De l’impact des normes Solvency 2 et Bâle 3 sur le crédit immobilier

Les accords de Solvency 2 poussent les assureurs à délaisser les marchés actions, pour mieux se porter sur les dettes souveraines des pays sûrs. Entrainant une baisse des taux longs. Bâle 3 , lui, contraint les banques à être plus prudentes dans la distribution de crédit.

Bâle 3 a-t-il tué le primo-accédant? Le raccourci peut certes paraitre un peu rapide, voire un brin simplificateur. Mais après un début d’année marqué par un fort recul de la production de crédit immobilier, force est de constater que le traditionnel moteur principal du marché immobilier, à savoir la primo-accession semble grippée, et que l’application de normes prudentielles plus strictes de la part des banques n’y sont sans doute pas pour rien.

La principale raison de la désaffection des ménages, et en particulier des primo-accédants à l’égard de l’immobilier reste sans doute la confiance. En effet, pour réaliser une opération aussi importante que peut l’être l’achat d’une maison ou d’un appartement, un jeune ménage doit avoir confiance. Et depuis le début de l’année, c’est justement elle qui fait défaut à une partie importante des candidats à l’accession, dans un contexte préélectoral il est vrai peu propice à un achat immobilier.

Mais l’autre raison qui peut être avancée est un peu plus complexe: elle a pour nom Bâle 3, un accord entre régulateurs prévoyant des normes beaucoup plus strictes en termes prudentiels pour les banques. Celui-ci a un impact direct sur la distribution de crédit par les établissements, et notamment en termes de crédit habitat. Depuis le milieu de l’année dernière, les banques ont en effet adapté leur politique d’octroi de crédit immobilier, en tentant de réduire au maximum leurs risques. Et pour réduire le risque, les banques prêtent sur des durées moins longues.

Résultat : auparavant proches de 225 mois, la durée moyenne d’un prêt est redescendue à 205 mois, selon les chiffres publiés récemment par Crédit Logement. Les banques, plus sélectives, sont en outre plus regardantes sur l’apport, sur la situation sociale de l’emprunteur, et prêtent bien moins sur 25 et 30 ans. Ceci coupant, du coup, de l’accession à la propriété bon nombre de primo-accédants, qui ne peuvent financer leurs biens, faute d’autofinancement suffisant du point de vue des banques. Et qui explique, avec la baisse contingente de la demande en immobilier, la chute de la production de crédit.

Les taux longs au plus bas

Pour autant, tous les emprunteurs ne voient pas rouge. Ceux qui disposent de liquidités à placer et qui présentent un risque peu élevé pour la banque sont choyés, et empruntent à des taux historiquement bas. Ceci, ils le doivent à des taux de longs évoluant eux aussi à des taux très bas : l’OAT 10 ans a ainsi touché un plus bas à 2.26% en début de semaine. Selon certains gérants de fonds, la cause de la faiblesse des taux de l’OAT est à chercher du côté des investissements des assureurs, et de leurs nouvelles normes Solvency 2. Ces derniers, pour aller dans le sens de cette nouvelle norme visant à contraindre les risques, auraient en effet déserté le marché d’actions pour s’investir dans les obligations d’Etat dites sûres de la zone euro, dont la France fait partie. Ce qui a pour effet de faire baisser les taux français, la rémunération des obligations d’Etat étant inverse à leur demande.

Les normes de Bâle et Solvency sur la façon dont les banquiers et assureurs distribuent leurs crédits et allouent leurs actifs ont des conséquences importantes sur le marché immobilier. En clair, le temps où les banquiers finançaient sans sourciller le bien de l’emprunteur et les frais de notaire semble bel et bien révolu… Pour autant, est-ce vraiment une si mauvaise chose? Cette plus grande attention prêtée par les institutions financières à la gestion de leurs risques est sans doute le signe qu’elles ont définitivement tiré les leçons de la crise financière de 2007-2008. Loin des turbulences conjoncturelles, cette nouvelle politique prudentielle, désormais intégrée par le milieu financier, va progressivement être assimilée par l’emprunteur, qui se préoccupe de plus en plus du financement de son bien en amont de l'achat. Lui aussi intègre une certaine dose de prudence, phénomène qui tend à se répercuter à la fois sur les délais de vente et les prix. Cette adaptation - on le voit dans les chiffres - ne se fait pas sans heurts… Mais, comme on dit, prudence est mère de sûreté.






Si vous avez apprécié cet article, s'il vous plait, prenez le temps de laisser un commentaire ou de souscrire au flux afin de recevoir les futurs articles directement dans votre lecteur de flux.

Commentaires

C’est sûr, à aucun moment le niveau de prix bullesque de l’immobilier ne met sur le carreau les primo-accédants !!!

revenons à des prêts sur 30 ans, à 110%, pour alimenter la chaîne de Ponzi afin de maintenir les revenus des parasites de l’immobilier.

Signaler un abus
Laisser un commentaire

(requis)

(requis)


Pas d’inflexion de position pour le HCSF

Sur le front du marché immobilier résidentiel, le Haut conseil a uniquement rappelé sa recommandation de décembre relative aux évolutions en matière d’octroi de crédit.


Le dispositif Pinel et le PTZ seront prolongés en 2022

C’est ce qu’a confirmé la ministre déléguée au logement à plusieurs reprises ces derniers jours. Le gouvernement a par ailleurs entamé un dialogue avec les professionnels dans le cadre du plan de relance.


Crédit immobilier : les taux ont baissé en août

Le taux des crédits à l’habitat s’est élevé à 1,24 % en moyenne en août contre 1.25% en juillet, selon CSA/Crédit Logement. Le taux moyen a reculé de 4 points depuis juin.


Des taux stables en août mais une baisse du taux d’accord de crédits


Les intermédiaires en crédit Cafpi et Emprunt Direct s’attendent tous deux à une baisse de la production de crédit. Le taux d’accord est, par ailleurs, en repli.


Une baisse des taux de crédit immobilier en juillet

CSA/Crédit Logement a publié ce mardi son dernier observatoire.


Un plus bas depuis 2 ans pour la production de crédit à l’habitat


La Banque de France a fait part ce lundi de sa traditionnelle étude mensuelle sur les crédits aux particuliers.


Renouvellement du Conseil d’administration de CNCEF Crédit

L’association professionnelle des IOBSP l’a élu le 6 juillet.


Nette reprise des flux de crédit à l’habitat en mai

La Banque de France a fait état ce lundi de son étude sur les crédits aux particuliers en mai.


Repli des taux de crédit immobilier en Auvergne-Rhône-Alpes

Emprunt Direct a fait part de son baromètre régional mensuel.


Déception après le maintien de la position du HCSF

Le Haut Conseil de stabilité financière se réunissait ce jeudi. Il a réitéré ses recommandations émises en décembre, au grand dam des intermédiaires en crédit.


Une nouvelle aide pour les salariés fragilisés par la crise

Le ministère chargé de la Ville et du Logement et Action Logement proposent aux salariés fragilisés par la crise une aide pour payer leur loyer ou leur crédit immobilier.


Crédit Logement garantit désormais le bail réel solidaire


Le spécialiste de la garantie du prêt immobilier soutient l’accession à la propriété en étendant désormais la garantie du BRS, outil de l’accession abordable via la dissociation du foncier et du bâti.


La part des primo-accédants en hausse, selon Cafpi

Selon l’intermédiaire en crédit, une progression de la part des primo-accédants a été notée en mai. L’emprunt moyen de ces derniers est également en hausse en mai par rapport au mois précédent.


Crédit immobilier : les taux montent, la production chute

Crédit Logement / CSA a publié ce mercredi son observatoire pour le mois de mai. Si les taux sont ressortis en hausse en mai, ils repartent à la baisse en juin selon Emprunt Direct.


Immobilier : le mur du financement ?


Si la reprise des transactions tend à se concrétiser depuis le déconfinement, le financement des dossiers immobiliers s’avère de plus en plus compliqué depuis selon les intermédiaires en crédit.