« Il faut s’attendre à ce que les prix baissent »

Jean Boisvieux, directeur des études à l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) répond aux questions de Lyon Pôle Immo. 

Plusieurs études ont récemment évoqué un ralentissement de l’immobilier ces derniers mois, tant dans l’ancien que dans le neuf… Comment l’expliquez-vous ?

Il y a plusieurs raisons à cela. Il y a tout d’abord le fait qu’il y existait des dispositifs très intéressants  qui arrivaient à expiration en fin d’année, comme le doublement du prêt à taux zéro ou le pass foncier.  La fin de ces dispositifs était programmée, et donc il y a donc eu un phénomène de fin d’année. C’est difficile de comparer 2010 et 2011, car il y a eu un trou d’air en début d’année 2011. Il faudra donc attendre un peu plus longtemps pour porter un jugement en termes de volumes. J’en discutais récemment avec des banquiers, qui me disaient qu’il n’y avait pas, pour le moment, de reprise. Il faut dire que les prix ont repris leur augmentation, selon la dernière note des notaires. L’augmentation est tout de même de 7-8% sur un an, même si l’évolution diffère d'un endroit à l'autre. On atteint des niveaux de prix qui, quand on les rapporte aux revenus qui sont, eux, en faible augmentation, sont assez élevés. Et ce malgré le fait que le prêt à taux zéro ait eu un effet resolvabilisateur dans l'ancien avant la période du plan de relance, c'est un peu difficile. Dans les mois à venir, on a beaucoup d'incertitudes, tout dépendra de l'évolution des prix : on a du mal à voir à plus de 3 mois. Pour le moment il n’y a pas eu d'effets quantitatifs du nouveau prêt à taux zéro, mais c'est normal, puisque, au fond, le système actuel il est plus favorable à ce qui existait avant le plan de relance et beaucoup moins favorable à ce qui existait en 2010.

Pour l'année prochaine, on reste dans l'incertitude vis à vis de l'évolution du marché. Une baisse sera-t-elle salutaire pour resolvabiliser les primo-accédants ?

Pour les primo accédants certainement. La question est de savoir comment... Quand y a une baisse, ça commence par une baisse des transactions. Le prêt à taux zéro, c'est une majorité d'acquisitions dans l'ancien et de 20% à un tiers dans le neuf. Pour le neuf, les prix obéissent à des contraintes, notamment à des contraintes de foncier. Concernant les promoteurs, il y a un temps d'adaptation qui est long quand il y a un mouvement de prix. Ce qui se passe souvent quand y a une baisse des prix, c’est qu'il y a un blocage de marché qui concerne les accédants dans l'ancien. C’est ce qui s’est passé il y a 2 ans : il y a eu une baisse assez sensible. Les vendeurs n'intègrent pas tout de suite la nouvelle donne. Ils continuent à espérer vendre plus cher qu'ils ne peuvent, alors que les délais de commercialisation s'allongent et il y a un net ralentissement du marché, ce qui est assez classique.  Donc il faut s'attendre à ce que les prix baissent. Il faut avouer que l'on comprend mal les raisons de cette hausse continue. Mis à part cette parenthèse de 2009 ; cela fait maintenant 15 ans d'augmentation : c'est beaucoup.

Dans le même temps, la primo accession ne s'est pas du tout effondrée : même pendant la crise immobilière, c’est la primo-accession qui a soutenu le marché. Ceci veut dire que la demande est toujours là. Il y a des contraintes financières qui jouent, et il peut y avoir - vu que la situation économique n'est pas très brillante - des inquiétudes qui font que les gens qui avaient des projets les remettent à plus tard. Aujourd'hui, on trouve normal de s'endetter sue 25, 30 ans voire plus pour accéder à la propriété : ce n'était pas le cas il y a une dizaine d'années. Si on rapporte les prix des logements anciens à l'évolution du revenu disponible des ménages, l’évolution est saisissante. Pour acquérir un logement qui équivalait à 3-4 ans revenus en 2000, il faut aujourd'hui 6 à 7 ans de revenus pour le même logement. D’autant que l'allongement des prêts est déjà fait, on ne peut plus tellement les allonger. La demande et le potentiel existent : tout dépend de l'évolution des prix. Pour l'instant on ne voit pas vraiment de ralentissement.

Percevez-vous, à travers les ADIL, un plus grand souci de la part des acquéreurs en termes de dépendance énergétique ?

Non pas vraiment. Les gens ne sont pas contre les logements éco performants, mais ces derniers coutent cher. Il y a une aide accrue pour les accédants modestes en BBC, mais on ne sent pas vraiment qu'il y ait une volonté forte de la part des accédants. Ça fait son chemin petit à petit mais pas leur préoccupation première.

Le PTZ+ n'a-t-il pas aidé de ce point de vue, notamment via la généralisation du diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Il faut bien distinguer le neuf de l'ancien : dans le neuf, ce sont des constructions nouvelles aux dernières normes. Au fond, c’est un élément du choix de l'acheteur de choisir du BBC ou non. Encore faut-il, pour faire du BBC, trouver des entreprises qui sachent faire. Pour les maisons individuelles, les entreprises qui interviennent ne sont pas encore toutes prêtes. D'autre part, il y a une différence de prix, avec le fait qu'on ne sait pas bien si le surcout est rentable en terme de performance, et en combien d'années : tout ça est assez flou quand on interroge les professionnels, nous obtenons des réponses assez éloignées les unes des autres.

Pour l'ancien, la question est de savoir si le résultat du diagnostic énergétique va jouer sur les prix. Est-ce que un logement qui a une note B va se vendre plus cher qu’un logement qui a une note E? Nous n’avons pas les éléments, pour l'instant, pour le dire. Au fond la mécanique devrait être la suivante : on achète un logement mal noté ; si on le paie nettement moins cher qu'un logement bien noté, la différence doit permettre de financer des travaux. Pour cela le DPE doit être vraiment objectif, pour qu'on puisse lui faire confiance. Je crois qu'on n'en est pas encore là, malheureusement. Il y a toutefois des mesures en préparation pour faire en sorte que les diagnostics ne soient pas trop dépendant de celui qui le fait. Même s’il faudra quelques années pour que tout ceci se mette en place.

Le financement, constitue la majeure partie des interrogations des ménages, lorsqu’ils viennent dans les ADIL?

Oui, les gens qu'on voit dans les ADIL ne sont pas représentatifs de l'ensemble des primo accédant. Ce sont plutôt des gens modestes qui sont contraints financièrement, et contraints de faire des arbitrages s'ils veulent accéder à la propriété. Alors l'arbitrage peut se faire sur la qualité du logement, sur la localisation. C’est la raison pour laquelle le PTZ, et l'accession sociale en général ont toujours bien marché en zone C. Le foncier y est moins cher, et donc les logements sont également moins onéreux. On le voit très bien dans les statistiques  qui sont publiées par la SGFGAS : quand vous observez les niveaux de prix et les niveaux d'apport en zone C vous avez des niveaux d'apport qui sont à 10 000 euros à certains endroits en moyenne. Il y a même des gens qui accèdent avec 0 apport personnel. Plus vous montez en gamme de prix, plus vous demandez dans des grandes villes, et moins c’est possible. Cet arbitrage-là est classique. Le barème du PTZ+ a essayé de gommer un peu ce phénomène en donnant un avantage supplémentaire aux zones fortement urbanisées. Il faudra attendre encore un petit peu pour voir si ça a un effet quantitatif sensible. Il y a une aide beaucoup plus importante, surtout dans le neuf. Est-ce que ça suffit pour contrebalancer les différences de coût ? Ce n’est pas certain. Ça peut jouer dans certains endroits, ou vs avez la zone C qui jouxte la zone B1. Ça peut pousser les gens, si les niveaux des prix ne sont pas trop éloignés, à aller ici plutôt que là. C’est un peu tôt pour dire si y a un impact : si on regarde nationalement, il semble - au vu des derniers chiffres - qu’il y a un petit effet de déplacement mais ça reste à confirmer : il y a un pourcentage plus fort d’opération en zone A et B1. Ce ne sont toutefois que les premiers résultats et ce n’est pas suffisamment sensible pour que l'on puisse dire qu'il y a eu un effet. L'autre élément, c’est qu’en promotion immobilière, les opérations se montent sur plusieurs années. Donc, les appartements qui se vendent aujourd’hui sont sur des terrains qui ont été prospectés avant la réforme. Donc, pour ce segment-là de marché, il faudra attendre l'an prochain pour voir un effet. Il semble qu'il y ait un petit effet, mais je suis très prudent.

Le rôle des conseillers ADIL est donc essentiellement d'aider à l’élaboration du plan de financement des gens?

Pas seulement le financement. Il y a cet aspect-là qui est quand même fondamental. En fait, selon, le stade du projet des gens, on procède différemment. Très souvent ce sont des gens qui ont l'intention d'accéder à la propriété mais qui n'ont pas de projet précis en vue. On réalise un diagnostic : on regarde compte tenu de leur revenu, de leur budget habituel, quel montant il peuvent consacrer aux remboursements de leur emprunt, et en faisant des hypothèses d’emprunt, on en déduit un montant, une enveloppe, un montant maximum qu’ils peuvent utiliser. Ensuite, connaissant ce montant, les conseillers, qui connaissant les prix du marché, regardent si le projet est possible, où s’il ne peut pas l’être dans un endroit ou le terrain est moins cher. Pour les gens qui ont, eux, un projet plus précis, on leur fait véritablement une simulation pour  leur financement. On y inclut aussi les aides mais aussi toutes les dépenses annexes auxquelles ils n’auraient pas pensé, comme les branchements réseaux, les taxes d’urbanisme, frais de notaires. Lorsque vous additionnez tout ça, cela fait des montants non négligeables. On évoque aussi des questions juridiques ou pratiques qui sont importantes sur les contrats, tant dans les acquisitions dans l’ancien que dans le neuf. On attire ainsi l'attention des gens sur certains points, on leur donne des conseils sur comment s'y prendre, et à quel stade il faut être particulièrement vigilent.

L’un des points forts des ADIL est aussi de s’adapter aux problématiques locales?

Oui, les ADIL recensent les aides locales, qui changent régulièrement. Donc il faut absolument les connaitre et les faire connaître. Les conseillers connaissent aussi le niveau des prix en fonction de la localisation. Pour les gens qui sont au début de leur projet, et qui ont une idée très vague, les ADIL peuvent ainsi leur donner des réponses. Le but principal de l’ADIL, c’est que les gens soient informés le mieux possible, de façon à ce qu'ils puissent effectuer une opération sans mauvaise surprise. D'ailleurs, on propose à ceux qui en sont au tout début de leur projet de revenir voir l'ADIL lorsqu’ils auront affiné leur projet.

Sur les expulsions locatives. Il y a un rapport a été rendu par Mr Worms? Ou en est on a de ce côté-là? Ou en est la réflexion ?

Depuis, nous avons sorti une étude faite sur la base des consultations données sur ce thème par les ADIL: sur le profil des gens, les raisons qui font qu'ils sont dans ce genre de situation. Ce qui ressortait du rapport, c'est qu’il faut prendre les choses le plus tôt possible. Parce que plus on attend, plus la dette va augmenter, plus il sera difficile de la résorber après. Après, c’est un problème de méthode. Un contre-exemple intéressant en ce sens est celui des organismes d'hlm. Dès qu'il y a un incident, ils réagissent. Si les choses sont prises tout à fait au début, très souvent ça peut se résoudre et ils ont très peu d'impayés. Mais le bailleur personne physique, le particulier qui loue un logement ou deux, ne connait que très rarement la procédure : souvent, il sera tenté d'attendre un peu, de laisser couler, d'être gentil avec son locataire. De l’autre côté, le locataire, très souvent, est tenté de faire la politique de l'autruche jusqu'à ce qu'il y ait un acte officiel qui l'oblige à se prendre en main. Mais si l’acte officiel est une assignation au tribunal, c’est un peu tard. Quand il y a plusieurs mois d'impayés, il y a souvent d'autres dettes. La seule solution, c’est souvent la commission de surrendettement. Dans ce cas-là, on ne peut pas faire de miracles, quand y a trop de dettes. La difficulté c’est qu'on peut difficilement obliger les gens qui sont dans une situation diffficile à faire le premier pas. Il y a des procédures qu'on peut mettre en oeuvre qui peuvent quand même être efficaces, à condition de les mettre en œuvre. Pour les mettre en œuvre, il faut leur collaboration. Dans les départements, ils sont en train des mettre en place des commissions qui s'appellent les CCAPEX (NDLR : Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions), pour essayer d'améliorer les synergies entre différents acteurs qui s'occupent de ses questions-la : les CAF, les travailleurs sociaux, les services départementaux … Tout ça, pour l'instant balbutie un petit peu, le problème subsiste toujours... On se trouve souvent dans des situations où il y a assignation au tribunal. L’ADIL peut aider le locataire à préparer son dossier. Les juges préfèrent avoir à faire à quelqu’un qui a préparé son dossier. S'il est capable de faire valoir des circonstances, le juge sera probablement plus compréhensif, et donc plus à même de proposer des solutions transitoires. Donc on travaille dans ce sens et c’est difficile… La solution peut être l'effacement de la dette. Mais effacer la dette à l'égard d'un bailleur privé qui n'est pas forcément quelqu’un de très riche, et qui peut avoir besoin de ce revenu ne semble pas une bonne solution. On peut donc imaginer une aide financiere dans ces cas précis. Mais sous quelle forme, je ne sais pas trop. Les blocages on les connait, et on a du mal à les résoudre…

C’est souvent, avant tout, une problématique économique pour les ménages…

Bien sûr. Les gens qui sont dans ces situations sont en majorité ceux qui ont subi une baisse de revenus, souvent à cause du chômage, ou pour d’autres raisons. Vous avez des gens qui sont des locataires, qui sont là depuis des années, qui ont toujours payé leur loyer et qui brusquement peuvent plus. Donc ce ne sont pas, en général, des gens qui sont là depuis 3 ou 6 mois et qui ont un loyer qui, dès le début, était trop élevé par rapport à leurs moyens. C’est vraiment, je crois, la conséquence de difficultés économiques. Et quand les gens perdent leur logement, tout devient plus difficile…

 

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