« Il y a une baisse des prix, mais sans effondrement »

Jean-François Buet est le président élu de la FNAIM. Face à la baisse d'activité dans le secteur de l'immobilier ancien, il propose la mise en place d’un dispositif Duflot pour l’investissement dans l’ancien.

Vous vous attendez à une baisse d’activité de l’ordre de 15% fin 2012, avec un marché à 687.000 transactions. Quelle peut être la tendance dans les prochains mois ?

J’ai peur que cela perdure, voire même que cela s’aggrave. On ne le saura vraiment qu’en fin d’année, lorsque l’on connaitra avec plus de précision le détail des mesures gouvernementales.

Sur les prix, avez-vous déjà une idée sur leur tendance sur l’année 2013 ?

On ne sait pas quelles vont être les mesures mises en place, donc il est très difficile de répondre à cette question. On ne sait pas s’il va y avoir un aménagement du prêt à taux zéro (PTZ) : Cécile Duflot l’a annoncé il y a un mois, mais pour l’heure, on ne voit rien venir. On ne sait pas, non plus, si la fiscalité des plus-values va être changée : les députés ont commencé à examiner aujourd’hui le projet de loi de finances. Nous sommes de ce point de vue-là, dans l’attentisme. L’autre inconnue, c’est la politique bancaire. Est-ce que les banques vont continuer à prêter aux primo-accédants, ou, a contrario, durcir les conditions d’octroi des prêts ? Aujourd’hui, nous n’avons pas de certitudes en la matière. Ce que nous savons, en revanche, c’est que 2013 ne sera pas une année d’augmentation des prix. L’année à venir va encore être une année de régulation des prix, un peu comme ce que nous constatons d’ores et déjà aujourd’hui. Il y a une baisse des prix, mais sans effondrement : on observe plutôt des replis de 1% à 3%. Ce genre de variation ne va pas changer totalement la donne.

Il y a une véritable incertitude concernant la fiscalité. Que pensez-vous de la suppression en commission des finances de l’abattement de 20%, qui s’annonçait comme le seul coup de pouce de l’année 2013 pour l’immobilier ancien ?

L’absence de mesures est pénalisant, mais l’absence d’informations sur le fait qu’il y ait ou pas des mesures est encore plus pénalisant. Si le gouvernement indiquait demain qu’il n’y ait pas de mesure sur 2013 et 2014, ce serait une mauvaise nouvelle, mais au moins il n’y aurait pas d’attentisme de la part des acquéreurs. Là, les mesures annoncées sont plutôt des handicaps, et nous restons dans l’attente car nous ne savons pas ce qui va se passer.

Ne serait-ce pas positif d’avoir une sorte de moratoire de la fiscalité sur les prochaines années?

La fiscalité est un outil très efficace pour relancer ou pour avoir une action dans un domaine ou dans un autre. Imaginons que demain les taux d’intérêt remontent, que l’encadrement des crédits soit encore plus important. Si nous n’avons pas, dans cette hypothèse, un minimum de mesures de soutien de la part du gouvernement, c’est un pan entier de l’économie qui s’effondre, avec à la clé, un manque de ressources fiscales, de TVA, de droits d’enregistrements. Le gouvernement est donc contraint, de temps à autre, de montrer qu’il y a une politique du logement. Le problème, ce sont les politiques du logement qui font balancier. Lorsque l’on regarde le dispositif Scellier, on voit que celui-ci a été modifié toujours un peu à la marge, ce qui n’a pas cassé le système. Des investisseurs ont continué à s’y intéresser, même si dans la dernière mouture, celui-ci était moins intéressant qu’au début du système.

Vous souhaitez, à la FNAIM, un dispositif Duflot dans l’immobilier ancien. C’est pour faire revenir les investisseurs sur ce segment de marché?

La grosse problématique du logement, c’est que l’on se concentre sur la construction de logements neufs, qui représente à peu près 300.000 logements par an en France, soit près de 1% du parc. Or nous pensons qu’il ne faut surtout pas opposer le neuf et l’ancien, ce n’est pas la question. Par le dispositif Duflot, on veut trouver des solutions pour loger les français en incitant les gens à acheter des biens en tant qu’investisseur pour proposer des locations à loyer maîtrisé. Or pourquoi ne pas imaginer que ce dispositif s’applique pour l’ancien ? Ceci permettrait à des bailleurs d’investir, et à des locataires de trouver des logements. On peut très bien imaginer la mise en place de conditions – décence, ressources du locataire, économie d’énergie – qui permettent de mobiliser un certain nombre de logements pour nos concitoyens à louer dès aujourd’hui. Ces logements existent, et pourraient permettre de répondre immédiatement, à la mixité sociale, car c’est bien évidemment dans le tissu existant, dense des centre-villes que la réponse se trouve. Pour ce faire, il faudrait que le bailleur soit reconnu avec un vrai statut de bailleur privé dans l’ancien. Soit il amortit son bien, soit il bénéficie d’un avantage fiscal, soit son bien n’est pas considéré dans l’immédiat… Il y a toute une panoplie de mesures qui ne coûterait pas au budget de l’Etat, et qui permettrait de répondre très rapidement à ce besoin de logements anciens.

Vous aviez indiqué le mois dernier que près de 5000 personnes avaient perdu leur emploi dans le secteur… Quel va être l’impact de la baisse d’activité sur les métiers de l’immobilier ?

Il y a un mois, nous avions annoncé que la crise avait causé 5000 pertes d’emplois dans les agences immobilières. Nous avions dit cela en fonction des chiffres que nous avions au 30 juin. En fonction des chiffres dont nous disposons aujourd’hui, nous pensons que le nombre de pertes d’emplois dans le monde des agences immobilières en 2012 sera plus proche, des 10.000 que des 5.000. On le constate d’abord par des fermetures d’agences, par d’autres qui réduisent la voilure. Ces chiffres sont corroborés par les chiffres de l’INSEE. Cela ne va sans doute pas forcément continuer sur les mêmes progressions, mais on sait qu’en 2012, nous serons sans doute près des 10000 pertes d’emplois sur cette activité-là. Toutefois, nous ne demandons rien : nous sommes commerçants, et donc responsables. C’est même l’opportunité unique de s’adapter. Nous aimerions néanmoins que la réglementation s’adapte aux besoins économiques. Nous avons besoin d’avoir des gens plus compétents, mieux formés, et nous souhaitons que la ministre nous entende sur l’évolution de la réglementation de nos métiers.

Parallèlement, le chiffre d’affaires des agences immobilières a baissé de l’ordre de 20%. Beaucoup y voient un phénomène conjoncturel lié à la crise mais aussi un phénomène structurel, lié à l’arrivée des mandataires et à une baisse du recours à l’intermédiation, du fait du recours des sites annonces gratuites comme le Bon Coin. Est-ce votre analyse ?

On fait un raccourci, et c’est ça la difficulté de l’exercice. On dit « les agences immobilières souffrent, les réseaux de mandataires prospèrent, et l’immobilier se développe sur Internet ». En fait ce n’est pas tout à fait ça… Il y a effectivement de nouveaux modes de fonctionnement : Internet en est un, mais ce n’est pas nouveau. Les gens achètent facilement des paires de chaussures sur Internet ; pour un appartement, c’est un peu plus compliqué… Aussi, on se rend compte que, s’il y a beaucoup d’annonces de particuliers à particuliers sur Internet, le marché de Particulier à Particulier n’a, contrairement à ce que l’on croit, pas progressé. Sur les mandataires indépendants, ceci touche plutôt à la modification des structures de nos entreprises. Aujourd’hui, le marché étant difficile, le statut du salarié n’est pas adapté, et donc il vaut mieux avoir des statuts d’agents commerciaux qui répondent plus à la souplesse et à l’adaptation des besoins que l’on a. Le fait que l’agent commercial soit dans une agence immobilière de proximité ou qu’il soit mandataire indépendant pour une carte qui est à 700 kilomètres, c’est le même statut, mais ce n’est pas la même façon de travailler, ni le même résultat. On voit que les agents commerciaux qui opèrent pour le compte d’une agence immobilière ayant une vitrine reconnue, un plan marketing et qui répond aux besoins locaux, peuvent être aidés par le patron de l’agence - souvent très impliqué localement - à se développer. L’agent commercial qui travaille à 700 kilomètres de la carte professionnelle, lui, n’a pas d’aide. Et ce n’est pas parce qu’il est parti faire trois jours de formation dans le sud de la France pour apprendre ce que c’est qu’un mandat qu’il est devenu professionnel. Ces gens-là souffrent aussi, et c’est pour cela qu’il y a beaucoup de turn-over chez les mandataires indépendants. Ce n’est pas un schéma économique contre un autre. Ce sont différentes tendances qui font que nous sommes sur une évolution inéluctable de nos métiers.

Votre mandat va commencer le 1^er janvier prochain. Quelle va être la première action de Jean-François Buet à la FNAIM?

Ma première action, je l’ai déjà réalisée, c’est d’embaucher une directrice de la communication à la FNAIM, avec l’idée de mettre en place une vraie cellule de communication, en lien avec les adhérents dans les régions qui sont déjà impliquées. Mon action, ce sera aussi le renforcement de la formation professionnelle. On s’aperçoit que tout le monde n’utilise pas de la même façon internet, intranet, les CRM, et les réseaux sociaux. Tout le monde n’a pas le même degré de connaissance de ces outils, qui sont pourtant indispensables aujourd’hui pour évoluer.

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