Récemment les Notaires de province conseillaient plutôt de vendre avant d'acheter, au vu d’un retournement qui serait en train de s’opérer sur le marché...

Le discours majoritaire tenu par les vendeurs aujourd'hui, c'est plutôt " lorsque j'aurai trouvé un bien, on parlera de ma revente". Les clients ont bien perçu qu'il est plus difficile de trouver un bien qui plaise que de le revendre. Après, ce que disent les notaires je ne sais pas d'où ils le tiennent, et sur quelle zone géographique ils se basent... Cela n'a en tout cas rien à voir avec la situation sur le marché lyonnais.

"Il n’y a pas d’appartements vides sur Meyzieu et Décines"

Le marché lyonnais est le marché d’une grande agglomération, qui reste toutefois bien différent du marché parisien...

Le marché immobilier de Paris est un marché international, où il y a des acquéreurs étrangers. À Lyon, il y a une clientèle que je qualifierais de régionale, voire un peu plus que rhônalpine...

L'écart entre Paris et Lyon, qui a eu tendance à augmenter, est désormais de près de 5000 €. Est-il selon vous justifié?

Il n'y a pas de comparaison possible. Les prix lyonnais sont partis de très bas, un peu comme Marseille avec un peu moins d'excès. Les prix parisiens sont justifiés, car les marchés immobiliers ouverts sur le monde ne sont pas si nombreux que ça. Il y en a quelques-uns sur la planète. Paris est donc à mettre totalement à part en France. Après, les comparaisons significatives nous pouvons les faire entre les grandes agglomérations françaises: celles qui ont de grandes universités, celles qui disposent de hubs aériens... On peut avoir 10 000 raisons d'acheter à Paris, elles sont toutes bonnes. Si l'on est dans une logique de rentabilité pure, il est sûrement plus intéressant d'acheter à Lyon qu'à Paris. Mais ce qui dicte l'achat immobilier, ce sont rarement des considérations financières.

Sur les secteurs où vous êtes présents, quels seront, à votre sens, ceux qui vont encore se développer au cours des 20 prochaines années ?

Tout ce qui est sur la rive gauche du Rhône, comme Villeurbanne ou Lyon troisième, va encore se développer, c'est une certitude, et c’est un pari sans risque que je prends. Concernant le troisième arrondissement Lyonnais, c'est le plus gros arrondissement Lyonnais, avec 94.000 habitants, et il y a énormément de foncier disponible pour des constructions neuves et aussi pour une gentrification de certains quartiers. Il y a une quinzaine d’années, le quartier proche de la rue Paul Bert était limite insalubre, aujourd’hui il y a eu un embourgeoisement évident. Sur ces secteurs-là il n’y a donc aucun risque. Caluire est également un très beau secteur. C’est un peu l’idéal de la commune telle que les politiques la rêvent, avec la diversification de l’habitat et de population. C’est d'ailleurs un peu la même chose pour Villeurbanne.

Nous avons en outre peu parlé du grand Est lyonnais, où Décines et de Meyzieu sont deux communes en fort développement: le nombre de grues présentes sur ces deux communes qui font 50.000 habitants à elles deux est supérieur à celui de tous les arrondissements lyonnais – en excluant bien sûr les travaux d’intérêt public, comme le musée de la Confluence. Ces deux communes ont explosé, avec un certain embourgeoisement à la clé, car il ne faut pas oublier qu’elles étaient il y a peu la banlieue populaire de Lyon. Mais, en parlant du Grand Est, on peut aller au-delà, car dans 20 ans, l’urbanisation sera continue entre Lyon et Bourgoin, c’est une évidence. Tout ce secteur-là est donc amené à connaître une expansion considérable au cours des prochaines années. J’ai créé les agences de Décines et Meyzieu en 1999, il y a douze ans de cela : je ne reconnais pas aujourd’hui le centre de ces communes, tellement les changements ont été profonds. Il n’y a pas d’appartement vide, si ce n’est quelques rez-de-chaussée, du fait de la difficulté des commerces à survivre du fait de la proximité de Lyon. La seule ombre au tableau est peut-être là : il y a une vraie demande des élus et de la population pour ce genre de commerce. Or si le citoyen appelle de ses vœux à du commerce de proximité, le consommateur, lui, ne fait pas ses achats sur place, mais plutôt sur son lieu de travail, c'est-à-dire sur Lyon. Il y a d’ailleurs très peu de vie sur place le soir sur ces communes, ce qui n’est pas le cas sur une commune de même importance comme Vienne, qui, elle, constitue un pôle régional autonome.

Le réseau Century 21 République comprend les agences de Villeurbanne, Meyzieu, Lyon 3°, Bourgoin-Jallieu, Vienne, Décines-Charpieu, La Verpilliere, et Caluire.

 

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