« Les acheteurs n’entrent plus dans la spirale de la surenchère »

Lionel Jarrin est le responsable de l’agence Confiance Immobilier dans le 8ème arrondissement de Lyon. Il nous décrit sa vision du marché immobilier neuf et ancien sur Monplaisir et à Lyon.

Quelle est la tendance sur le marché de Monplaisir ?

Monplaisir reste toujours le quartier privilégié au niveau de la demande. Toutefois, il reste réservé à un cercle limité de personnes ayant les moyens d’y habiter. Aujourd’hui, les prix ont continué à augmenter, et vont continuer de progresser voire de stagner, du fait qu’il existe une vraie qualité de vie et beaucoup de commerces dans ce quartier. Maintenant, le marché est difficile, car les biens à vente restent rares, et ceux qui existent sont rares. Avant, nous avions une myriade d’acquéreurs. Mais aujourd’hui même les acquéreurs commencent à se restreindre. Car les prix au mètre carré sont très élevés : de 3500 à 3700 euros le mètre carré. Au niveau de la clientèle, les primo-accédants sur Monplaisir restent très peu présents. Les budgets intermédiaires ont fondu comme neige au soleil. Nous aurons donc des investisseurs et des personnes disposant d’un gros budget qui sont à la recherche d’un T4 – T5 Terrasse. Nous avons également une myriade de gens qui recherchent des T3 avec un budget compris entre 210.000 et 230.000 euros. Or aujourd’hui, un T3 sur Monplaisir s’échange plus entre 260.000 et 280.000 euros qu’à 230.000, ce qui était le prix il y a encore de cela 2 ou 3 ans. Il y a eu une hausse du prix du marché global.

Tablez-vous sur un rééquilibrage, du fait du tassement de la demande ?

Les acquéreurs vont, aujourd’hui, être plus attentifs au prix du marché : ils n’entrent plus dans la spirale de la surenchère. Le problème aujourd’hui, c’est qu’il y a une pénurie de logements dans toutes les grandes villes, et c’est le cas à Lyon. Or qui dit pénurie dit des prix qui se maintiendront. De plus, avec les incertitudes en termes de politique extérieure, les gens ne font plus confiance en l’argent, et se portent sur l’immobilier. Nous avons donc une pléiade d’investisseurs qui, au terme d’un contrat d’assurance vie, ne renouvellent pas ces derniers et s’orientent vers la pierre, car devenue une valeur sûre.

Est-ce vrai sur tout le 8ème arrondissement ?

Le problème sur le reste de Lyon 8ème, c’est que Monplaisir a tiré les secteurs limitrophes. Ces secteurs se sont énormément renchéris, et les classes moyennes qui pouvaient acheter ne le peuvent plus.

Le rééquilibrage s’opère-t-il donc déjà sur ces secteurs là ?

Cette baisse de la demande, nous la percevons de partout. Les prix ont eu tendance à augmenter alors que les budgets sont, à l’inverse, restés identiques de façon homogène. Les budgets qui avaient les moyens d’acheter sur ces secteurs sont désormais plus limités. A l’époque, place du Bachut, les prix du neuf se situaient plutôt autour des 2.800 euros du mètre carré. Aujourd’hui, place du Bachut, on va plutôt être sur du 3200-3500 euros du mètre carré. Sur Monplaisir, le mètre carré neuf est désormais à 5000 euros.

Les prix de l’immobilier neuf ont donc tiré vers le haut les prix de l’immobilier ancien ?

Exactement. Que ce soit le neuf sur Monplaisir qui a tiré le produit de transaction, et le neuf sur les secteurs du Bachut qui a tiré leur propre secteur. L’augmentation a été homogène de partout. Les seuls secteurs qui sont restés à la traîne sont les secteurs proches de Vénissieux. Sur des secteurs comme le Bachut qui étaient auparavant peu recherchés, la demande devient plus forte, du fait de la restructuration du quartier, et de la présence d’immeubles neufs de qualité.

Sur le secteur de la ZAC Berthelot Epargne, commencez-vous à avoir des transactions ?

C’est un secteur en plein développement et en plein renouveau. Comme l’immobilier neuf est majoritaire et qu’il est porté par l’investisseur, on reste sur des prix prohibitifs, avec des prix de 4000 euros le mètre carré. C’est un secteur qui est en pleine renaissance, mais sur les mêmes prix, les gens vont souvent préférer dans le neuf un secteur comme la Buire dans le 3ème arrondissement.

Comment percevez-vous le marché de l’immobilier neuf, depuis les changements intervenus sur le dispositif Scellier début janvier?

Ce marché a été touché. A charge maintenant pour les promoteurs de s’orienter vers la résidence principale. Ce que l’on a fait croire au gens, c’est que le marché était porté par la résidence principale, ce qui est faux. Sur des secteurs comme Lyon, le marché a été porté par l’investisseur. Si on enlève la défiscalisation, l’investisseur restera attentiste. Nous même, sommes en train de réfléchir sur la façon d’augmenter la part des propriétaires. Cela pose le problème, indirectement, du logement social au sein des résidences principales. Sur l’obtention des permis de construire, il y a un certain niveau de logements sociaux à respecter. Or ceux-ci ne sont pas gratuits. Certes, les bailleurs sociaux achètent à des prix intéressants pour eux, mais le différentiel, ce sont bien les autres propriétaires qui vont payer le différentiel de logements sociaux. Sur le principe, si cela n’était pas très gênant pour l’investisseur, car avec l’intérêt fiscal, le ressenti sur le prix du mètre carré était atténué. Or si l’on s’oriente plus vers des achats en résidence principale, cela risque de poser des problèmes en termes d’acceptation par les acquéreurs.

Le Grand Lyon veut augmenter la part de logements abordables au sein de chaque programme immobilier, en plus de la part déjà réservée aux logements sociaux. Cela vous inquiète-t-il ?

C’est à voir. Les promoteurs vont-ils suivre ? Et surtout les clients ? La question est posée. C’est en tout cas une erreur fondamentale de toucher au marché de l’investisseur car c’est lui qui fait vivre le marché de l’immobilier. Si vous ajoutez à cela le contexte en Europe, la clientèle est pessimiste. Les gens sont dans l’expectative et attendent.

On a donc deux catégories de gens : ceux qui craignent pour leur épargne du fait du contexte macroéconomique, ceux qui investissent dans l’immobilier, et ceux qui craignent pour leur avenir, et qui ont du mal à acheter dans l’immobilier…

C’est exactement cela. Nous n’avons, paradoxalement, jamais vu autant de cash, et d’acquéreurs en financement comptant sur de gros budgets. Nous avons également beaucoup de retraités qui voient leur produits financiers arriver à échéance, et qui s’acheminent vers les petits produits investisseurs, type LMNP, avec garantie locative.

 

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