« Elever progressivement la densité urbaine » | Lyon Pôle Immo

« Elever progressivement la densité urbaine »

Pour Gilles Buna, en charge de l’urbanisme à la Ville de Lyon et au Grand Lyon, la densité urbaine doit être augmentée régulièrement, en tenant compte de l’environnement de chaque secteur, de chaque quartier. La densité impose une grande qualité de l’architecture et de l’aménagement.

Allez-vous intégrer plus de densité dans les futures zones d’aménagement ?

Lorsque vous observez la largeur du Boulevard Yves Farge, qui longe la ZAC des Girondins, vous pouvez constater qu’il est tout à fait possible de réaliser des immeubles très denses, avec des hauteurs importantes car il y a le recul nécessaire. D’une manière générale, les immeubles vont être un peu plus haut, notamment via la généralisation du recours à l’attique, cet élément couvrant un immeuble avec un certain retrait. Ceci permet de densifier « sans douleur », car il faut que cette densification soit acceptée. Cela ne se fait pas forcément en une seule fois. Je crois qu’il y a également une question de représentation. Où se situent les quartiers les plus denses ? Ce n’est paradoxalement pas à la Duchère, où le coefficient d’occupation des sols tend vers 0, mais plutôt sur Lyon 6ème ou dans la Presqu’île, où ce coefficient tend vers 4.

Quels objectifs avez-vous pour densifier les constructions en particulier de logements ?

D’abord, il faut rappeler que le Grand Lyon s’oppose au principe général d’une augmentation de 30% de la surface constructible prévue par la loi présenté par l'ancien gouvernement.

L’objectif de densification doit être atteint en fonction de la spécificité de l’environnement, en respectant une grammaire architecturale et paysagère locale.

Il faut s’inscrire dans la logique du bâti existant, pour élever progressivement la densité, éventuellement en plusieurs étapes, opération par opération, en revenant sur un secteur pour de nouvelles constructions, en travaillant sur la forme urbaine…

Quelles sont les règles pour la Haute Qualité Environnementale ?

Avec le programme Concerto développé à Confluence, avec comme objectif une baisse de 80% de la consommation énergie et une multiplication par quatre de la consommation d’énergies renouvelables, nous avons bénéficié d’une expérimentation que nous avons pu généraliser à travers l’imposition d’un cahier des charges , le référentiel « Habitat Durable », appliqué dans toutes les ZAC depuis 2004, mais aussi sur toutes les opérations menées sur un terrain public et dans le secteur du logement social.

A quels nouveaux usages les logements actuels doivent-ils répondre ?

Nous mettons l’accent sur les aspects énergétiques qui sont pris en compte dès le départ dans le cadre d’une analyse environnementale urbaine, à partir de laquelle découle une série d’obligations en termes d’orientation du bâti, d’isolation, de recours aux énergies renouvelables, de gestion des déchets, de création d’espaces verts, de mobilité douce, (mail piéton, vélo) de mixité des fonctions et de mixité sociale, avec au moins 25% de logements sociaux.

Nous prenons ainsi en compte l’ensoleillement en imposant le respect d’un ensoleillement minimum pour les logements au solstice d’hiver. Un logement ne peut pas se voir privé de soleil, car le soleil c’est un apport de lumière, de chaleur.

Nous prenons en compte l’effet albédo, selon lequel plus un immeuble est clair, plus il renvoie la chaleur, plus il est sombre plus il l’absorbe. Nous devons tenir compte de ce mécanisme pour gérer le confort thermique de la période chaude.

Depuis 2004, 9 000 logements ont été réalisés en suivant un cahier des charges qui a été élargi en 2006 au secteur tertiaire. Ce cahier des charges, dit Référentiel Habitat Durable, est toujours en avance d’une réglementation thermique pour répondre aux défis qui s’annoncent. Le Grenelle de l’Environnement prévoit l’obligation de proposer en 2020 des bâtiments à énergie positive. Nous savons le faire, même dans les bâtiments scolaires. Mais le neuf ne représente que 5% de renouvellement du stock de logements. L’objectif est d’agir sur l’ancien, construit avant 1975, c'est-à-dire avant la première réglementation thermique.

Justement pour le logement ancien quelles actions est-il possible d'envisager ?

Pour l’ancien il existe peu de levier, et la difficulté réside dans la multiplicité des acteurs, copropriétaires, syndics. Dans le cadre de l’opération Confluence, nous avons mis en place un projet de réhabilitation du quartier Sainte-Blandine pour lequel l’analyse du potentiel a été réalisée. Tous les logements ne pourront pas être réhabilités, notamment pour des raisons patrimoniales.

L’objectif est de parvenir comme pour Concerto dans le neuf à une première expérimentation qui permettra d’élargir la démarche. La première étape devrait être franchie avec la Cité Perrache, gérée par Grand Lyon Habitat.

Dans le cadre du Plan Climat, le Grand Lyon a décidé de consacrer un budget de 40 millions pour la réhabilitation de l’ancien, soit une enveloppe de 2500 euros pas logement, en espérant que cette motivation financière stimulera la réhabilitation.

Ces actions concernent-elles aussi le secteur tertiaire ?

Pour le tertiaire, l’équation est d’abord économique pour le bailleur. Aujourd'hui les entreprises demandent des bâtiments respectueux de l’environnement qui présentent un double avantage : ils sont positifs pour l’image de l’entreprise et permettent de réduire les frais fixes.

Dans le cadre du projet Part-Dieu, beaucoup de propriétaires de locaux tertiaires sont volontaires, car ils ont compris qu’ils pourraient valoriser leurs biens. La réhabilitation ou la construction de nouveaux locaux font partie de deux options qui s’offrent aux investisseurs.

Quelle place pour les transports ?

La mobilité joue un rôle important en matière de densification. La réduction du nombre de places de stationnement permet d’inciter au report modal. La mixité des fonctions permet de réduire certains déplacements. Le développement des modes doux, la marche, la bicyclette, celui des transports en commun permet d’économiser des surfaces. Nous avons ainsi réduit le nombre de places de parking par logement. Les modes doux ont aussi comme intérêt qu’ils réduisent la vitesse et les nuisances et contribuent à améliorer la qualité du cadre de vie.

La densification en hauteur, et la suppression d’espaces naguère dédiés à la voiture permettent de libérer des surfaces pour des jardins. Nous avons ainsi pour la ZAC du Bon Lait, permis de créer des jardins collectifs, ce qui est un avantage pour les habitants, comme c’est une amélioration sur le plan environnemental.

Comment maintenir une certaine qualité architecturale ?

La densité n’est pas opposée à la qualité, au contraire. La qualité architecturale est constitutive de la densité. Les principales opérations sont examinées par l’architecte conseil de la Ville de Lyon, Claire Piguet, dont la mission est d’orienter l’architecture d’un bâtiment dans son environnement.

Dans les ZAC (Zone d’Aménagement Concerté), la qualité architecturale est un point essentiel. Des concours d’architectes sont organisés pour sélectionner les meilleurs projets, comme au Confluent ou à la Zac du Bon Lait.

Mais la qualité architecturale, si elle est nécessaire pour créer les conditions d’une ville dense, n’est qu’un critère. Il faut aussi proposer des espaces publics et des espaces verts de qualité pour réconcilier le minéral et le végétal.

Comment maintenir des prix de sortie accessibles pour l’acheteur ?

Dans les projets urbains maîtrisés par la collectivité (ZAC, PUP), nous imposons des prix de sortie. Par ailleurs, il y a actuellement deux consultations, l’une à la Duchère, l’autre sur Confluence. Des prix de sortie y sont indiqués. Or qui dit prix de sortie dit prix de l’achat du foncier. A partir du moment où nous avons une volonté d’avoir du logement accessible privé ou de l’accession sociale, il faut que nous baissions le prix du foncier. A la Duchère, il n’est, à la base, pas très cher. Au Confluent, nous l’avons fait, et les conséquences sont un peu différentes. Accepter de baisser le prix en-dessous du prix du marché fait que nous allons demander un énorme effort en termes de qualité environnementale, et de qualité des matériaux.

Recueilli par Michel Deprost, Enviscope.com et Sylvain D'huissel, Lyon Pôle Immo.






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Commentaires

A la Zac du bon lait je peux vous garantir que certains logements bénéficie de zéro soleil au solstice d’hiver, pourtant classés en BBC élevé.
Rien à voir mais il serait bien que les habitants de la rue Clément Marot ne soit pas réveillés à 6 h du matin par des convois exceptionnels qui font des chargements sous leurs fenêtres. Ils ont le droit de dormir, déjà que dans la journée c’est le passage de camions qui se succède ou toujours des travaux par ci par là

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