Lyon Part-Dieu: la grande hauteur va cohabiter avec le réhabilité

Après la tour Incity, qui va mettre sur le marché plus de 20.000 m2 de surface en IGH, les livraisons de ce type vont se multiplier. Le marché arrivera-t-il à les absorber ?

Cap sur les IGH. Avec les dernières livraisons sur Part-Dieu sud des immeubles neufs classés « code du travail », comme Equinox et Be, Part Dieu va entrer, dans les prochaines années dans une nouvelle dimension. L’opération de 22.000 m2 (sur 42.000 disponibles) récemment signée sur la tour Incity, qui a acté le déménagement de services parisiens de la SNCF vers Lyon, pourrait bien être symbolique de cette nouvelle étape pour la Part-Dieu, qui entend désormais miser sur les réseaux… et la grande hauteur.

« Si le développement économique international de Lyon doit se jouer sur une polarité, c’est sans doute en partie sur Lyon Part-Dieu sur la dimension tertiaire» explique ainsi Fabien Guisseau, directeur du projet économique de Lyon Part-Dieu. A côté du projet urbain, la nouvelle étape du projet économique du quartier repose en effet sur l’accompagnement du mouvement de transformation du tissu économique observé sur le quartier d’affaires.

Ville intelligente

« On est passé en quelque sorte du quartier des années 70, avec de grandes fonctions administratives, bancaires et d’assurances, qui sont encore très présentes, à un quartier où se sont ajoutées des fonctions supplémentaires (…) : l’énergie et l’ingénierie  énergétique – qui compte pour près de 7000 emplois – l’ingénierie industrielle et urbaine (…), la production de la ville, les transports, la mobilité, et toutes les infrastructures de réseaux » note Fabien Guisseau.

« Ce que l’on veut faire dans les années à venir, c’est s’appuyer sur le projet Part-Dieu pour essayer de convaincre de nouveaux utilisateurs, de nouveaux investisseurs, et notamment sur ces activités de pilotages de nouveaux systèmes industriels urbains et énergétiques » explique-t-il. Objectif : faire de Lyon Part Dieu une plate-forme de services pour les entreprises et mes autres secteurs tertiaire de la grande région sud-est, et notamment pour se développer à l’international. D’où le concept de ville intelligente prôné en ce moment par le Grand Lyon.

D’importantes livraisons d’IGH

Pour cela, la Part-Dieu peut compter sur deux axes de développement extrêmement forts, à savoir une connectivité performante, notamment via la gare Part-Dieu, mais aussi via le développement du parc immobilier tertiaire, dont la production va s’élargir aux immeubles de grande hauteur. « La production d’immeuble firme produit de nouvelles solutions » plaide en effet le directeur du projet économique du quartier.

Les livraisons d’IGH vont ainsi se succéder à un rythme soutenu à partir de 2015 : Incity devrait ainsi proposer 42.000 m² (dont 22.000 ont d’ores et déjà été pris à bail par la SNCF) en 2015, avant, l’année suivante, l’immeuble Sky 56 développé par Cirmad et Icade, qui lui mettra 30.000 m2 sur le marché. 11500 m2 seront mis sur le marché la même année, avec l’arrivée du Silex 1, qui devrait précéder d’un an le Silex 2 (40.000 m2), deux opérations portées par la Foncière des Régions. En 2018, le cluster Hôtel devrait quant à lui permettre d’augmenter de 55.000 m2 la surface de bureaux en immeuble de grande hauteur.

Un trop plein?

La crainte est toutefois palpable pour certains professionnels de la transaction de voir les surfaces IGH supplanter l’offre traditionnelle, alors même que 3000 m² restent encore à la location au sein de la tour Oxygène. Ceux-ci expliquent notamment que l’offre IGH, qui sous-tend des loyers plus élevés, est trop souvent peu adaptée aux PME, qui constituent pourtant l’un des viviers économiques du quartier. « Un IGH, c’est une valeur locative plus élevée de 70 euros par m2 par an», explique l’un d’eux. Un surcout, qui s’explique par les normes techniques et de sécurités plus importantes liées à ce type de produits, et qui n’est qu’en partie compensé par des baisses de charges.

La Part-Dieu ne devrait toutefois pas devenir « monoproduit », du fait de la présence important du parc ancien. « Nous serons attentifs à continuer à produire des immeubles un peu plus traditionnels, ou tout du moins qui permettent aux PME de se développer » explique Fabien Guisseau. « Pour répondre à cet enjeu d’écosystème diversifié qui s’appuie sur la diversité des entreprises tant en termes de secteurs économiques que de taille d’entreprises, il faut que l’on arrive à développer autre chose que de l’immobilier tertiaire haut de gamme dans des tours » renchérit pour sa part François Decoster, du cabinet AUC, architecte du projet Part-Dieu. « Des immeubles firmes, il en faut, pour accueillir des grands groupes, mais il faut aussi des espaces plus petits, avec des loyers moins chers, des espaces qui correspondent aux nouveaux modes de travail, plus connectés, plus mobiles » note-t-il.

La réhabilitation, une autre offre ?

A cet égard, la réhabilitation du parc ancien du quartier offre notamment de nouvelles perspectives. « La Part-Dieu en tant que quartier actif peut compter sur le développement d’immobilier neuf, mais aussi elle peut aussi s’appuyer sur ce qui existe déjà. Nous ne sommes pas dans un projet de table rase, où l’on va tout remplacer. Nous sommes sur un projet de régénération urbaine » explique François Decoster. « Ce potentiel de réhabilitation va permettre de développer des espaces de travail différents pour des entreprises plus petites ou des entreprises où qui mettent moins d’argent dans les loyers. Cette alliance entre le neuf et le recyclé nous apparait essentiel dans le projet Part-Dieu » explique François Decoster.

D’autant que la centralité du quartier rend ces opérations souvent intéressantes. « La réhabilitation fonctionne si, à la base, la localisation de l’actif est très bonne. Vouloir faire une réhabilitation lourde sur un immeuble qui a de bons fondamentaux au niveau constructif, mais qui n’est pas sur un marché porteur, qui n’est pas relié aux grands axes, aux transports en commun, c’est un risque très important pour le propriétaire » explique Stéphane Jullien, responsable du département bureaux chez Jones Lang LaSalle Lyon.

La Part-Dieu, elle, regorge d’opérations réussies sur le secteur: le Lugdunum, dont la commercialisation a été terminée peu de temps après sa livraison, et le Patio (en photo ci-dessus), sur le secteur Stalingrad, qui, de par sa proximité immédiate avec la Part-Dieu, a également fait le plein avant sa livraison. Idem pour le Crystallin, cours Lafayette : « C’est un immeuble a été regardé par trois utilisateurs en même temps. Les candidatures se bousculaient » explique Stéphane Jullien, convaincu que la rénovation d’immeubles bien situés est une tendance lourde. Pour lui, « la réhabilitation à Lyon n’est pas quelque chose de prospectif, c’est quelque chose de validé ».

 

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