Le marché immobilier ancien de Lyon en 2012
Gilles Cecere, le président de la FNAIM du Rhône.
La fin du PTZ+ et la réforme des plus-values immobilières ont eu un net impact sur le marché de l'ancien. A Lyon, les agents immobiliers font état de conditions de marché difficiles. Toutefois, les prix semblent résister.
Lyon: volumes en baisse, mais prix à la hausse
Les derniers chiffres des notaires au niveau national montrent un ralentissement de la hausse des prix au titre du deuxième trimestre 2012. Un ralentissement également perceptible à Lyon: la hausse des prix n’est plus que de 1.9% à Lyon, à 3171 euros, selon la dernière étude des notaires de France, basée sur les chiffres du deuxième trimestre 2012. Grenoble (-2.3% à 2381 euros) et Saint-Etienne (-2.7% à 1211 euros) voient même leurs prix baisser. Mais cette pression baissière semble toutefois ne pas s'être amplifiée au troisième trimestre dans la capitale régionale, les prix ayant progressé de 5.5% sur un an à fin septembre, selon les chiffres dévoilés par la FNAIM.
Une accalmie au niveau des prix
Les derniers chiffres de la FNAIM et de Century 21 montrent une accalmie des prix au niveau national. Au troisième trimestre, les prix ont ainsi reculé de 0.6% par rapport au deuxième trimestre 2012, selon la FNAIM. Le réseau d’agences immobilières Century 21 fait le même constat, avec une baisse de 1,7% par rapport au 3ème trimestre 2011. Mais la baisse serait plus marquée à Lyon, où elle atteint 6%, un fait confirmé par Denis Eyraud, qui parle de replis de -20% à -25% sur certains secteurs du Grand Lyon. A fin mai déjà, une inversion de tendance se dessinait. Dans une étude parue en juin, le Crédit Foncier immobilier prévoyait un recul de 18% des transactions en 2012, avec 700.000 ventes sur l'année. Les chiffres dévoilés au début de l'été ont d'ailleurs montré une accalmie sur le front des prix de l’immobilier ancien à Lyon. Selon le réseau Century 21, les prix ont baissé de 3.7% sur un an au premier semestre, avec une baisse bien plus marquée pour les maisons. La FNAIM note, de son côté, que les professionnels enregistrent un recul d’activité de l’ordre de 15% en moyenne au 2ème trimestre 2012 au niveau national, et des prix stables. En amont, sur Lyon, la baisse de la demande était estimée à 25% début juillet selon Laforêt.
Certaines institutions sont pessimistes sur le marché français. Pour le Crédit Agricole, le marché immobilier français reste surévalué de 25%, et s'attend à une baisse des prix de 7% dès cette année. L'agence Standard and Poor's s'attend quant à elle à une baisse des prix de l'immobilier de 15% d'ici à la fin 2013, du fait notamment de la dégradation des capacités d'emprunt des ménages français.
Début 2012: la hausse des prix s'est poursuivie
Selon les chiffres dévoilés fin mai par les Notaires du Rhône, les prix de l’immobilier ancien à Lyon n'étaient pourtant pas sur la voie du ralentissement durant les premiers mois de 2012. Les chiffres des avant-contrats présentés par les notaires jeudi 31 mai faisaient état d’une augmentation trimestrielle de 2.6% à Lyon à fin avril. Une hausse qui fait suite à une année 2011 sous le signe de la tension: +8.5% de hausse des prix des appartements anciens sur la ville. Parmi les secteurs les plus chers de Lyon, on trouve encore certains quartiers du 6ème et 2ème arrondissements.
| Prix au mètre carré | Variation 1 an (%) |
|
|---|---|---|
| Tête d'or Saxe | 3935 | 10,8 |
| Presqu'ile | 3839 | 13,5 |
| Brotteaux | 3787 | 13,3 |
| Bourse Cordeliers | 3647 | 12,7 |
| Croix Rousse Centre | 3532 | 11,4 |
| Croix Rousse Plateau | 3505 | 11,7 |
| Pentes Croix Rousse | 3464 | 16 |
| Terreaux | 3345 | 10,5 |
| Vieux Lyon | 3266 | 8,8 |
| Part Dieu Centre | 3249 | 12,1 |
| Préfecture Université | 3238 | 12,5 |
| Bellecombe | 3221 | 15.9 |
| Fourvière | 3213 | 10,2 |
| Lacassagne | 3169 | 5,6 |
Source: Notaires de France/Perval
Un premier trimestre mitigé
Century 21 et la FNAIM avaient fait état début avril de leurs chiffres sur le premier trimestre. Ces derniers constataient, dans les deux cas d'une baisse des transactions, et d'un arrêt net de la dynamique haussière des prix. Century 21 avait ainsi annoncé une baisse de 11.4% des ventes dans son réseau entre le premier trimestre 2011 et le premier trimestre 2012, et une baisse des prix de 2.6%. La FNAIM avait quant à elle fait état d'un repli des prix de 0.6% sur le premier trimestre, et ne prévoyait pas de rebond sur l'année 2012. Le réseau d'agences et la fédération s'accordaient pour dire que la baisse des prix devrait être limitée sur l'ensemble de l'année. Century s'attendait ainsi à un maintien des prix, et la FNAIM tablait sur une évolution des prix allant de 0% à -5%.
| Année | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
|---|---|---|---|---|---|
| Évolution des Prix | -3.7% | -5.2% | +2% | +7.3% | -5% (p) |
Source: FNAIM
Vers une baisse des ventes en 2012
| Prévisions | Prix | Transactions |
|---|---|---|
| FNAIM | de 0% à -5% | -15% |
| Century 21 | maintien des prix (+2% à +3% début 2011) | -10% à 15% |
| Laforêt | -7% | -10% |
| Guy Hoquet | stabilité | -15% |
| Crédit Agricole | -7% (-5% en début d'année) | -10% |
| Crédit Foncier | -5% à -10% | 660.000 ventes |
| Notaires | dynamisme à Paris et agglomérations, baisse en Province | 700.000-740.000 ventes |
| Orpi | Pas de baisse à Paris, contraction de certains marchés | -10% à -15% |
Pour Maître Pierre Bazaille, président de l’institut notarial de l’immobilier, on pourrait assister durant l'année 2012 à une contraction du marché de l'immobilier au niveau national. Dans sa note de conjoncture d'alors, les notaires parlent même d'un tournant pour le marché immobilier, après plus de 10 années de forte hausse. Pour les grandes agglomérations, telles que Lyon, les prix devraient toutefois se maintenir selon Pierre Bazaille. Pour lui, les marchés centraux, tel que Tête d’Or/Saxe, Bourse, Presqu’Ile, Croix-Rousse Centre, les prix devraient se tenir l'an prochain, comme ils se sont maintenus l’an dernier.
Cette analyse est partagée par les agents immobiliers. Si en 2011, les transactions ont atteint un niveau record, avec 858.000 unités, poussant les prix à des plus hauts, l'année 2012 pourrait se traduire par moins de transactions au niveau général. Le réseau d'agences immobilières a ainsi indiqué que les prix de l'immobilier avaient progressé de 6% en 2011 au niveau national, et de 6.5% à Lyon, alors même que la FNAIM a, pour sa part, vu les prix progresser de 7.3% en France et de plus de 11% à Lyon sur l'année écoulée.
» Début 2011: Le Crédit Agricole prévoit une baisse de 5% des prix.
» Début 2011: le Crédit Foncier baisse des prix de 5 à 10% et 660.000 ventes.
Guy Hoquet table sur 600.000 ventes
Pour sa part, le réseau Guy Hoquet, qui table sur une très nette contraction du marché immobilier en 2012, prévoit un chiffre de 600.000 ventes sur l'année. Pour l'heure, si les prix étaient toujours en hausse de 4.5% sur un an à la fin du troisième trimestre, le réseau dirigé par Frédéric Monssu (notre photo) constate toutefois d'importantes disparités en termes de marchés. Le sixième arrondissement est toujours en pénurie d'offre, le septième a fait face à un afflux de bien d'investissement du fait de la réforme des plus-values, alors que d'autres secteurs sont plus touchés par la baisse de la demande.
Lyon: un marché "compliqué" en 2012 ?
Au niveau national, le réseau Century 21 prévoit une baisse des transactions pour 2012, mais table toujours sur une hausse des prix, de l'ordre de 2% à 3%. Au niveau local, certains agents immobiliers franchisés se montrent toutefois plus prudents.
C'est le cas de Denis Eyraud (notre photo), qui pense que l'année 2012 sera compliquée. Pierre Penot, conseiller en immobilier à Saint Fons, observe pour sa part que les négociations sont plus serrées lors de la transaction. "La négociation est plus âpre entre les acheteurs et les vendeurs. Les acquéreurs font des offres bien plus basses. Jusqu’ici, la marge de négociation était de 10% maximum pour l’acheteur. Aujourd’hui, il n’est pas rare que l’on présente une offre nette vendeur de plus de 10%" explique-t-il.
La fin de plusieurs dispositifs
La fin de plusieurs dispositifs d'incitation et de nombreux changements fiscaux expliquent également le fait que les premières tendances pour l'année 2012 semblent être bien plus négatives que celles de l'année 2011. Le PTZ+, notamment, a été recentré sur les achats dans le neuf. Seuls les achats de logements neufs et les achats de logements anciens effectués auprès de bailleurs sociaux restent encore concernés par le dispositif. En outre, la réforme des plus-values immobilières alourdit nettement la fiscalité sur les résidences secondaires: en février prochain, les plus-values réalisées à l'occasion d'une vente de résidence secondaire seront taxées jusqu'à la trentième année suivant leur acquisition, contre 15 ans auparavant (Voir le nouveau barème des plus-values immobilières). Pour Thilbault Di Palma (notre photo), Président du Groupement des Agences Orpi de Lyon et de sa région, et gérant d’Orpi Part-Dieu Immobilier Conseil, le marché lyonnais sera nécessairement influencé par la politique des banques en matière de crédit immobilier.
En outre, il table sur un ralentissement mécanique des ventes de biens d'investissement après la réforme sur les plus-values immobilières. Pour sa part, Pierre Alain Degert, directeur de l’agence Orpi du Moulin à Vent, pense que le besoin de se loger, lui, existera toujours. "Il y a toujours une demande récurrente de la part des gens, qui ont besoin de se loger, soit en louant, soit en achetant", explique-t-il. "Dans l’ancien, je pense que nous arriverons toujours à vendre des biens, car les prix peuvent toujours baisser" pense-t-il. Au niveau national, Orpi table néanmoins sur une baisse des transactions de 10% à 15%.
Laforêt: Gilles Vaudois table sur un ralentissement
Pour le directeur de quatre agences Laforêt sur le Grand Lyon, la baisse du nombre d’acquéreurs perçue en fin d'année va se répercuter sur les prix. Pour lui, "le nombre d’acquéreurs est en chute alors que, jusqu’ici, nous avions un nombre d’acquéreurs qui était assez soutenu" explique-t-il. Malgré tout, l'année 2011 s'est soldée, selon Laforêt, par une hausse de 7% des prix. Gilles Vaudois pense toutefois que cette correction pourrait être salutaire et permettre un juste rééquilibrage des prix sur certains secteurs (voir les prévisions de Laforêt quartier par quartier). Au niveau national le réseau Laforêt table sur une baisse de 10% des prix sur le premier semestre, et sur un repli de 3% en 2012.
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