Une capacité d’acquisition immobilière des ménages élevée

BNP Paribas Real Estate a publié pour la première fois son indicateur de capacité d’acquisition immobilière.

BNP Paribas Real Estate a fait part hier, pour la première fois, d’un nouvel indicateur : celui mesurant la capacité d’acquisition immobilière en France. Selon la filiale de l’établissement bancaire, ledit indicateur aura terminé l’année 2017 à un niveau élevé, avec la valeur de 114 contre une base 100 en moyenne. Aussi, à fin 2017, les ménages étaient en mesure d’acheter 14 % de surfaces supplémentaires comparées à leur capacité moyenne de long terme.

Capacité d’acquisition en hausse de 31% sur 10 ans

« La capacité d’acquisition immobilière des ménages a considérablement évolué de 2007 à 2017, progressant de 31 % sur l’ensemble de la France. Sur cette période, les prix des logements ont peu évolué tandis que les revenus ont modérément progressé, mais la baisse des taux d’emprunt de plus de 300 points de base explique la majeure partie de la forte capacité d’acquisition des ménages aujourd’hui », explique Olivier Bokobza, directeur général du pôle résidentiel de BNP Paribas Real Estate.

La structure a notamment indiqué que les prix des logements expliquaient assez peu l’évolution de la capacité d’acquisition, étant restés globalement stables dans l’ensemble de la France en 10 ans à fin 2017, avec une baisse de seulement 1 %. Mais les revenus de l’ensemble des ménages ont, eux, progressé de manière très significative, de l’ordre de 15% entre 2007 et 2017, à des rythmes nettement supérieurs à ceux de l’inflation (+13 %).

Côté démographie, le nombre de ménages a augmenté de 9% dans le même temps, une hausse presque deux fois plus forte que la population (+5 %), ce qui s’explique par des mises en couple plus tardive, mais aussi une hausse de la monoparentalité, et la décohabitation des générations et vieillissement démographique.

Le revenu par ménage calculé n’aura au final augmenté de manière peu sensible sur 10 ans (+5 %), ce qui a peu contribué à la hausse du pouvoir d’achat immobilier. C’est bien l’évolution des conditions de financement qui explique la quasi-totalité (87 %) de l’ascension de la capacité d’acquisition, avec une baisse des taux d’emprunt de plus de 300 points de base et des durées moyennes de remboursement assez stables. Celles-ci sont passées de 225 à 217 mois, soit près de 18 ans.

Capacité en baisse sur un an, du fait des prix

Sur l’année 2017, la capacité d’acquisition est toutefois en baisse de 3 %, avec un revenu des ménages en hausse de 2 % selon l’Insee, et les conditions d’emprunt globalement stables. C’est en fait la progression des prix des logements (+4%) en France qui a joué sur la baisse du pouvoir d’achat immobilier.

BNP Paribas Real Estate note toutefois des différences notables selon les villes. « Même si la hausse des prix s’observe dans la plupart des métropoles régionales en 2017, son rythme d’évolution, et en conséquence celle de la capacité d’achat, reste très différenciée selon les localisations en France », note la structure, avec des hausses de prix marquées à Bordeaux (+12,9 %), Paris (+8,6 %), et Lyon (+5,2 %), selon les Notaires de France.

Bonne dynamique des prix en 2018

BNP Paribas table, pour 2018, sur une poursuite de la bonne dynamique des marchés du logement en France, selon la plupart des indicateurs. « D’une part, la croissance du produit intérieur brut devrait être à nouveau forte en France (2,4 % après 2 % en 2017). La confiance des ménages reste bien orientée, avec des opinions favorables sur leur situation financière, l’évolution du chômage et l’opportunité de réaliser des achats importants. D’autre part, même si les taux obligataires pourraient progresser au cours des prochains trimestres, la hausse restera limitée notamment par la rigidité de l’inflation anticipée et l’abondance des liquidités », indique Richard Malle, directeur de la recherche de BNP Paribas Real Estate dans un communiqué.

Cette dernière table sur une poursuite de la hausse des prix des logements en 2018. « La hausse des prix immobiliers observée depuis deux ans est assez saine, puisque guidée par une demande structurellement forte et des conditions de financement durablement attractives. Pour 2018, on peut raisonnablement tabler sur une progression des prix de l’ordre de 3 % pour l’ensemble des logements neufs et anciens en France », anticipe Olivier Bokobza.

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