De l’impact des normes Solvency 2 et Bâle 3 sur le crédit immobilier

Les accords de Solvency 2 poussent les assureurs à délaisser les marchés actions, pour mieux se porter sur les dettes souveraines des pays sûrs. Entrainant une baisse des taux longs. Bâle 3 , lui, contraint les banques à être plus prudentes dans la distribution de crédit.

Bâle 3 a-t-il tué le primo-accédant? Le raccourci peut certes paraitre un peu rapide, voire un brin simplificateur. Mais après un début d’année marqué par un fort recul de la production de crédit immobilier, force est de constater que le traditionnel moteur principal du marché immobilier, à savoir la primo-accession semble grippée, et que l’application de normes prudentielles plus strictes de la part des banques n’y sont sans doute pas pour rien.

La principale raison de la désaffection des ménages, et en particulier des primo-accédants à l’égard de l’immobilier reste sans doute la confiance. En effet, pour réaliser une opération aussi importante que peut l’être l’achat d’une maison ou d’un appartement, un jeune ménage doit avoir confiance. Et depuis le début de l’année, c’est justement elle qui fait défaut à une partie importante des candidats à l’accession, dans un contexte préélectoral il est vrai peu propice à un achat immobilier.

Mais l’autre raison qui peut être avancée est un peu plus complexe: elle a pour nom Bâle 3, un accord entre régulateurs prévoyant des normes beaucoup plus strictes en termes prudentiels pour les banques. Celui-ci a un impact direct sur la distribution de crédit par les établissements, et notamment en termes de crédit habitat. Depuis le milieu de l’année dernière, les banques ont en effet adapté leur politique d’octroi de crédit immobilier, en tentant de réduire au maximum leurs risques. Et pour réduire le risque, les banques prêtent sur des durées moins longues.

Résultat : auparavant proches de 225 mois, la durée moyenne d’un prêt est redescendue à 205 mois, selon les chiffres publiés récemment par Crédit Logement. Les banques, plus sélectives, sont en outre plus regardantes sur l’apport, sur la situation sociale de l’emprunteur, et prêtent bien moins sur 25 et 30 ans. Ceci coupant, du coup, de l’accession à la propriété bon nombre de primo-accédants, qui ne peuvent financer leurs biens, faute d’autofinancement suffisant du point de vue des banques. Et qui explique, avec la baisse contingente de la demande en immobilier, la chute de la production de crédit.

Les taux longs au plus bas

Pour autant, tous les emprunteurs ne voient pas rouge. Ceux qui disposent de liquidités à placer et qui présentent un risque peu élevé pour la banque sont choyés, et empruntent à des taux historiquement bas. Ceci, ils le doivent à des taux de longs évoluant eux aussi à des taux très bas : l’OAT 10 ans a ainsi touché un plus bas à 2.26% en début de semaine. Selon certains gérants de fonds, la cause de la faiblesse des taux de l’OAT est à chercher du côté des investissements des assureurs, et de leurs nouvelles normes Solvency 2. Ces derniers, pour aller dans le sens de cette nouvelle norme visant à contraindre les risques, auraient en effet déserté le marché d’actions pour s’investir dans les obligations d’Etat dites sûres de la zone euro, dont la France fait partie. Ce qui a pour effet de faire baisser les taux français, la rémunération des obligations d’Etat étant inverse à leur demande.

Les normes de Bâle et Solvency sur la façon dont les banquiers et assureurs distribuent leurs crédits et allouent leurs actifs ont des conséquences importantes sur le marché immobilier. En clair, le temps où les banquiers finançaient sans sourciller le bien de l’emprunteur et les frais de notaire semble bel et bien révolu… Pour autant, est-ce vraiment une si mauvaise chose? Cette plus grande attention prêtée par les institutions financières à la gestion de leurs risques est sans doute le signe qu’elles ont définitivement tiré les leçons de la crise financière de 2007-2008. Loin des turbulences conjoncturelles, cette nouvelle politique prudentielle, désormais intégrée par le milieu financier, va progressivement être assimilée par l’emprunteur, qui se préoccupe de plus en plus du financement de son bien en amont de l'achat. Lui aussi intègre une certaine dose de prudence, phénomène qui tend à se répercuter à la fois sur les délais de vente et les prix. Cette adaptation - on le voit dans les chiffres - ne se fait pas sans heurts… Mais, comme on dit, prudence est mère de sûreté.

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