« L’année 2012 s’annonce compliquée »

Denis Eyraud, responsable de plusieurs agences immobilières Century 21 dans le Grand Lyon, est assez inquiet pour l’année à venir.

Quel bilan tirez-vous de l’année 2011 ?

Nous sommes surtout implantés sur les arrondissements populaires de Lyon, à savoir Lyon 8ème et Lyon 7ème, où nous avons trois emplacements, mais aussi le grand est de Lyon, dans des villes comme Vaulx-en-velin, Saint-Laurent-de-Mure, Bron, Vénissieux, ou encore Saint Fons. Nous avons une agence, à Oullins, qui est de l’autre côté du Rhône. Sur l’année, nous sommes en retrait d’environ 10% en volume. C’est à peu près la tendance au niveau national : il y a, à peu près une baisse de 12% sur Century 21 en France, en périmètre constant. Ceci est dû à plusieurs facteurs. Les banques sont notamment très très en retrait. Les taux d’intérêt ont nettement augmenté, avec des hausses de 0.4 ou 0.5% en fonction des banques. 2012 va être une année compliquée pour toutes les agences qui font principalement de la résidence secondaires, ou de l’investissement.

Sur vos secteurs, on peut penser que la réforme des plus-values vous impactera peu…

Très peu. Nous faisons principalement de la résidence principale. Nous avons quelques biens à destination des investisseurs : l’agence la plus concernée est celle du septième arrondissement où nous avons beaucoup de ventes sur des petits biens du fait de la présence de facultés. Mais celles-ci représentent moins de 5% des ventes totales. Toutefois, dans des zones assez éloignées de Lyon, ce phénomène va faire très mal… Il n’y aura que les vrais vendeurs qui vendront. Dans certains secteurs, beaucoup d’agences pourraient fermer. Cela pourrait également avoir un gros impact sur les terrains à bâtir… On voit que beaucoup de donations se sont réalisées entre 1980 et 2000 : même des ventes réalisées en 87-88 seront taxées à 50%. Les gens vont donc préférer attendre.

Ce phénomène de possible rétention peut-il avoir un impact sur l’immobilier ancien et neuf ?

Sur le neuf, les promoteurs se font vraiment du souci, et les prix sont en train de redescendre. Avec l’approche des élections, certaines mairies freinent au maximum et sur certaines communes, il est très difficile de faire des opérations avec des promoteurs.

Nous sommes donc face à un marché qui se durcit…

Nous n’avons que les vrais vendeurs… Nous avons d’ores et déjà des baisses de prix. Sur certains secteurs, les baisses sont même importantes. Par exemple, sur Vaulx-en-Velin, nous sommes déjà entre -15% et -20% par rapport à 2010. Des gens qui ont acheté en 2007, non seulement ne font pas de plus-value mais perdent de l’argent. Habituellement, les baisses de prix partent de l’extérieur et viennent par la suite jusqu’au au centre-ville. Dans le septième et le huitième arrondissement, les délais de vente se rallongent, et ce n’est pas bon signe. Nous travaillons beaucoup avec des analyses comparatives. Ce que l’on vendait il y a six mois ou un an dans une résidence, il faut aujourd’hui revoir les prix vers le bas si l’on veut vendre. Sur les septième, huitième et neuvième arrondissements, on va vers une petite baisse de prix, tout en sachant que sur d’autres arrondissements, sur le deuxième ou le sixième, les biens continuent à se vendre, parfois à des prix très élevés. Dans ces secteurs, où l’on a toujours plus de demande que d’offre, les prix continuent toujours à aller vers le haut. C’est le cas sur certains coins de la Presqu’ile, une partie du premier, le quatrième, une partie du troisième arrondissement et le sixième arrondissement.

Sur ces secteurs, on peut même constater un certain effet « valeur refuge » de l’immobilier…

Tout à fait, pour certains arrondissements, c’est le cas… Mais concrètement, l’année 2012 s’annonce compliquée. Est-ce que la crise va atteindre les beaux quartiers ? Je reste assez optimiste. Je pense que cela va repartir durant le premier semestre. L’impact des élections n’est plus aussi fort que par le passé. Alors que 1981 avait eu un impact très fort, 1988 n’avait pas eu d’impact, tout comme 1995. 1981 avait été une année particulièrement compliquée. Durant le dernier gouvernement Barre, nous étions à des inflations de 13 à 14% et des taux de crédit à 19-20%. Le gouvernement Mauroy avait arrêté l’inflation et beaucoup de gens se sont retrouvés en difficulté. Nous avions alors beaucoup de problèmes liés aux reventes, et aux gens qui ne pouvaient plus payer, avec un endettement très important. Dans les années 79-80, lorsque vous faisiez un plan de financement, les gens qui gagnaient 7500 francs pouvaient facilement souscrire à un emprunt avec des mensualités de 2500 francs. Ils étaient alors dans le critère de 33% d’endettement, tout en sachant que les hausses de salaires suivaient l’inflation : l’endettement était donc censé diminuer au fil du temps. Mais tout ceci a été stoppé net avec la rigueur, et les banques s’étaient par suite adaptées. L’inflation s’arrêtant, il fallait donc renégocier le contrat, et c’était dès lors assez compliqué : il fallait repasser chez le notaire, compte tenu qu’il y avait des prises de garanties, et rembourser le crédit par anticipation, avec des frais. C’était bien plus compliqué qu’aujourd’hui, même si c’était très avantageux de passer de taux à 19% à des taux de 8%.

En somme 2012 sera donc une année compliquée...

Oui. Il y aura toujours des ventes forcées, des successions, des divorces, des mutations. Mais je ne crois pas que les gens procéderont à des achats de confort : les gens qui sont dans des T4 et qui aimeraient avoir une chambre de plus attendront. C’est ce phénomène-là qui engendre un effet multiplicateur des ventes. En principe, lorsque l’immobilier repart, les gens partent de l’intérieur de Lyon vers l’extérieur. On voit à ce moment-là des gens qui habitent à Ainay ou dans le sixième acheter une maison, en général à l’Ouest de Lyon ou dans les Monts-d’or.

Nous avons également le phénomène inverse : des gens de l’extérieur de Lyon reviennent vers le centre pour être plus proches du centre de Lyon…

Il y a effectivement des gens qui, voyant qu’ils ne pouvaient plus entretenir leur terrain, sont revenus en centre-ville. Avec la hausse des prix de l’essence, certaines personnes ont en effet repris un appartement en centre-ville, à proximité des commodités et des médecins.

L'immobilier neuf connait, lui aussi, des difficultés depuis le début de l'année...

Les programmes neuf ont certes bien marché depuis 2009 avec la loi Scellier, mais l’effet de la réduction d’impôt y était pour beaucoup. Cela a permis au bâtiment de bien fonctionner, et à des gens de procéder à des investissements. Le marché de la location reste assez soutenu, même si, dans notre activité d’administration de biens, nous avons beaucoup de loyers impayés. Nous n’avons d’ailleurs jamais vu ça en 17 ans de métier. Si bien que les assurances de loyers impayés sont en train de changer de cap : elles veulent augmenter fortement les cotisations pour prendre en compte le phénomène. Le phénomène n’est toutefois pas uniquement lyonnais, mais touche aussi le Nord ou encore la Bretagne…

Le fait que des gens investissent moins pour acquérir leur résidence principale n’est-il pas susceptible d’avoir des conséquences sur le marché locatif?

Nous n’avons pas trop de vacance. Il y a des secteurs populaires un peu plus compliqués, comme les secteurs de Vénissieux, de Vaulx en Velin ou de Saint Fons. Nous le voyons que sur les copropriétés que nous gérons en syndic, nous avons pas mal de gens qui ont des difficultés à joindre les deux bouts. Ce n’est pas nouveau, mais le phénomène commence à faire tâche d’huile un peu partout, y compris dans des villes comme Saint-Etienne ou Montpellier.

Est-ce que cela peut produire des baisses de loyers ?

Sur les petites surfaces, non. Sur les surfaces intermédiaires, comme les T3, T4, ou T5, oui. Ce sont surtout sur les grandes surfaces où nous avons des difficultés.

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