Lyon Part-Dieu: la grande hauteur va cohabiter avec le réhabilité

Après la tour Incity, qui va mettre sur le marché plus de 20.000 m2 de surface en IGH, les livraisons de ce type vont se multiplier. Le marché arrivera-t-il à les absorber ?

Cap sur les IGH. Avec les dernières livraisons sur Part-Dieu sud des immeubles neufs classés « code du travail », comme Equinox et Be, Part Dieu va entrer, dans les prochaines années dans une nouvelle dimension. L’opération de 22.000 m2 (sur 42.000 disponibles) récemment signée sur la tour Incity, qui a acté le déménagement de services parisiens de la SNCF vers Lyon, pourrait bien être symbolique de cette nouvelle étape pour la Part-Dieu, qui entend désormais miser sur les réseaux… et la grande hauteur.

« Si le développement économique international de Lyon doit se jouer sur une polarité, c’est sans doute en partie sur Lyon Part-Dieu sur la dimension tertiaire» explique ainsi Fabien Guisseau, directeur du projet économique de Lyon Part-Dieu. A côté du projet urbain, la nouvelle étape du projet économique du quartier repose en effet sur l’accompagnement du mouvement de transformation du tissu économique observé sur le quartier d’affaires.

Ville intelligente

« On est passé en quelque sorte du quartier des années 70, avec de grandes fonctions administratives, bancaires et d’assurances, qui sont encore très présentes, à un quartier où se sont ajoutées des fonctions supplémentaires (…) : l’énergie et l’ingénierie  énergétique – qui compte pour près de 7000 emplois – l’ingénierie industrielle et urbaine (…), la production de la ville, les transports, la mobilité, et toutes les infrastructures de réseaux » note Fabien Guisseau.

« Ce que l’on veut faire dans les années à venir, c’est s’appuyer sur le projet Part-Dieu pour essayer de convaincre de nouveaux utilisateurs, de nouveaux investisseurs, et notamment sur ces activités de pilotages de nouveaux systèmes industriels urbains et énergétiques » explique-t-il. Objectif : faire de Lyon Part Dieu une plate-forme de services pour les entreprises et mes autres secteurs tertiaire de la grande région sud-est, et notamment pour se développer à l’international. D’où le concept de ville intelligente prôné en ce moment par le Grand Lyon.

D’importantes livraisons d’IGH

Pour cela, la Part-Dieu peut compter sur deux axes de développement extrêmement forts, à savoir une connectivité performante, notamment via la gare Part-Dieu, mais aussi via le développement du parc immobilier tertiaire, dont la production va s’élargir aux immeubles de grande hauteur. « La production d’immeuble firme produit de nouvelles solutions » plaide en effet le directeur du projet économique du quartier.

Les livraisons d’IGH vont ainsi se succéder à un rythme soutenu à partir de 2015 : Incity devrait ainsi proposer 42.000 m² (dont 22.000 ont d’ores et déjà été pris à bail par la SNCF) en 2015, avant, l’année suivante, l’immeuble Sky 56 développé par Cirmad et Icade, qui lui mettra 30.000 m2 sur le marché. 11500 m2 seront mis sur le marché la même année, avec l’arrivée du Silex 1, qui devrait précéder d’un an le Silex 2 (40.000 m2), deux opérations portées par la Foncière des Régions. En 2018, le cluster Hôtel devrait quant à lui permettre d’augmenter de 55.000 m2 la surface de bureaux en immeuble de grande hauteur.

Un trop plein?

La crainte est toutefois palpable pour certains professionnels de la transaction de voir les surfaces IGH supplanter l’offre traditionnelle, alors même que 3000 m² restent encore à la location au sein de la tour Oxygène. Ceux-ci expliquent notamment que l’offre IGH, qui sous-tend des loyers plus élevés, est trop souvent peu adaptée aux PME, qui constituent pourtant l’un des viviers économiques du quartier. « Un IGH, c’est une valeur locative plus élevée de 70 euros par m2 par an», explique l’un d’eux. Un surcout, qui s’explique par les normes techniques et de sécurités plus importantes liées à ce type de produits, et qui n’est qu’en partie compensé par des baisses de charges.

La Part-Dieu ne devrait toutefois pas devenir « monoproduit », du fait de la présence important du parc ancien. « Nous serons attentifs à continuer à produire des immeubles un peu plus traditionnels, ou tout du moins qui permettent aux PME de se développer » explique Fabien Guisseau. « Pour répondre à cet enjeu d’écosystème diversifié qui s’appuie sur la diversité des entreprises tant en termes de secteurs économiques que de taille d’entreprises, il faut que l’on arrive à développer autre chose que de l’immobilier tertiaire haut de gamme dans des tours » renchérit pour sa part François Decoster, du cabinet AUC, architecte du projet Part-Dieu. « Des immeubles firmes, il en faut, pour accueillir des grands groupes, mais il faut aussi des espaces plus petits, avec des loyers moins chers, des espaces qui correspondent aux nouveaux modes de travail, plus connectés, plus mobiles » note-t-il.

La réhabilitation, une autre offre ?

A cet égard, la réhabilitation du parc ancien du quartier offre notamment de nouvelles perspectives. « La Part-Dieu en tant que quartier actif peut compter sur le développement d’immobilier neuf, mais aussi elle peut aussi s’appuyer sur ce qui existe déjà. Nous ne sommes pas dans un projet de table rase, où l’on va tout remplacer. Nous sommes sur un projet de régénération urbaine » explique François Decoster. « Ce potentiel de réhabilitation va permettre de développer des espaces de travail différents pour des entreprises plus petites ou des entreprises où qui mettent moins d’argent dans les loyers. Cette alliance entre le neuf et le recyclé nous apparait essentiel dans le projet Part-Dieu » explique François Decoster.

D’autant que la centralité du quartier rend ces opérations souvent intéressantes. « La réhabilitation fonctionne si, à la base, la localisation de l’actif est très bonne. Vouloir faire une réhabilitation lourde sur un immeuble qui a de bons fondamentaux au niveau constructif, mais qui n’est pas sur un marché porteur, qui n’est pas relié aux grands axes, aux transports en commun, c’est un risque très important pour le propriétaire » explique Stéphane Jullien, responsable du département bureaux chez Jones Lang LaSalle Lyon.

La Part-Dieu, elle, regorge d’opérations réussies sur le secteur: le Lugdunum, dont la commercialisation a été terminée peu de temps après sa livraison, et le Patio (en photo ci-dessus), sur le secteur Stalingrad, qui, de par sa proximité immédiate avec la Part-Dieu, a également fait le plein avant sa livraison. Idem pour le Crystallin, cours Lafayette : « C’est un immeuble a été regardé par trois utilisateurs en même temps. Les candidatures se bousculaient » explique Stéphane Jullien, convaincu que la rénovation d’immeubles bien situés est une tendance lourde. Pour lui, « la réhabilitation à Lyon n’est pas quelque chose de prospectif, c’est quelque chose de validé ».

 

Tweet

See more

Si vous avez apprécié cet article, s'il vous plait, prenez le temps de laisser un commentaire ou de souscrire au flux afin de recevoir les futurs articles directement dans votre lecteur de flux.

La révision du SCOT en suspens

Un report de l’arrêt du projet de schéma de cohérence territoriale révisé a été décidé la semaine dernière lors du conseil syndical du SEPAL. Cette décision de Bruno Bernard, président du syndicat, a été vertement critiquée par l’opposition au cours du conseil métropolitain.

La modification n°4 du PLU-H a été adoptée

Le conseil de la Métropole de Lyon a adopté ce mardi cette évolution du document majeur d’urbanisme. De nombreux groupes, comme le groupe «Social, démocrate et progressiste», «Inventer la Métropole de demain » ou encore «La Métro Positive», ont fait part de leur opposition.

La modification n°4 du PLU-H au menu du conseil de la Métropole

Le conseil métropolitain statuera ce lundi sur cette modification du plan local d’urbanisme et de l’habitat

L’arrêt du projet de SCoT reporté

Un conseil syndical du SEPAL, qui élabore le schéma de cohérence territoriale, se tenait mercredi. Un report du vote sur l’arrêt du projet de SCoT révisé a été décidé, suscitant l’ire de l’opposition.

Gratte-Ciel : les macro-lots C et A vont pouvoir démarrer

Le maire de Villeurbanne et des membres de son exécutif tenaient une conférence de presse au Club de la presse pour présenter le budget 2025 de la Ville.

La nouvelle rue Émile Zola a été livrée

La rue située au cœur de la Presqu’île lyonnaise, entre la place Bellecour et la place des Jacobins, a bénéficié d’une requalification complète.

Grigny : un projet de renouvellement urbain dans le quartier du Vallon

La Métropole de Lyon, en collaboration avec la Ville de Grigny-sur-Rhône, va entreprendre un programme ambitieux de logements diversifiés et le réaménagement d’un hectare d’espaces publics.

«Parc des Balmes, de nouveaux sentiers natures» : vers une 1ère tranche de travaux

La Ville de Lyon ambitionne la création de sentiers, jardins et belvédères créant de nouveaux points de vue sur la ville depuis les balmes de Fourvière, dans les 5e et 9e arrondissements. Une délibération sera soumise jeudi prochain au vote du conseil municipal de Lyon. Le début des travaux autour de trois sites devrait intervenir au 1er semestre 2025.

Lyon 6e : La place Edgar Quinet bientôt réaménagée

La Métropole veut faire de l’espace public une place «plus fraîche, plus inclusive et plus agréable».

Le jardin du Mont Sauvage sera bien un nouvel espace refuge pour le vivant

Le terrain du 33 rue du Bon Pasteur à Lyon 1er restera bien un espace de verdure, de respiration et un refuge pour le vivant, suite à une décision de la cour administrative d’appel.

ZAN : Michel Barnier annonce plusieurs assouplissements

Le Premier ministre, interrogé au Sénat sur le dispositif de zéro artificialisation nette, a annoncé soutenir une proposition de loi sénatoriale, et plusieurs assouplissements. Parmi eux, les jardins pavillonnaires ne seraient bientôt plus considérés comme des surfaces artificialisées.

Partenariat entre l’Anah et la FNAU pour accélérer l’amélioration de l’habitat

Celui-ci a été acté au salon des maires et des collectivités locales.

Nouveaux modèles d’aménagement : partenariat entre la FFB, Pôle habitat et la FédéSCoT

La fédération française du bâtiment, le Pôle Habitat FFB et la fédération nationale des SCoT ont annoncé avoir signé un partenariat.

Préservation des terres agricoles : la Métropole de Lyon développe ses périmètres PENAP

La collectivité entend poursuivre son ambition et développer ces périmètres sur son territoire.

Le projet de transformation de Bellecour, «Tissage urbain », dévoilé et critiqué

La Ville de Lyon a dévoilé mardi le lauréat de l’appel à projet visant à la réalisation d’une installation artistique temporaire sur la place Bellecour, laquelle constitue selon la ville une préfiguration d’une transformation pérenne de la place. Un projet vivement critiqué par le maire du 2e arrondissement de Lyon.