« Lyon est passé d’une ville de province à une Eurocité »

Laurent Vallas est le directeur de Jones Lang LaSalle à Lyon. Il nous fait part de sa vision du marché de l’immobilier d’entreprise lyonnais, de Part Dieu à la Confluence.

Le marché lyonnais est un marché intermédiaire entre celui des métropoles régionales et le marché parisien, de rayonnement international. Comment voyez-vous l’évolution future de Lyon en tant que place tertiaire dans les prochaines années ?

Je vois le marché évoluer de manière très positive. La mutation du parc immobilier lyonnais est en cours : ce dernier, en 10 ans, a augmenté de 36%. La demande a progressé dans le même temps de 53%. Le marché lyonnais représente à lui seul, en m² placés, le cumul du marché lillois et toulousain. Lille fait 132.000 m² de bureaux placés, Toulouse 100.000 m² et Marseille 56.000 m². Lyon en fait 265.000 m². La capacité de l’agglomération lyonnaise à faire face à la crise économique et financière fait qu’elle résiste mieux que des villes dont l’activité est moins diversifiée. Nous avons la chance d’avoir un territoire qui permet de conserver ce leadership par rapport aux villes de région. Lorsque l’on enlève les capitales européennes, nous sommes, certes, loin des villes comme Francfort ou Düsseldorf, qui sont à 400.000 m2 de bureaux placés, mais, tout proches de Barcelone, qui place seulement 2.000 m2 de bureaux de plus que Lyon. Manchester fait la moitié moins de bureaux placés en m². Amsterdam fait 213.000 m2, Rotterdam 132.000 m², Genève moins de 100.000 m². En outre, la population de Lyon est de 1.3 million d’habitants, contre 3.2 millions pour Milan et Barcelone. Or le parc immobilier tertiaire de Milan est de 12.26 millions de m², celui de Barcelone est de 5.95 millions de m², contre 5.23 millions de m² pour Lyon. Nous sommes sur un ratio parc immobilier sur population qui est situé entre Francfort et Milan. Ceci veut dire qu’il y a une tertiairisation de l’agglomération, qui se montre nettement plus performante que les villes que je viens de citer. Lyon se dirige donc plutôt vers le profil d’Eurocités allemandes, comme Francfort ou Dusseldorf, qui ont une taille nettement supérieure.

A travers ces critères-là, Lyon est passée d’une ville de province à une Eurocité depuis 5 à 7 ans. Elle a progressé d’année en année, et est désormais confrontée à des villes européennes qui ont une notoriété spontanée peut être plus importante que la nôtre. Mais elle a désormais une capacité d’attractivité supérieure à ce qu’elle était au préalable, et supérieure aux autres métropoles françaises, comme Marseille, Lille, ou Bordeaux. Le taux de rotation, qui est le rapport entre la demande placée et le parc immobilier, est un autre paramètre qui reflète le dynamisme d’un marché. Avec un taux de rotation de 5.1%, le parc immobilier lyonnais est renouvelé en 20 ans. Dans les 10 ou 15 ans, nous aurons donc un parc immobilier de qualité, avec sans doute 1.5 à 2 millions de m² supplémentaires.

Comment expliquer cette dynamique ?

On bénéfice d’une dynamique de proximité au niveau des transports collectifs, d’une connectivité importante, mais également de ses valeurs locatives. La demande placée a augmenté, entre 2010 et 2011, de 21%. Seules Dublin et Prague ont fait mieux. Toutes les autres villes européennes ont sous-performé. On est sur des loyers très raisonnables au regard des autres villes européennes de sa catégorie. Si demain, une multinationale souhaite développer un nouveau centre décisionnel sud-européen, elle se dira que Milan, Barcelone, Genève et Lyon peuvent être des villes intéressantes. L’agglomération sera alors confrontée à l’environnement concurrentiel de ces villes, et sera à même de l’affronter de manière tout à fait positive par rapport à ses compétences, ses loyers, sa connectivité, et sa qualité universitaire. Mais sur un aspect strictement immobilier, Lyon est très performante. Avec la qualité de l’offre tertiaire - tour Oxygène, tour Incity, Business Parks en périphérie, qualité architecturale à la Confluence, bon rapport qualité/prix de Lyon Vaise ou de Lyon Gerland - on a la possibilité d’attirer des grands groupes, avec un niveau de prestations et de services associés, identiques à ceux que l’on peut trouver dans les autres grandes villes européennes.

D’ici 2015, l’offre va sensiblement se renouveler, notamment sur la Part-Dieu. Pensez-vous que le marché peut l’absorber facilement ?

Nous sommes actuellement dans une situation de pénurie quant à l’offre tertiaire de la Part-Dieu, avec seulement 1.2% du parc immobilier disponible. La Part-Dieu représente 57.000 m² de bureaux sur les 265.000 placés. On a 30.000 m² de bureaux disponibles aujourd’hui. Nous sommes en dessous de notre stock de sécurité, et nous avons déjà pré-consommé une grande partie des projets qui vont sortir en 2013. Nous sommes donc déjà en train de réfléchir sur les disponibilités qui vont arriver en 2013, 2014, ou 2015. Donc de pré-commercialiser des actifs qui ne sont pas encore construits. Nous sommes donc plutôt sur phase dynamique, de tension. Ceci permet un développement qui peut être spéculatif, sans que ce terme soit péjoratif : les investisseurs peuvent prendre des risques pour investir dans l’immobilier à Lyon, et notamment à la Part-Dieu, sans avoir de craintes trop importantes que l’immeuble soit vacant le jour de la livraison.

2012 sera, en revanche, une année de repli pour le marché lyonnais?

Nous anticipons une année de contraction, ceci découlant tant d’une problématique structurelle que d’une problématique conjoncturelle. Structurelle, par rapport au déficit d’offre à l’instant T, et conjoncturelle, par rapport au fait que, chaque année, les fonctions publiques et parapubliques représentent 20% à 25% du marché de la Part-Dieu. Nous sommes aujourd’hui dans une phase électorale, les budgets sont plus ou moins arrêtés, et nous ne pensons pas que les fonctions administratives consomment encore cette année 20% du marché lyonnais. Les grands groupes nous en outre indiqué qu’ils avaient pris des décisions en 2011, et anticipé sur 2012. On risque donc d’avoir des reports de décision. Nous ressentons un peu plus de délais dans les décisions, qui vont être reportées, au moins sur le deuxième semestre.

Plusieurs Immeubles de Grande Hauteur (IGH) sont prévus à la Part-Dieu. Ce sont des produits faciles à écouler ?

On l’a vu sur la tour Oxygène. Il reste 10% de la surface à commercialiser. Nous avons eu dans un premier temps la SNCF, puis Ernst&Young, Access et le World Trade Center. Or l’offre neuve tend à manquer. Les trois projets identifiés en 2013 sont la Sham – 11.000 m2 – Eiffage -11.000 m²- et Cardinal / Amundi 4.000 m², soit 26.000 m2. Or le marché de la Part Dieu absorbe 56.000 m2 par an. Certes, tout n’est pas intégralement placé en neuf, mais le neuf en représente malgré tout une grande partie. Nous aurons donc une disponibilité 0 dans du neuf en 2013. Il n’y aura en outre quasiment aucune livraison en 2014. En 2015, nous aurons Incity, et le Silex sur 12.000 m2. Mais après ces livraisons, nous ne sommes pour l’heure que sur des projets. Nous sommes dans une phase d’élaboration d’un schéma immobilier de la Part-Dieu, qui va vers une certaine densité – Sky 56, Incity, Silex 2, l’opération Vinci, l’opération de la tour Swiss Life – mais ce sont des projets à horizon 2017, 2018, 2019. Étant donné que nous sommes sur des IGH, et des grandes surfaces, il faut qu’en parallèle, nous puissions avoir une rotation d’actifs qui puissent être disponibles chaque année. Pour dégager des disponibilités d’immeubles neufs, ou quasi-neufs, et sachant qu’il faut 24 à 40 mois pour développer une opération, l’alternative sera peut-être la restructuration d’immeubles. C’est une notion particulièrement importante à prendre en considération au niveau de la future offre tertiaire de la Part-Dieu. L’exemple du Lugdunum est un très bon exemple : nous sommes, sur un plateau de 2.700 m2, à 225 euros du m² de valeur locative pour un immeuble restructuré, avec parking, métro, et vélo’v à proximité. On risque d’être sous tension à la Part-Dieu, dans les 3 ou 4 ans. En revanche, lorsque l’offre va se libérer, ce seront près de 40.000 m² ou 50.000 m² qui vont arriver sur le marché.

Peut-il y avoir à ce moment-là un risque de sur-offre?

La notion de risque est surtout liée à la notion d’unicité de typologie de produits. Tout le monde ne peut pas aller dans des Immeubles de Grande Hauteur. Il faudra donc soit des restructurations dans des bâtiments existants non IGH, soit du développement d’offres complémentaires de petite ou moyenne surface permettant de justifier les m² placés et la Part Dieu comme premier marché lyonnais. A notre sens, nous pensons qu’il y a une volonté endogène des grandes entreprises utilisatrices de réorganiser leur immobilier à travers un schéma directeur immobilier à moyen ou long terme permettant de justifier des regroupements et donc des bâtiments de 20.000 à 40.000 m2. Nous pensons également qu’il y a la nécessité d’avoir une diversité de l’offre tertiaire sur la Part-Dieu, afin de satisfaire la globalité des clients utilisateurs. Néanmoins, le fait de bâtir des Immeubles de Grande Hauteur est une réponse tout à fait cohérente à l’attractivité de la Part-Dieu. Cette dernière provient de sa gare multimodale, qui est un point de connexion local, régional, national et prochainement international. Les entreprises souhaitent être proches de ce pôle multimodal. Or pour continuer à être à 10 ou 12 minutes à pied de ce point névralgique, il faudra un peu plus de densité, pour toujours être à 10 minutes à pied de la gare. La deuxième réponse est la qualité des services que l’on a sur le quartier : centre commercial, hôtellerie, activités que l’on peut développer. La qualité des offres immobilières que l’on peut avoir sur ce quartier constitue de la même façon la troisième réponse. Il y a tout un panel que l’on ne peut pas avoir sur les autres secteurs géographiques : bâtiments anciens ou neufs, de grande hauteur ou de petite taille, avec services associés ou sans services associés. 100% du panel de l’immobilier d’entreprise est proposé sur un quartier bien défini et très dense.

La réhabilitation pourrait donc devenir un enjeu important sur la Part Dieu… des opérations comme celles opérées sur le Green pourraient-elles se multiplier?

Ces opérations-là vont se multiplier, mais vont muter. Il est possible qu’elles développent à l’avenir une capacité d’augmentation de surfaces, tout comme une capacité d’avoir un liaisonnement pour avoir un plateau plus important. Elles pourraient également s’orienter vers plus de développement durable, ou encore offrir des services associés, ce qui constituerait une performance supplémentaire. En fonction de ces produits-là, si l’ossature et la structure de ces immeubles est intéressante, il peut être intéressant de partir sur ces bases et d’optimiser, plutôt que de raser.

La Confluence, qui n’offre pas d’IGH, est-elle une offre complémentaire à la Part-Dieu ?

Lyon Confluence est un secteur que nous connaissons bien pour avoir participé à pas mal de développements, tant avec les collectivités locales qu’avec des acteurs comme Rhône Saône Développement ou Norbert Dentressangle Initiative, qui est l’opérateur de l’opération « Ville Grande ouverte » (VGO). Ce quartier a une particularité, c’est qu’il a réussi à se positionner comme le quartier vert, le « Green District » de Lyon. C’est une force énorme, que n’ont pas la Part-Dieu, Vaise, Gerland, ou le parc technologique de Saint-Priest. Toutes les Eurocités – c’est le cas de Manchester, Hambourg, ou Francfort - ont leur « Green District ». Dans la gouvernance des entreprises, un nombre croissant d’entre elles ont dans leurs règles écrites des références au développement durable comme axe de développement ou de communication. Ce point de référence au Green District est un élément différenciateur par rapport aux autres secteurs tertiaires de Lyon.

Le deuxième point, c’est que nous sommes, sur la Confluence, sur des tailles d’immeubles qui oscillent entre 4.000 et 10.000 mètres carrés, comme le Monolithe ou le Milkyway. C’est un profil d’offre intéressant, qui vient compléter l’offre immobilière que l’on peut trouver sur le quartier de la Part Dieu. On peut retrouver des PME-PMI qui peuvent vouloir 2000 m², et qui auront du mal à trouver à la Part-Dieu, mais aussi des directions régionales. Une des autres particularités du quartier, c’est qu’il attire des entreprises extérieures. 75% de la demande placée de la Part-Dieu provient d’entreprises déjà implantées à la Part-Dieu. A Lyon Confluence, seulement 15% viennent de la Presqu’île. Lyon Confluence a une capacité d’attractivité, en termes de lieu d’implantation des entreprises, très importante et diversifiée. Euronews vient de l’ouest de Lyon, Eiffage vient de Lyon 3ème, GL Events était à Brignais et dans le 6ème, le Conseil régional était à Charbonnières. On peut avoir une offre en locatif, ou en acquisition. A la Part-Dieu, nous sommes presque exclusivement sur une offre locative, avec un montage d’opérations promoteurs/ investisseurs/ utilisateurs locataires. A Lyon Confluence, nous pouvons avoir des terrains avec une orientation d’acquisition pour un utilisateur final. C’est une offre complémentaire de Lyon Part-Dieu…

… ou de Lyon Gerland, qui a également une identité marquée, avec sa spécialisation dans le médical et la biotech…

Lyon Gerland a un potentiel énorme. En revanche, ce secteur est beaucoup plus complexe à comprendre que Lyon Confluence. Il a au minimum deux sous-secteurs : le secteur pharma et parapharmaceutique qui va du Pont Pasteur jusqu’à l’entrée sud de Gerland, la Techsud, et le secteur Nexans/Jean Macé. Nous avons, entre les deux, trois kilomètres d’écart, et un nombre de stations de métro sensiblement différents pour rejoindre la Part Dieu. C’est un quartier qui est en longueur avec une connotation, une segmentation d’utilisateurs pharma/parapharma le long du boulevard scientifique. Le quartier Jean Macé a, lui, une fonction complémentaire de la Part-Dieu. Nous sommes sur ce secteur à des valeurs locatives à 215 euros, contre 265 ou 270 euros à la Part Dieu. 50 euros d’écart pour 1000 m², c’est 50.000 euros par an, soit 300.000 euros sur 6 ans. Nous sommes, certes, dans un environnement en construction et en développement, mais qui est très bien desservi en termes de transports collectifs, avec la gare de Jean Macé, le métro… Ce sont des paramètres qui sont les principaux « drivers » des utilisateurs.

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